Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 17. Oktober 2018 (VIII ZR 94/17) hat eine zentrale Frage des Mietrechts geklärt: Kann ein Mieter seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung nachträglich widerrufen? Der BGH entschied, dass dies nicht möglich ist. Diese Entscheidung hat weitreichende Konsequenzen für das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern.
Sachverhalt und Prozessverlauf
Der Fall betraf einen Mieter in Berlin, der einer Mieterhöhung zugestimmt hatte. Die Vermieterin, eine Kommanditgesellschaft, hatte ihm die Erhöhung der Nettokaltmiete um 0,79 €/m² auf 6,04 €/m² unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2015 mitgeteilt. Der Mieter erklärte zunächst schriftlich seine Zustimmung, widerrief sie jedoch einige Wochen später. Dennoch zahlte er die erhöhte Miete unter Vorbehalt und klagte anschließend auf Rückerstattung der Differenzbeträge sowie auf Feststellung, dass die Mieterhöhung unwirksam sei.
Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Berlin wiesen die Klage ab. Der BGH bestätigte nun diese Entscheidungen und stellte fest, dass ein Widerrufsrecht in diesem Zusammenhang nicht besteht.
Die rechtliche Begründung des BGH
Der BGH stellte klar, dass die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung nach § 558b Abs. 1 BGB verbindlich ist und nicht widerrufen werden kann. Er begründete dies mit folgenden Aspekten:
Kein Widerrufsrecht nach Fernabsatzrecht Der Mieter argumentierte, dass ihm ein Widerrufsrecht nach den Vorschriften des Fernabsatzrechts (§ 312c BGB) zustehen müsse, da die Zustimmungserklärung im schriftlichen Verfahren und damit mittels Fernkommunikationsmitteln abgegeben worden sei. Der BGH verneinte dies. Zwar könnten grundsätzlich auch Mietvertragsänderungen dem Fernabsatzrecht unterfallen, jedoch sei der spezielle Regelungsgehalt des Mieterhöhungsverfahrens (§ 558 ff. BGB) vorrangig. Das Mietrecht sehe für Mieterhöhungen bereits umfassende Schutzmechanismen vor, die ein zusätzliches Widerrufsrecht überflüssig machten.
Die Schutzvorschriften des Mieterhöhungsrechts genügen Die gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung enthalten bereits Schutzmechanismen, die sicherstellen, dass der Mieter keine vorschnelle Entscheidung trifft:
Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen und sich an die ortsübliche Vergleichsmiete halten.
Dem Mieter steht eine zweimonatige Überlegungsfrist zu.
Sollte der Mieter die Zustimmung verweigern, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Diese Mechanismen schützen den Mieter hinreichend davor, unter Druck oder vorschnell einer Mieterhöhung zuzustimmen. Ein zusätzliches Widerrufsrecht ist daher nicht erforderlich.
Kein „für den Fernabsatz organisiertes Vertriebssystem“ Der BGH stellte fest, dass das Vermietungsverhältnis im Allgemeinen kein „für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem“ im Sinne des § 312c Abs. 1 Halbsatz 2 BGB darstellt. Selbst wenn die Vermieterin in diesem Fall eine standardisierte Form der Kommunikation verwendet habe, genüge dies nicht, um von einem solchen System auszugehen.
Weitere interessante Aspekte des Urteils
Neben der Kernfrage des Widerrufsrechts enthält das Urteil noch einige weitere interessante Aspekte:
Abgrenzung von Modernisierung und Mieterhöhung: Das Urteil zeigt, dass nicht jede Vertragsänderung im Mietverhältnis dem Fernabsatzrecht unterfällt. Dies könnte auch Auswirkungen auf andere mietrechtliche Anpassungen haben, etwa bei Modernisierungsvereinbarungen.
Klarstellung zur Rechtsnatur der Zustimmung: Der BGH stellt deutlich heraus, dass die Zustimmung zur Mieterhöhung keine „Willenserklärung“ im klassischen Sinne ist, sondern eine einseitige Gestaltungserklärung, die nach ihrem Zugang nicht mehr widerrufen werden kann.
Fazit
Das BGH-Urteil hat erhebliche Bedeutung für das Mietrecht, insbesondere für die Praxis der Mieterhöhungen. Es stellt klar, dass Mieter ihre Zustimmung zu einer Erhöhung nicht widerrufen können, da das Mieterhöhungsverfahren bereits genügend Schutzmechanismen bietet. Vermieter können sich damit auf die Zustimmung des Mieters verlassen und müssen keine späteren Widerrufe befürchten. Für Mieter bedeutet dies, dass sie sich die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gut überlegen sollten, da sie daran gebunden bleiben.
