Laut Gesetz hat der Mieter das Recht, die Kaution in drei Raten an den Mieter zu zahlen. Doch was passiert, wenn Mieter und Vermieter vertraglich vereinbaren, dass die Kaution in einem Betrag zu Beginn des Mietverhältnisses zu überweisen ist. Kann der Mieter die gesamte Kaution zurückverlangen, wenn im bewußt wird, dass diese Klausel im Mietvertrag unwirksam ist.
Der Fall: Die Mieter schlossen im Dezember 1998 einen Mietvertrag, die monatliche Miethöhe betrug 930,00 DM, unter § 5 Kaution wurde folgendes vermerkt:
1. Der Mieter leistet eine Kaution in Höhe von 2.790 DM.
2. Der Kautionsbetrag wird verzinst; er wird entrichtet durch Verpfändung eines vom Mieter zu stellenden Sparkontos. Die Zinshöhe soll einer Spareinlage mit gesetzlicher Kündigung entsprechen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu, sie erhöhen die Sicherheit. Die Sicherheitsleistung ist mit Abschluß des Mietvertrages zu erbringen.
3. Die Kaution wird nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache unter Berücksichtigung der dem Vermieter etwa zustehenden Ansprüche, in diesem Falle spätestens binnen sechs Monaten nach Rückgabe oder Beendigung, freigegeben."
Das Mietverhältnis begann am 15. März 1999. Die Mieter errichteten bei der Sparkasse ein Sparkonto, auf das sie 2.790 DM einzahlten. Mit Erklärung vom 9. April 1999 verpfändeten sie das Sparguthaben. Nachdem ihnen klar wurde, das sie ihnen ein Recht zu Ratenzahlung der Kaution zugestanden hätte, verklagten sie den Vermieter auf Herausgabe der gesamten Kaution, da sie der Auffassung waren, dass die Kautionsabrede insgesamt unwirksam sei und die Kaution deshalb ohne Rechtsgrund geleistet wurde.
Das Urteil: In letzter Instanz stellte sich Bundesgerichtshof auf die Seite des Vermieters. Im Hinblick auf den Schutzzweck des § 550 b a.F. BGB (neu §551 Abs. 2 BGB) wäre es verfehlt, eine Kautionsregelung insgesamt für unwirksam zu erklären, weil eine Teilregelung zur Fälligkeit gegen das Gesetz verstößt. Damit blieben die berechtigten Interessen des Vermieters an einer Sicherheit und damit auch an der wirtschaftlichen Nutzbarkeit der Wohnung außer acht. Der Vermieter erbringt dem Mieter gegenüber in der Weise eine Vorleistung, daß er diesem die Wohnung zur Verfügung stellt, die er nur bei Wahrung der besonderen Erfordernisse des Mieterschutzrechtes zurückerhalten kann. Zudem besteht für einen Vermieter die Gefahr, daß die vermietete Wohnung durch den Mieter beschädigt wird und der Schaden bei Vertragsende nicht oder nicht vollständig von diesem beseitigt worden ist.
Durch die Mietsicherheit ist der Vermieter zumindest teilweise gegen hieraus resultierende Schäden abgesichert. Demgegenüber kann ein Mieter in der Regel nicht erwarten, daß sich ein Vermieter zur Überlassung einer Wohnung ohne Stellung einer Mietsicherheit bereit erklärt. Die Leistung einer solchen Sicherheit entspricht der üblichen Praxis, die vom Gesetzgeber durch die Regelung
des § 550 b BGB (neu §551 Abs. 2 BGB) auch ausdrücklich bestätigt worden ist.
Die Bestimmung des § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB a.F. (neu §551 Abs. 2 BGB) läuft nicht ins leere, wenn die Kautionsregelung nicht insgesamt als unwirksam anzusehen ist. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Mietsicherheit vor der gesetzlichen Fälligkeit zu entrichten. Er ist dazu nur berechtigt. Es steht ihm frei, die Kaution sofort zu bezahlen oder sie bis zu den in § 550 b Abs. 1 BGB a.F. (neu §551 Abs. 2 BGB) bestimmten Fälligkeitszeitpunkten einzubehalten. Der Vermieter hat keine rechtliche Möglichkeit, die Zahlung der Kaution vor Fälligkeit zu erzwingen.
Ein Mieter, von dem der Vermieter die vorzeitige Zahlung der vereinbarten Kaution verlangt, ist auch nicht ohne rechtlichen Schutz. Ihm steht ein Anspruch auf Überlassung der Wohnung zu, den er notfalls gerichtlich durchsetzen kann. Auch ist die Kaution vom Zeitpunkt ihrer Zahlung an zu verzinsen (BGH, Urteil vom 25. Juni 2003 VIII ZR 344/02).
