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Versuchen kann man es ja mal. Es soll noch Eigentümer geben, die ihren Mietern für die Anfertigung des Mietvertrages, die Übergabe der Wohnung oder die "fristlose" Kündigung eine Bearbeitsungsgebühr in Rechnung stellen. Sollten sie als Mieter eine solche Klausel im Mietvertrag finden, so können sie den Passus einfach ignorieren und nicht zahlen. Die Klausel ist unwirksam. Bei Bearbeitungsgebühren handelt es sich um Kosten, die dem Eigentümer durch die Verwaltung des Mietverhältnisses entstehen.  Verwaltungskosten muss der Eigentümer in die Miete einkalkulieren, eine separate Berechnung ist nicht möglich (LG Hamburg, Urteil vom 05.03.2009, Az. 307 S 144/08).

Auch die Anlage einer Barkaution gehört zu den Pflichten des Vermieters (§ 551 BGB). Entstehen hierdurch Kosten, zählen diese zu den Verwaltungskosten und sind vom Vermieter selbst zu tragen. Auch wenn ihr Vermieter zur Kostentragung eine besondere Mietvertragsklausel in dem Mietvertrag aufgenommen hat ist diese unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt und gegen einen wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung verstößt (LG München I, Urteil vom 03. Juli 1997, Az. 7 O 18843/96).

Im Bürgerlichen Gesetzbuch findet sich keine Regelung zur Dauer eines Besuches, lediglich in der mietrechtlichen Fachliteratur kann der interessierte Mieter oder Vermieter nachlesen, dass ein Mieter seinen Besuch bis zu 6 Wochen beherbergen kann. Hieran muss sich jedoch im Streitfall kein Richter halten. Das Amtsgericht Frankfurt entschied in einem konkreten Fall aus dem Jahr 1995 schon einmal, dass auch ein Besuch von drei Monaten die Besuchsdauer noch nicht überschreitet.

Ob Mann oder Frau: Das Geschlecht des Besuchs hat den Vermieter nicht zu interessieren.

Geht es um die Anzahl der Besucher oder die Uhrzeit des Besuches, kann der Vermieter ebenfalls keine Vorgaben machen. Lädt der Mieter seine Fußballkameraden für 23:00 Uhr in die 2-Zimmer-Wohnung ein, so ist das seine Entscheidung. Er hat allenfalls mit einer Abmahnung wegen Ruhestörung zu rechnen.

Ein Mieter kann frei wählen wer ihn besucht und zu welcher Tages- oder Nachtzeit der Besuch kommt oder geht. Auch die Überlassung der Haus- und Wohnungstürschlüssel an den Besuch liegt im Ermessen des Mieters. Und fährt der Mieter in Urlaub, kann er seinen Besuch auch allein in der Wohnung lassen.

Betriebskosten sind nach der Betriebskostenverordnung die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. Umfangreiche Informationen finden Sie in der Kategorie Betriebskosten.

Mieter und Vermieter können zusätzlich zur Miete die Zahlung von Betriebskosten vereinbaren. Dies kann in Form von Betriebskostenvorauszahlungen oder in Form einer Betriebskostenpauschale geschehen. Einigen sich Mieter und Vermieter auf eine pauschale Abgeltung der Betriebskosten zur Miete, muss der Vermieter die Betriebskosten nicht jährlich mit dem Mieter abrechnen. Der Mieter hat gegen den Vermieter jedoch auch in der Regel keinen Auskunftsanspruch zur tatsächlichen Höhe der Betriebskosten.

Auch hier dürfen nur die Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden, die in § 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Mehr zu den verschiedenen Mietstrukturen finden sie hier.

Die Abrechnung der Heiz- und /oder Warmwasserkosten nimmt eine Sonderstellung innerhalb der Betriebskostenabrechnung ein. Heiz- und/oder Warmwasserkosten müssen, bis auf wenige Ausnahmen, nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden, eine pauschale Abgeltung ist nicht möglich.

Betriebskostenpauschale

   

Miete

 

600,00 €

Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten

 

80,00 €

Pauschale auf die übrigen Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV

 

90,00 €

Summe

 

770,00 €

 

Die Betriebskostenpauschale hat bei vielen Vermietern einen schlechten Ruf, da sie fürchten, auf steigenden Kosten sitzen zu bleiben. Das muss mit der entsprechenden Anpassungsklausel im Mietvertrag nicht sein! Hierzu reicht der Zusatz „Ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart, bleiben Erhöhungen oder Ermäßigungen gemäß 560 BGB vorbehalten“.

Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.

BGH, Urteil vom 16. November 2011 - VIII ZR 106/11 - LG Köln - AG Köln

"Aus Sinn und Zweck der Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale ergibt sich, dass ein Mieter nicht jederzeit Auskunft über die Höhe der betreffenden Nebenkosten verlangen kann. Vielmehr hat er dieser im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung sehenden Auges zugestimmt. An dieser Zustimmung muss er sich grundsätzlich festhalten lassen. Eine Prüfung der Höhe der Betriebskostenpauschale ist vor Abschluss des Mietvertrages möglich gewesen. Durch die Vereinbarung einer Pauschale soll gerade die genaue Ermittlung und Abrechnung der betreffenden Kostenarten vermieden werden. Daher sei als Voraussetzung eines Auskunftsanspruchs zu verlangen, dass der Mieter konkrete Anhaltspunkte für eine Veränderung der betreffenden Nebenkosten vortragen muss. Diese Anhaltspunkte kann der Mieter sowohl aus den Medien, beispielsweise bezüglich der Müllgebühr, als auch aus den Umständen des Einzelfalles, beispielsweise bei Abschaffung eines Gärtners oder Hausmeisters, erhalten."

  • Ein Mieter kann bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, zurückverlangen (BGH 9. März 2005 - VIII ZR 57/04).
  • Bei einem bestehenden Mietverhältniss hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen, wenn der Vermieter die abgelaufene Periode nicht fristgerecht abrechnet (BGH ZMR 1984).
  • Der Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur geltend machen, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (BGH, Urteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 315/11).

Sind die Betriebskostenvorauszahlungen zu gering bemessen, ist dies rechtliche ohne Bedeutung. Der Mieter ist in diesem Fall grundsätzlich verpflichtet, die Nachzahlung in voller Höhe zu erbringen. Der Vermieter begeht keine Pflichtverletzung bei Vertragsabschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen vereinbart, die die Höhe der später anfallenden Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreitet. Eine Pflichtverletzung liegt nur vor, wenn besondere Umstände gegeben sind. Von besonderen Umständen ist auszugehen, wenn der Vermieter die Angemessenheit der Betriebskosten "ausdrücklich zusichert" oder wenn er diese "bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen" (BGH 11.02.2004, VII ZR 195/03).

 

Eine Bruttokaltmiete liegt vor, wenn die Kosten für Heizung und Warmwasser gesondert abgerechnet werden und alle "kalten Betriebskosten" in der Miete enthalten sind. Verwechseln Sie die Bruttokaltmiete nicht mit der Betriebskostenpauschale. Die Betriebskostenpauschale wird zusätzlich zur vereinbarten Miete gezahlt. Die Bruttokaltmiete ist die Vertragsform, die bei fehlender oder unwirksamer Betriebskostenvereinbarung vom Gesetzgeber vorgesehen ist. Mehr zu den verschiedenen Mietstrukturen finden sie hier.

Bruttokaltmiete

   

Miete

 

600,00 €

Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten

 

80,00 €

Vorauszahlung auf die übrigen Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV

 

-

Summe

 

680,00 €

Sollten sie sich eines Tages auf die Suche nach einer Eigentumswohnung oder einem Mietshaus (auch Zinshaus genannte) zur Kapitalanlage begeben, können sie mit Hilfe der Bruttomietrendite eine erste überschlägige Berechnung zur Rendite des Objektes tätigen. Denn in der Regel wird in solchen Angeboten zur Kapitalanlage zumindest noch die Jahresnettokaltmiete ausgewiesen.

Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete in Prozent des Kaufpreises ohne Nebenkosten.

Beispiel: Kaufpreis 150.000,00 Euro, Jahresnettomieten 12.000,00 = 8,00% Bruttomietrendite

Ein ausführliches Berechnungsbeispiel finden sie auf unserem Wohnungseigentümerportal fibucom unter Renditeberechnung einer Eigentumswohnung

Von einer Brutto-Warmmiete spricht man, wenn alle Kosten, auch die Heiz- und Warmwasserkosten, bereits in der Miete enthalten sind. Bitte beachten Sie, dass nach der Heizkostenverordnung eine Brutto-Warmmiete nur in Ausnahmefällen zulässig ist. Mehr zu den verschiedenen Mietstrukturen finden sie hier.

Bruttowarmmiete

   

Miete

 

600,00 €

Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten

 

-

Vorauszahlung auf die übrigen Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV

 

-

Summe

 

600,00 €

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