Keine Wohnungskündigung während laufender Zahlungsfrist

Man sollte meinen, dass dies doch allgemeiner Standard ist: Setzt der Vermieter aufgrund von Zahlungsrückständen seinem Mieter eine Zahlungsfrist, kann er nicht während des Fristlaufs kündigen. Für einen Berliner Vermieter war das keine Selbstverständlichkeit.

Der Fall: Die Mieter waren mit Mietzahlungen im Rückstand. Mit Schreiben vom 4.11.2016 forderte der Vermieter die Mieter auf, die rückständigen Beträge bis zum 14.11.2016 zu zahlen. Am 11.11.2016 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis unter Hinweis auf die Zahlungsrückstände und verlangt die Räumung der Mietwohnung.

Das Urteil: Spricht der Vermieter gegenüber dem Mieter wegen Zahlungsverzuges eine fristgebundene Mahnung aus, verzichtet er damit konkludent auf den Ausspruch einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung bis zum fruchtlosen Ablauf der gesetzten Frist. Eine auf den gemahnten Zahlungsverzug gestützte Kündigung ist deshalb unwirksam, wenn sie vor Fristablauf erklärt wird.

LG Berlin, Beschluss v. 26.9.2017, 67 S 166/17

 

Urteile

Ist der "Monte-Carlo"-Vergleich rechtens?

In einem Räumungs- und Zahlungsrechtsstreit hatten sich Mieter und Vermieter durch Vergleich dahingehend geeinigt, dass der Mieter bei Ratenzahlung der Mietrückstände in der Wohnung verbleiben kann. Diese Vereinbarung jedoch sofort hinfällig ist, wenn der Mieter sich schon mit einer Ratenzahlung in Rückstand befindet (unter Rechtsanwälten wird diese Art des Vergleichs auch "Monte-Carlo"-Vergleich genannt).

Es kam, wie es kommen musste, der Mieter lies eine Zahlung ausfallen und geriet in Rückstand. Daraufhin machte der Vermieter von der bedingten Räumungsvereinbarung Gebrauch. Der Mieter klagte zwar gegen seine Räumung, da er darin eine unwirksame Vertragsstrafe sah, dieser Ansicht folgte der BGH jedoch nicht, da er einen solchen Vergleich als zulässige Verfallsklausel mit Belohnungscharakter erachtete.

BGH VIII ZR 272/08