„Wenn Sie ausziehen, müssen alle Tapeten runter!“ Das erklärt Ihnen Ihr Vermieter kurz vor der Wohnungsübergabe. Vielleicht haben Sie die Tapeten sogar selbst angebracht und fragen sich jetzt, ob Sie tatsächlich sämtliche Wände davon befreien müssen.

Die gute Nachricht: In den meisten Fällen müssen Sie das nicht. Eine Wohnung muss beim Auszug grundsätzlich nicht tapetenfrei übergeben werden. Auch eine entsprechende Forderung des Vermieters ändert daran zunächst nichts.

Im Mietvertrag steht, dass die Tapeten entfernt werden müssen

Vielleicht enthält Ihr Mietvertrag eine Klausel wie diese:

„Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind sämtliche Tapeten von den Wänden und Decken zu entfernen.“

Eine solche vorformulierte Vertragsklausel ist unwirksam.

Das hat der Bundesgerichtshof bereits am 5. April 2006 entschieden (VIII ZR 152/05 und VIII ZR 109/05).

Der Grund: Die Klausel verpflichtet Sie, sämtliche Tapeten zu entfernen – unabhängig davon, wie lange Sie in der Wohnung gewohnt haben und in welchem Zustand sich die Tapeten befinden.

Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie die Tapeten selbst angebracht oder von einem Vormieter übernommen haben.

Anders kann es bei einer echten Individualvereinbarung aussehen. Haben Sie und Ihr Vermieter die Tapetenentfernung tatsächlich miteinander ausgehandelt, kann eine solche Vereinbarung wirksam sein.

Wichtig: Nur weil Sie einen vorformulierten Mietvertrag unterschrieben haben, handelt es sich noch lange nicht um eine Individualvereinbarung. Lesen Sie dazu auch unseren Beitrag über Individualvereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter.

Wann müssen die Tapeten trotzdem entfernt werden?

Auch wenn eine allgemeine Entfernungspflicht unwirksam ist, können im Einzelfall Arbeiten an den Wänden erforderlich sein.

Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn Sie

• sich in einer wirksamen Individualvereinbarung zur Tapetenentfernung verpflichtet haben,
• eine ungewöhnliche oder nicht mehr vertragsgemäße Wandgestaltung vorgenommen haben, die Sie beim Auszug beseitigen müssen,
• Tapeten oder Wände über den normalen Mietgebrauch hinaus beschädigt haben.

Auch wirksam vereinbarte und fällige Schönheitsreparaturen können Arbeiten an den Wänden erforderlich machen.

Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie automatisch sämtliche Tapeten abreißen müssen. Je nach Zustand kann beispielsweise ein fachgerechter Anstrich ausreichen.

Ob Sie überhaupt Schönheitsreparaturen ausführen müssen, hängt insbesondere von Ihrem Mietvertrag und dem Zustand der Wohnung bei Ihrem Einzug ab.

Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag Wann muss ein Mieter Schönheitsreparaturen durchführen?

Ich habe schon angefangen, die Tapeten abzureißen – was jetzt?

Ihr Vermieter hat verlangt, dass Sie die Wohnung ohne Tapeten zurückgeben. Deshalb haben Sie im Wohnzimmer bereits an zwei Wänden die Tapeten entfernt.

Nun erfahren Sie, dass Sie dazu möglicherweise gar nicht verpflichtet sind.

Müssen Sie jetzt trotzdem weitermachen?

Nein. Besteht keine wirksame Verpflichtung zur Tapetenentfernung, müssen Sie nicht allein deshalb auch die übrigen Tapeten abreißen, weil Sie bereits damit begonnen haben.

Entscheidend ist allerdings, warum Sie die Tapeten entfernt haben.

Fall 1: Der Vermieter hat Sie ausdrücklich dazu aufgefordert

Haben Sie die Tapeten auf ausdrückliches Verlangen Ihres Vermieters entfernt, spricht viel dagegen, dass er anschließend allein wegen dieser Entfernung Schadensersatz verlangen kann.

Schließlich haben Sie die Arbeiten gerade auf seine Aufforderung hin ausgeführt.

Ob sich daraus im Einzelfall weitere Verpflichtungen ergeben, hängt von den konkreten Absprachen und Umständen ab.

