Neben § 542 BGB (Ende des Mietverhältnisses), der Mietern und Vermietern das Recht einräumt den Mietvertrag im Rahmen der gesetzlichen Regelungen einseitig zu kündigen (einseitiges Rechtsgeschäft), können die Vertragspartner durch eine gemeinsame Willenserklärung (zweiseitiges Rechtsgeschäft) die Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses vereinbaren. Landläufig spricht man hier von einem Mietaufhebungsvertrag. Die Zulässigkeit des im BGB nicht gesondert geregelten Mietaufhebungsvertrages folgt aus § 311 Abs. 1 BGB und damit aus der Vertragsfreiheit.

§ 311 Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse
(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

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Kündigt ein Mieter an, dass er wegen einzelner Mietmängel die Miete mindern wird und zahlt dann doch die Miete in voller Höhe, kann er später nicht rückwirkend mindern. Die bloße Ankündigung stellt keinen Vorbehalt der Mietzahlung dar (LG Berlin, Beschluss vom 11. März 2016, Az. 63 T 28/16).

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Mit einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bestätigt der aktuelle Vermieter seinem auf Wohnungssuche befindlichen Mieter, dass zum genannten Stichtag keine Mietschulden bestehen.

Viele Mieter sind der Annahme, dass ihr Vermieter eine solche Bescheinigung ausstellen muss. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied schon im Jahr 2009, dass ein Mieter von seinem ehemaligen Vermieter keine "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" verlangen kann, die über eine Quittung für die erhaltenen Mietzahlungen hinausgeht, wenn keine dementsprechenden mietvertraglichen Vereinbarungenn hierüber getroffen wurden.

Hier die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Sie haben das Mietverhältnis gekündigt und sind in eine andere Wohnung im Raum Dresden umgezogen. Da der Vermieter der neuen Wohnung von den Klägern eine "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" verlangt, haben die Kläger die Beklagte zur Ausstellung einer solchen Bescheinigung aufgefordert. Die Beklagte hat den mit der Klage zunächst erhobenen Anspruch auf Erteilung von Quittungen über die geleisteten Mietzahlungen sofort anerkannt und entsprechende Quittungen erteilt. Die Abgabe einer von den Klägern geforderten weitergehenden Erklärung des Inhalts, dass die Miete einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen für den Mietzeitraum bezahlt worden sei, dass ein Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für 2006 von 276,24 € wegen Strittigkeit der Forderung nicht bezahlt worden sei, dass die Betriebskostenabrechnung für 2007 noch nicht erteilt worden sei und dass die Kläger eine Kaution von 726 € geleistet hätten, die sich aufgrund des nicht freigegebenen Pfandes noch bei der Beklagten befinde, hat sie dagegen verweigert.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Anspruch auf Erteilung der begehrten "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" nicht besteht. Der Mietvertrag der Parteien enthält hierzu keine Regelung. Eine solche Verpflichtung besteht auch nicht als mietvertragliche Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB. Eine Verpflichtung zur Auskunft über das Bestehen oder Nichtbestehen von Mietschulden würde voraussetzen, dass der Mieter über Art und Umfang seiner Mietverbindlichkeiten im Ungewissen ist. Hieran fehlt es, weil der Mieter - wie hier die Kläger - unter Zuhilfenahme eigener Zahlungsbelege sowie der von dem Vermieter gemäß § 368 BGB geschuldeten und erteilten Quittungen über die von dem Mieter geleisteten Zahlungen ohne weiteres feststellen kann, ob alle mietvertraglich geschuldeten Zahlungen geleistet sind, und auch in der Lage ist, die Erfüllung seiner aus dem Mietvertrag folgenden Zahlungsverpflichtungen zu belegen. Die Abgabe einer in ihren Wirkungen unter Umständen weiter reichenden Erklärung kann einem Vermieter hingegen schon wegen einer möglichen Gefährdung eigener Rechtspositionen nicht zugemutet werden. Denn es erscheint nicht fern liegend, dass eine solche Bescheinigung auch als Ausgleichsquittung angesehen werden könnte, durch die der Vermieter auf alle eventuell noch bestehenden Ansprüche gegen den Mieter verzichten würde, oder dass darin ein "Zeugnis gegen sich selbst" liegt, das für ihn beweisrechtlich nachteilig wäre, falls nachträglich noch Streit über den Bestand oder die Erfüllung von Mietforderungen entstehen sollte.

