Gartenpflege: Was schuldet der Mieter?

Die Gartenpflege, die ein Vermieter seinem Mieter übertragen möchte, ist kein unstrittiges Thema, denn rein inhaltlich betrachtet, gibt es einen großen Unterschied zwischen der Gartenpflege, die in eben diesen Worten und ohne weitere Definition beauftragt wird, und sogenannten Instandsetzungsaufgaben, die im Garten mehr Aufwand und auch mehr Kosten bedeuten können. Als Faustregel gilt: Laub entfernen, Unkraut jäten und Rasen mähen sind die Aufgaben, die unter „Gartenpflege“ fallen können.

So stand es auch lapidar in einem Mietvertrag über ein Einfamilienhaus: “Der Mieter verpflichtet sich, den Garten zu pflegen". Nach dem Auszug der Mieter war der Eigentümer des Hauses der Auffassung, dass seine ehemaligen Mieter dieser Pflicht ganz und gar nicht nachgekommen waren. Er holte diverse Kostenvoranschläge ein und klagte auf Schadenersatz, hatte damit jedoch vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf keinen Erfolg.

Haben die Parteien lediglich die Pflege des Gartens vereinbart, ohne die geschuldeten Pflegemaßnahmen im Einzelnen zu beschreiben, sind hierunter gemäß §§ 133, 157, 242 BGB nur einfache Pflegearbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern. Hierzu zählen etwa:

Rasen mähen,
Unkraut jäten und
das Entfernen von Laub (LG Hamburg, ZMR 2003, 265; LG Wuppertal, WuM 2000, 353; LG Siegen, WuM 1991, 85; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 7, § 535, Anm. 22/7.1 (Stand 4/03); Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht, 8. Aufl., § 535 BGB, Rn. 274).

Es kommt also auf die Vertragsgestaltung an!

Soll der Mieter für bestimmte Teile der Gartenpflege, die über das Rasen mähen oder Unkraut zupfen hinausgehen, verantwortlich sein, müssen die Tätigkeiten im Mietvertrag oder einer Individualvereinbarung tunlichst genau beschrieben werden.

Ist zum Beispiel ein Gartenteich vorhanden, so kann der Vermieter vertraglich konkret festlegen, wann und wie der Gartenteich gereinigt werden muss.
Soll die Grenzhecke zum Nachbarn eine bestimmte Höhe nicht überschreiten, so kann der Mieter zum regelmäßigen Beschnitt verpflichtet werden.

Dies sind zwei konkrete vertragliche Vereinbarungen, an die sich der Mieter halten muss. Andere Arbeiten unterfallen der Instandhaltungspflicht des Vermieters. Es ist also eine Grundsatzentscheidung, die die meisten Vermieter fällen müssen, wenn sie ihr Haus oder ihre Wohnung vermieten. Entweder sie machen die Gartenpflege in ausformulierter Form zur Mietersache oder sie vergeben die Gartenpflege an einen Profi und legen die Kosten der Gartenpflege dafür als Betriebskosten um.

Möchte der Vermieter die größtmögliche Kontrolle über das Aussehen und die Pflege des Gartens behalten, sollte er die Aufgaben nicht an seinen Mieter delegieren. Denn fehlt eine konkrete vertragliche Vereinbarung zur Pflege des Gartens, ist es Sache des Vermieters den Gärtner vorbeizuschicken, um die Außenanlagen des Hauses zu pflegen. Er ist in diesem Fall berechtigt, die anfallenden Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, wenn der Mietvertrag eine solche Kostenübernahme vorsieht, hier durch Bezugnahme auf besagte Nummer 10 der Betriebskostenverordnung.