Fall 2: Sie haben die Tapeten von sich aus entfernt

Anders kann es aussehen, wenn Sie eigenmächtig mit der Tapetenentfernung beginnen und die Wände anschließend in einem unfertigen Zustand zurücklassen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das vollständige oder teilweise Entfernen vorhandener Tapeten ohne anschließende Wiederherstellung eine Pflichtverletzung darstellen kann (BGH, Urteil vom 21. August 2019 – VIII ZR 263/17).

Allerdings entsteht dadurch nicht automatisch ein Anspruch auf Erstattung der Kosten einer vollständig neuen Tapezierung. Bei der Schadensberechnung kommt es insbesondere darauf an, wie alt und in welchem Zustand die entfernten Tapeten waren.

Unser Tipp: Klären Sie die Situation möglichst vor der Wohnungsübergabe schriftlich mit Ihrem Vermieter. Bewahren Sie seine Aufforderung zur Tapetenentfernung auf und fotografieren Sie den Zustand der Wände.

Darf der Vermieter die Kosten für die Tapetenentfernung von der Kaution abziehen?

Nicht allein deshalb, weil bei Ihrem Auszug noch Tapeten an den Wänden sind.

Ist die Entfernungsklausel im Mietvertrag unwirksam und besteht auch keine andere entsprechende Verpflichtung, kann der Vermieter die Kosten für das Entfernen der Tapeten grundsätzlich nicht als Schadensersatz geltend machen.

Anders kann es aussehen, wenn Sie tatsächlich zur Beseitigung einer bestimmten Wandgestaltung verpflichtet waren oder durch eigene Arbeiten Schäden verursacht haben.

Der Vermieter benötigt also eine rechtliche Grundlage für seine Forderung. Eine unwirksame Vertragsklausel genügt dafür nicht.

Was tun, wenn der Vermieter weiterhin verlangt, dass die Tapeten runterkommen?

Prüfen Sie zunächst Ihren Mietvertrag. Finden Sie dort lediglich eine vorformulierte Verpflichtung, beim Auszug sämtliche Tapeten zu entfernen, können Sie sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berufen.

Sie können Ihrem Vermieter beispielsweise schreiben:

Sie haben mich aufgefordert, bei meinem Auszug sämtliche Tapeten zu entfernen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind vorformulierte Mietvertragsklauseln, die Mieter hierzu verpflichten, unwirksam (BGH, Urteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 152/05).

Da mir keine andere wirksame Verpflichtung zur Tapetenentfernung bekannt ist, werde ich die Tapeten nicht entfernen.

Lassen Sie sich bei der Wohnungsübergabe nicht unter Druck setzen. Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung mit Fotos und achten Sie darauf, welche Erklärungen Sie im Übergabeprotokoll unterschreiben.

Fazit: Tapeten dürfen beim Auszug meistens bleiben

Eine Mietwohnung muss beim Auszug grundsätzlich nicht tapetenfrei übergeben werden.

Vorformulierte Vertragsklauseln, nach denen Sie sämtliche Tapeten entfernen müssen, sind unwirksam. Das gilt auch dann, wenn Sie die Tapeten selbst angebracht haben.

Ausnahmen sind möglich, beispielsweise bei wirksamen individuellen Vereinbarungen oder wenn Sie Schäden beseitigen müssen.

Prüfen Sie deshalb zuerst Ihre rechtlichen Verpflichtungen, bevor Sie zur Spachtel greifen.

Die wichtigsten BGH-Urteile zur Tapetenentfernung

BGH, Urteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 152/05

Eine vorformulierte Klausel, nach der Mieter beim Auszug sämtliche selbst angebrachten oder übernommenen Tapeten entfernen müssen, ist unwirksam. In diesem Verfahren ging es außerdem um eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel.

BGH, Urteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 109/05

Auch in diesem Verfahren bestätigte der BGH die Unwirksamkeit einer formularmäßigen Verpflichtung zur Tapetenentfernung beim Auszug.

BGH, Urteil vom 21. August 2019 – VIII ZR 263/17

Das eigenmächtige teilweise oder vollständige Entfernen vorhandener Tapeten kann eine Schadensersatzpflicht auslösen. Ob tatsächlich ein ersatzfähiger Schaden entstanden ist und wie hoch dieser ausfällt, hängt insbesondere vom Zustand und Alter der entfernten Tapeten ab.