Der Eigenbedarf eines Gesellschafters ist der Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundsätzlich zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft insoweit schlechter zu stellen als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit.
Was ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts?
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist die einfachste Form der Personengesellschaft in Deutschland. Sie entsteht, wenn sich mindestens zwei Personen (natürliche oder juristische) zur Verfolgung eines gemeinsamen Zwecks zusammenschließen. Die GbR ist nicht eigenständig rechtsfähig, sondern ihre Gesellschafter haften persönlich und unbeschränkt mit ihrem gesamten Vermögen für Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Sie wird häufig für kleinere Unternehmen, Freiberufler-Zusammenschlüsse oder gemeinsame Projekte genutzt.Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrages. Dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage einen gemeinsamen Zweck verfolgen und damit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden.
Es hängt oft nur vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit - etwa ein Ehepaar - dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermietet. Es ist nicht ersichtlich, weshalb diese Personenmehrheit nur als Gemeinschaft, nicht aber als Gesellschaft bürgerlichen Rechts berechtigt sein sollte, sich auf einen eigenen Wohnbedarf (eines) ihrer Mitglieder zu berufen. Aus der Sicht der Vermieter ist die Interessenlage in beiden Fällen gleich.
Es widerspricht jedoch dem Schutzzweck des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, den Mieter vor dem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren (vgl. MünchKommBGB/Häublein, aaO).
Eine Eigenbedarfskündigung durch eine bürgerlich-rechtliche Gesellschaft kommt daher - wie auch bei einer einfachen Vermietermehrheit - grundsätzlich nur wegen des Wohnbedarfs von Gesellschaftern - oder von deren Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen - in Betracht, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter waren. Im Streitfall ist diese Voraussetzung erfüllt, da der Gesellschafter der klagenden Gesellschaft bereits bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Beklagten angehörte.
BGH, AZ VIII ZR 271/06
Was sollte ich bei einer Eigenbedarfskündigung zunächst prüfen?
Wenn ein Vermieter über seine Immobilie für sich selbst oder seine Familienangehörigen oder aus finanziellen wie gesundheitlichen Gründen verfügen will, genießt er grundsätzlich einen Anspruch auf Rückgabe. Jedoch steht er dabei gegenüber dem Mieter unter Darlegungspflicht!
