Umlageschlüssel | Klausel billiges Ermessen

Besteht die mietvertragliche Vereinbarung, dass ein Vermieter die Betriebskosten nach "billigem Ermessen" verteilen kann, darf er auch eine Kostenverteilung nach Personen vornehmen und damit von der gesetzlichen Verteilung nach Wohnfläche abweichen.

Der Fall: In einem Mietvertrag war kein konkreter Umlageschlüssel für die Betriebskosten vereinbart worden, stattdessen wurde vertraglich festgelegt, dass die Verteilung der Nebenkosten nach "billigem Ermessen" der Vermieterin erfolgen kann. Die Eigentümerin verteilte in der Folgezeit die Positionen Kaltwasser, Müll und Abwasser nach der in den Haushalten lebenden Personen. Ein Mieter rechnete nach und stellte fest, dass aus seiner Nachzahlung ein Guthaben geworden wäre, wenn die Vermieterin die gesetzliche Verteilung nach Wohnfläche angesetzt hätte. Er klagte und der Streit zog sich bis vor den Bundesgerichtshof.

Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abdingbar ist.

BGH, Urteil vom 05. November 2014, Az. VIII ZR 257/13

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