Wohnwertverbesserungen fließen nicht in die Mieterhöhung

Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat (BGH, Urteil vom 7. 7. 2010 - VIII ZR 315/09).

Der Fall: Aufgrund einer im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtung baute ein Mieter in die Mietwohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung ein. Einige Jahre später verlangte die Vermieterin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete. Zur Begründung nahm sie auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg Bezug und ordnete die Wohnung in das Rasterfeld C 4 ein. Dieses Rasterfeld bezieht sich unter anderem auf Wohnungen mit normaler Wohnlage und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung. In drei vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen hatte die Vermieterin dagegen auf die ortsübliche Vergleichmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt. Gegen die neue Einordnung wehrte sich der Mieter.



Der BGH entschied, dass die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) für die Wohnung des Mieters anhand vergleichbarer Wohnungen zu ermitteln ist, die nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestattet sind. Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn sie – wie hier – auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht. Anderenfalls müsste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen, zunächst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung (BGH, Urteil vom 7. 7. 2010 - VIII ZR 315/09).

Einbauten und Umbauten in der Mietwohnung, ein häufiger Streitpunkt bei Auszug zwischen Mieter und Vermieter. Informieren Sie sich in unserem Artikel Einrichtungen, An- und Umbauten in der Mietwohnung über die Rechtslage.

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Urteile

Mietrecht: kein Recht auf Beseitigung einer Abmahnung!

Der Fall: In einem als Abmahnung gekennzeichneten Schreiben teilte die Vermieterin dem Mieter mit, dass sie eine Beschwerde erhalten habe, in der ihm zur Last gelegt werde, sich bei den Ruhezeiten nicht an die Hausordnung gehalten und durch ein häufig überlaut eingestelltes Fernsehgerät Mitmieter und Nachbarn erheblich gestört zu haben. Gleichzeitig forderte sie ihn zur Einhaltung der Hausordnung auf und drohte ihm für den Fall erneuter Beschwerde die fristlose Kündigung an. Dem tritt der Kläger, der solche Vorfälle bestreitet, entgegen und verlangt Beseitigung der Abmahnung, hilfsweise deren Unterlassung (erster Hilfsantrag) sowie weiter hilfsweise die Feststellung der Unrechtmäßigkeit der Abmahnung (zweiter Hilfsantrag).

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