Wann muss die Miete auf dem Konto des Vermieters sein?

Für alle Wohnraummietverträge, die ab dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, gilt die gesetzliche Regelung des § 556b Abs. 1 BGB. Maßgeblich ist die Anweisung der Mietzahlung, die bis zum 3. Werktag des Monats zu erfolgen hat. Ein Mieter gerät erst dann in Verzug, wenn er die Mietzahlung nach dem 3. Werktag anweist. Der Samstag zählt bei der Mietzahlung dabei nicht als Werktag. Anderslautende oder einschränkende Klauseln sind unwirksam.

Dies wurde vom BGH in seinem Urteil aus dem Jahr 2016 (Az. VIII ZR 222/15)) klargestellt. Verhandelt wurde folgende Klausel: "1. Die Gesamtmiete ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter auf das Konto-Nr. […] zu zahlen. […] 3.Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an […]".

Aufgrund dieser mietvertraglichen Bestimmung kündigte eine Vermieterin ihren Mietern den Mietvertrag über eine Wohnung, da die Mietzahlungen mehrmals verspätet eingegangen waren. Die Mieter hatten in den zur Kündigung führenden Fällen die Miete zwar nachweislich bis zum dritten Werktag in bar auf das Konto der Vermieterin eingezahlt, durch die Banklaufzeit wurden die Mietzahlungen jedoch nicht bis zum dritten Werktag dem Konto der Vermieterin gut geschrieben. Wir reden hier nicht von Wochen, sondern jeweils von ein bis drei Tagen, an denen die Miete zu spät auf dem Konto der Vermieterin landete.

Der Bundesgerichtshof beschäftigte sich mit der mietvertraglichen Klausel des Formularmietvertrages und kam zu dem Ergebnis, dass die auf verspätete Mietzahlungen gestützte Kündigung unwirksam sei, weil:

  1. In § 556b Abs. 1 BGB heißt es "Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist." Dem entspricht Satz 1 des Mietvertrags. Es genügt für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung, dass der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist. Dem Wortlaut des § 556b Abs. 1 BGB lässt sich nicht zwingend entnehmen, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete bereits am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Der Begriff des Entrichtens ist nach allgemeinem Sprachgebrauch als Synonym für das Bezahlen eines Geldbetrages zu verstehen.
  2. Die Bestimmung in Satz 3 ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam, weil sie abweichend von § 556b Abs. 1 BGB dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch Zahlungsdienstleister verursacht worden sind.

Wann ist die Miete in 2022 fällig? 

Monat Mietzahlung in Auftrag geben bis
zum 3. Werktag (ohne Samstag)
Januar  05.01.2022
Februar  03.02.2022
März  03.03.2022
April  05.04.2022
Mai  04.05.2022
Juni  03.06.2022
Juli  05.07.2022
August  03.08.2022
September  05.09.2022
Oktober  06.10.2022
November  03./04.11.2022*
Dezember  05.12.2022

*04.11. in Ba-Wü, Bayern, NRW, RP u. im Saarland

Altmietverträge

Wurde der Mietvertrag vor dem 01.09.2001 abgeschlossen, kommt es auf die vertragliche Regelung an. Wurde zur Mietzahlung nichts vereinbart, kann sich der Mieter Zeit lassen. Nach alter Regelung muss der Mieter nach der damals geltenden BGB-Vorschrift erst am Monatsende zahlen.

Zahlung der Gewerberaummiete

Der Bundesgerichtshof billigt die Verwendung einer Formularklausel in Gewerberaummietverträgen, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung ohne jede Einschränkung auf den Geldeingang beim Vermieter ankommt. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. Juni 1998 (XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123, 125 f.) hält eine solche Rechtzeitigkeitsklausel der Überprüfung stand, wenn sie sich auf die Zahlung der laufenden Miete beziehe und die Parteien zudem Kaufleute seien; eine solche Klausel bedeute gemessen an den Bedürfnissen des modernen Zahlungsverkehrs keine unangemessene Benachteiligung des Mieters.

 

Verzugszinsen

Was viele nicht wissen: Ist der Mieter mit den Mietzahlungen im Rückstand, kann ein Vermieter für die rückständige Miete Zinsen verlangen.

 

 

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§ 307 Inhaltskontrolle
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

§ 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht
(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

 

Urteile

Parkett: Abschleifen und versiegeln muss der Mieter nicht!

Bei Auszug sollte der Mieter den Parkettboden abschleifen und neu versiegeln lassen, einen teilweisen Einbehalt der Kaution wegen diverser Kratzer behielt sich der Vermieter auch noch vor. Eine happige Liste, gegen die der Mieter vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf vorging. Richtig so, urteilten die Richter! Abschleifen und Versiegeln stellen Instandhaltungsmaßnahmen dar, hierfür ist der Vermieter zuständig!

OLG Düsseldorf, I-10 46/03

Wohnungsabnahme: Schäden am Bodenbelag