Keine Modernisierungsmieterhöhung für Stilllegung des Müllschluckers

Eine Berliner Vermieterin wollte etwas für die Umwelt tun und Energie sparen. Sie legte deshalb in ihrem Mietshaus den Müllschlucker still, vergrößerte hinter dem Haus den Müllplatz und richtete eine Recyclingsammelstelle ein. Da sie dies als Modernisierungsmaßnahme ansah, forderte sie eine Modernisierungmieterhöhung. Eine Mieterin wehrte sich und klagte gegen die Mieterhöhung. Das AG Berlin-Neukölln sah sich den Fall genauer an und gab der Mieterin recht.

Es ist eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB ... aber

Durch die Stilllegung des Müllschluckers kommt es zwar zu einer Energieeinsparung im Sinne von § 555 b Nr. 1 BGB, da nachhaltig Energie eingespart wird, andererseits hat die Stilllegung zur Folge, dass eine vom Vermieter vertragsgemäß angebotene Leistung - hier Müllschlucker im Haus - verringert wird, was eine Vereinbarung mit dem Mieter über die Änderung der geschuldeten Vermieterpflichten voraussetzt. Ob der Mieter einer solchen Vertragsänderung zustimmen muss, ist nach dem Grundsatz von Treu und Glauben zu beurteilen. Die Modernisierungsregelung ist daher durch § 535 Abs. 1 BGB verdrängt worden.
Die Anwendung der Modernisierungsregeln kommt in diesem Fall deshalb nicht in Betracht.

Keine Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache nach § 555b Nr. 5 BGB

Der Mieter muss seinen Müll nun selbst heruntertragen und zu den Müllbehältern bringen. Hier liegt keine Maßnahme zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache gemäß § 555b Nr. 4 BGB oder zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse gemäß § 555b Nr. 5 BGB vor.

Der Gesetzgeber verlangt keine Modernisierungen nach § 555b Nr. 6 BGB

Die Berliner Bauordnung sieht zwar vor, dass Müllschlucker außer Betrieb zu nehmen sind. Sie dürfen aber weiter betrieben werden, wenn Abfalltrennung und Brandschutz gewährleistet sind. Dies war gegeben, so dass die Stilllegung nicht zwingend war. Die Modernisierungsmaßnahme war aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 555b Nr. 6 BGB) somit nicht gegeben.

Fazit: Wird in einer Wohnanlage der Müllschlucker stillgelegt und ihr Vermieter verlangt für die Einrichtung von Müllplätzen eine Modernisierungsmieterhöhung, sollten sie die Mieterhöhung zurückweisen. Nur wenn der Gesetzgeber die Stilllegung verlangt, kann der Vermieter die Miete anheben.

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 7.6.2016, 11 C 314/15

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Urteile

Urteil BGH - Schönheitsreparaturen bei unrenovierten Wohnungen; Quotenabgeltung

Der Bundesgerichtshof kippt weitere fomularmäßige Klauseln zu den Schönheitsreparaturen. Zusammengefasst ist der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit oder nach Auszug nur dann verpflichtet, wenn er die Wohnung renoviert übernommen hat. Sollte dies nicht der Fall gewesen sein, muss ein angemessener Ausgleich gezahlt worden sein.
Auch die oft zu findende Quotenabgeltungsklausel wurde gestrichen. Keine anteilige Übernahme der Renovierung, wenn der Mieter vor Fälligkeit auszieht und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.
Wie schon im ersten Satz erwähnt, befasste sich der BGH mit den häufig anzutreffenden Formularmietverträgen (Haus und Grund, Zweckform, Formblitz etc.). Wurden zwischen Mieter und Vermieter individuelle Abreden zu den Schönheitsreparatueren getroffen, sind diese Abreden nicht von den Entscheidungen betroffen.

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