Auch eine allgemeine Pflicht zur Ausstellung einer solchen Bescheinigung wegen einer dahin entstandenen Verkehrssitte war im zu entscheidenden Fall nicht anzunehmen. Das Berufungsgericht hatte eine solche Verkehrssitte nicht festgestellt. Das Vorbringen der Kläger, wonach ein Vermieter in Dresden mit einem Bestand von 42.000 Wohnungen von jedem neuen Mietinteressenten die Beibringung einer "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" verlangt, reicht für die Annahme einer solche Verkehrssitte nicht aus, da diese voraussetzt, dass sich innerhalb aller beteiligten Kreise und nicht nur eines Teiles, sei er auch quantitativ erheblich, dazu eine einheitliche Praxis durchgesetzt hat.

Urteil vom 30. September 2009 - VIII ZR 238/08 | Karlsruhe Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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Der einfache Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) im frei finanzierten Wohnungsbau. Er wird von Städten (selten auch von größeren Gemeinden) in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen (z. B. Mieter- und Vermieterverbände, Immobilienmakler usw.) aufgestellt und bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde.

Auch wenn er von der Gemeinde aufgestellt wird, ist der Mietspiegel nach der Rechtsprechung kein Verwaltungsakt (BVerwG NJW 1996, 2046 = ZMR 1006, 449 = JZ 1996, 449 mit kritischer Anmerkung von Huber, 893). Auf dem Verwaltungsrechtsweg können betroffene Mieter oder Vermieter deshalb nicht gegen die Festsetzungen eines sogenannten einfachen Mietspiegels vorgehen.

In der Regel enthält ein Mietspiegel verschiedene Kategorien mit unterschiedlichen Ausprägungen, mit deren Hilfe die Eigenschaften einer Wohnung im Geltungsbereich des Mietspiegels beschrieben werden und die bei der Abschätzung des üblichen Mietzinses herangezogen werden können. Solche Kategorien und mögliche Ausprägungen sind z. B.:

  • Stadtbezirk, in dem sich die Wohnung befindet
  • Lage des Hauses (Verkehrslärm, ÖPNV-Anbindung, öffentliche Infrastruktur, Bebauungsdichte, Umgebungsvegetation usw.)
  • Baujahr des Hauses
  • Qualität der Wohnungsausstattung (Ofen- oder Zentralheizung, Innen- oder Außentoilette, Parkettboden, schalldämmende Fenster usw.)
  • Zustand im Hinblick auf sparsamen Energieverbrauch (Wärmeschutzverglasung,Wärmedämmung, etc.)

Ausgehend von einem konkreten Wohnungsangebot lässt sich dann bestimmen, ob der verlangte Mietzins ortsüblich und angemessen ist oder nicht. Als Anbieter einer Wohnung wiederum kann man den Mietspiegel dazu benutzen, um den ungefähren Mietzins abzuschätzen, zu dem man die anzubietende Wohnung vermutlich vermieten kann. Bei Streitigkeiten über ein Mieterhöhungsverlangen können beide Parteien den Mietspiegel dazu heranziehen, um die Richtigkeit der eigenen Position zu beweisen.Die im Mietspiegel enthaltenen Angaben gelten dabei auch im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung als Beweismittel, das der freien Würdigung durch das Gericht unterliegt.

Doch kann ein Vermieter bei einer Mieterhöhung die Ihn begrenzende Vergleichsmiete auch alternativ über eine unabhängige Mietdatenbank, mindestens drei vergleichbare Objekte und oder ein Sachverständigengutachten feststellen, es sei denn, es handelt sich bei dem Mietspiegel um einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel.

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Um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB handelt es sich, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erarbeitet wird, von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter (zum Beispiel der örtliche Mieterverein) und der Gemeinde anerkannt wird (§ 558d BGB). Ausnahmsweise darf er nach zwei Jahren auch durch eine Anpassung mit Hilfe des Lebenshaltungskostenindex für gesamt Deutschland angepasst werden, bevor nach insgesamt vier Jahren seine Neuerstellung zwingend ist. Er wird von der Gemeindevertretung förmlich beschlossen und in den Amtsblättern der Gemeinden veröffentlicht.

Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird im Zivilprozess vermutet, dass die darin genannten Mietpreisspannen zutreffen. Diese Vermutung ist aber widerlegbar.

Problematisch ist hier vor allem, ob es die von § 558d BGB geforderten „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze“ zur Aufstellung von Mietspiegeln überhaupt gibt (vgl. Artz, in: Münchener Kommentar zum BGB, Bd. 3, 4. Aufl. 2004, § 558d BGB Rn. 2 m. w. N.).

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Ein Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz kann zwischen Vermieter und Mieter formlos abgeschlossen werden. Das heißt, das auch eine mündliche Vereinbarung wirksam ist. Allerdings treten in solchen Fällen oft Schwierigkeiten auf, wenn es um Beweisfragen geht. Nicht nur deswegen ist es ratsam, auch Mietverträge über Garagen oder Stellplätze stets schriftlich zu fixieren. Eine Nummerierung der einzelnen Punkte des Vertrags empfiehlt sich dabei, ist aber keine zwingende Voraussetzung für die Wirksamkeit. Ein entscheidender Grund, einen Vertrag über Garagen oder Stellplätze schriftlich abzuschließen, liegt darin begründet, dass der Vermieter Festlegungen treffen kann über die Abwälzung von Betriebskosten oder Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen. Fehlen vertragliche Regelungen, nimmt das Gesetz in der Regel den Vermieter in die Pflicht.

Die Kündigungsfristen bestimmen sich nach den Regeln des BGB über die Miete; da es sich nicht um Wohnraum handelt, sind diese Fristen weitgehend frei vereinbar. Etwas anderes gilt jedoch, wenn ein Vertrag über Wohnraum eine Garage beinhaltet. Dann kommt es darauf an, inwieweit das Mietverhältnis über die Garage eine separate Vereinbarung bildet. Immer wieder Gegenstand rechtlicher Streitigkeiten ist die Frage, inwiefern eine im Mietvertrag über Wohnraum aufgeführte Garage Bestandteil dieses Vertrages ist und somit die Kündigung der Garage nur unter den besonderen Voraussetzungen der Wohnraummiete möglich ist. Von einer Mitvermietung ist nach Ansicht des BGH (Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10) regelmäßig dann auszugehen, wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden.

Liegt ein einheitliches Vertragsverhältnis vor, bestimmen sich die Möglichkeiten der Kündigung für den Vermieter nach § 573b BGB. Die Gründe für eine solche Kündigung sind darauf beschränkt, dass der Vermieter den Platz für die Garage oder den Stellplatz für die Schaffung von Wohnraum nutzen will. Nach § 573b Abs. 4 BGB kann der Mieter dann eine angemessene Absenkung des Mietzinses verlangen.

Auch bei Garagen und Stellplätzen sind die gesetzlichen Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen zu beachten, die zum Zuge kommen, wenn man für den Mietvertrag auf Formulare zurückgreift (§§ 305 ff. BGB). Es ist zum Beispiel mit einer AGB-Klausel nicht möglich, für eine im Mietvertrag über eine Wohnung aufgeführte Garage ein gesondertes Kündigungsrecht zu vereinbaren, das über die Kündigungsregelungen für Wohnraum hinausgeht (AG Menden, Urteil vom 30. 12. 1998, Az: 4 C 134/98).

Der vorherrschende Kostenverteilungsschlüssel einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz definiert den Miteigentumsanteil als Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört. Der Miteigentumsanteil muss also nicht der Wohnfläche entsprechen, da hierin auch Teile des Gemeinschaftseigentums (Keller, Hausflur, Waschküche etc.) eingeschlossen sind. Der Miteigentumsanteil wird häufig in Tausendstel ausgedrückt. Die dingliche Aufteilung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft festgehalten und für alle Wohnungseigentümer verbindlich.

Soll die Betriebskostenabrechnung nach den Miteigentumsanteilen der Wohnungseigentümergemeinschaft umgelegt werden, muss dies zwischen Mieter und Vermieter mietvertraglich vereinbart werden, ansonsten greift nach § 556 a BGB die Abrechnung nach der Wohnfläche.

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