Eine unwirksame Eigenbedarfskündigung muss der Mieter erkennen

Der Fall: Ohne Begründung kündigte der Vermieter seinem Mieter die Wohnung wegen Eigenbedarf. Der eingeschaltete Rechtsanwalt wies auf diesen formalen Mangel hin, die Kündigung hatte sich damit erledigt. Die Kosten des Rechtsanwalts wollte der Mieter im Wege eines Schadenersatzanspruchs (§ 280 Abs. 1 Satz 1 BGB) vom Vermieter erstattet bekommen. Doch damit biss er auch vor dem Bundesgerichtshof auf Granit.

Das Urteil: Die Angabe von Kündigungsgründen soll einen Mieter in die Lage versetzen, die Gründe der Eigenbedarfskündigung zu prüfen und ggf. die Kündigung, auch mit anwaltlicher Hilfe, zurückzuweisen. Fehlt jedoch schon im Kündigungsschreiben die Begründung, kann der Mieter davon ausgehen, dass die Kündigung aufgrund eines formellen Mangels unwirksam ist. Er kann die Kündigung sofort zurückweisen, anwaltliche Hilfe ist nicht notwendig. Somit muss der Vermieter in diesem Fall auch nicht die Kosten des Anwalts bezahlen (BGH VIII ZR 9/10).

 


Wir sind hier zwiegespalten. Der Bundesgerichtshof bürdet dem Mieter das Risiko auf zu erkennen, ob eine Kündigung den formalen Anforderungen genügt. Wir wissen aus unserer täglichen Praxis, dass vielen Mietern formelle Anforderungen - nicht nur einer Kündigung - vollkommen unbekannt sind.


 

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Möglicher Eigenbedarf - keine Informationspflicht des Vermieters

Der Vermieter ist weder verpflichtet von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte “Bedarfsvorschau“), noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596).

Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJ W 2013, 1596).