Kostentragung ja, Arbeitsverpflichtung nein sagen die Gerichte

Einige Urteile hierzu

Ein Vermieter kann die Gartenpflege unter Bezugnahme auf § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung vollständig delegieren. Dies hatte ein Frankfurter Vermieter getan. Der Mieter hatte im Rahmen der Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen somit, wenn nötig auch Bäume und Sträucher zu beschneiden, Rasenflächen neu anzulegen und kranke oder morsche Bäume und Sträucher zu fällen. Zudem hatte er, da hinsichtlich des Umfangs der Arbeiten auf § 2 Nr. 10 BetrKV Bezug genommen wurde, auch die Kosten für die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen zu tragen. (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 02.11.2004, Az.: 2/11 S 64/04 in NZM 2005,3). Auf § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung (Gartenpflege) kann zur Auslegung der vom Mieter geschuldeten Pflegemaßnahmen NICHT zurückgegriffen werden, weil es sich hierbei um eine Bestimmung des Betriebskostenrechts handelt, die den Umfang der vom Mieter im Wege der Abrechnung zu tragenden Kosten der Gartenpflege, zu denen nach der Aufzählung der einzelnen Kostenpositionen auch Instandhaltungsmaßnahmen gehören, lediglich unter preisrechtlichen Gesichtspunkten Für die Frage, welchen Inhalt eine dem Mieter übertragene Pflegepflicht hat, gibt sie nichts her. Ob die Parteien den Inhalt der vom Mieter übernommen Pflicht, den Garten zu pflegen, durch Bezugnahme auf § 2 Nr. 10 BetrKV konkretisieren könnten, mag dahinstehen, da der Mietvertrag eine derartige Verknüpfung nicht enthielt. Gemessen an diesen Grundsätzen ist davon auszugehen, dass die aufgeführten Arbeiten in einem vom Vermieter eingeholten Angebot (Pflanzflächen düngen, Gehölze beschneiden, Rasenkante abstechen, Teich von Schlamm, Algen und Pflanzenbewuchs säubern, Teichrand freilegen, Rasenfläche vertikulieren, düngen, nachsäen und mit Kompost abstreuen, Pflanzkübel und Schubkarre entsorgen) sowie die zugehörigen Materialien nicht zu den einfachen Pflegearbeiten zu rechnen sind, die dem Mieter vertraglich auferlegt waren. Auch die in Ansatz gebrachten Arbeiten für das Säubern der Terrasse von Moos und Algen mittels Hochdruckreiniger zählen nicht zu den geschuldeten einfachen Pflegemaßnahmen. Einerseits ist die Pflege der Terrasse bereits begrifflich nicht in der “Pflege des Gartens“ enthalten. Andererseits handelt es sich bei den aufgezählten Arbeiten ihrer Art nach um Instandhaltungsarbeiten und nicht mehr um einfache Pflegemaßnahmen (LG Siegen, a.a.O.).
Im Falle der Vermietung eines Gartens mit Übertragung der Gartenpflegearbeiten ist in Anbetracht der Vielfalt der gegebenen Gestaltungsmöglichkeiten für den Umfang der vom Mieter auszuführenden Arbeiten ein großzügiger Maßstab anzusetzen, wobei die Grenze da zu ziehen ist, wo der Mieter den Garten nicht mehr wild wachsen, sondern verwildern und verkommen lässt. Mangels gegenteiliger Absprache steht dem Vermieter hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Pflegemaßnahmen kein Direktionsrecht zu (Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, a.a.O.).
Solange keine Verwahrlosung des Gartens droht (vgl. Blank, Mietrecht von A – Z, 17. Aufl., 2003), ist der Vermieter weder befugt, dem Mieter vorzuschreiben, an welchen Stellen und wann er Unkraut zu jäten hat noch kann er verlangen, dass der Rasen in bestimmten Zeitabständen gemäht werden muss (LG Köln, WuM 1996, 402; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 364; OLG Düsseldorf: Urteil vom 07.10.2004 - 10 U 70/04).

Gartenmöbel und Reparaturarbeiten

Bei Wartungs- und Reparaturarbeiten an Gartenmöbeln und Spielgeräten ist hingegen Vorsicht geboten, denn: Bei Spielplätzen sind die Eigentümer in der Pflicht, die Inspektion, Wartung und den Betrieb nach DIN EN 1176-7 sicherzustellen. Hiervon sollten Mieter (auch aus versicherungstechnischen Gründen) Abstand nehmen.

Arbeitsgeräte

Rein rechtlich ist es so, dass der Mieter sich das nötige Equipment für die Gartenpflege nur dann selbst beschaffen muss und die Kosten dafür tragen muss, wenn keine Geräte vorhanden sind. Für gestellte Gartengeräte ist dagegen der Vermieter zuständig. Sind keine weiteren Details dazu geregelt, welche Hilfsmittel zur Gartenpflege gebraucht werden dürfen, hat der Mieter hier freie Hand.

Wer neu pflanzt, darf diese Pflanzen beim Auszug mitnehmen

Per Gesetz gilt nämlich: Die Bäume, Büsche und Blumen, die der Mieter eigenhändig gesetzt hat, sind sein Eigentum. Das wiederum bedeutet, dass ein Mieter, der viel Geld und Zeit investiert hat, um den Garten zu bepflanzen, diesen eigentlich im Nu wieder in unansehnliches Ackerland verwandeln dürfte – beispielsweise dann, wenn er alle Pflanzen wieder ausgräbt und mit in den neuen Garten nimmt.

Eine kleine Einschränkung gibt es allerdings, die bereits durch das Wort „eigentlich“ impliziert wird: Besteht die Gefahr, dass ein Ausgraben der neugepflanzten Bäume und Sträucher dem Garten einen erheblichen Schaden zufügt, gibt es eine rechtliche Lücke – in diesem Fall geht nämlich der Besitz der Grünpflanzen an den Vermieter über. Der gerupfte Acker ist also passé, denn hier wird das Wegnahmerecht beim Auszug durch den Faktor Zeit eingeschränkt: Wurden Sträucher, Bäume und Pflanzen mit der Zeit zum „wesentlichen Bestandteil“ des Gartens, gehen die Eigentumsverhältnisse an den Vermieter über.

Ohne Regelung muss der Mieter auch im Gartenbereich dafür Sorge tragen, dass der Zustand wieder so hergestellt wird, wie er ihn zu seinem Einzug vorgefunden hat. Das bedeutet im Detail auch: Gibt es keine (idealerweise schriftliche) Übernahmeerklärung für einen Teich, ein Baumhaus oder Spielgeräte, müssen diese mit dem Mieter weichen. Hier gelten ähnliche Rechte wie für Schönheitsreparaturen in Haus und Wohnung