In einer Berliner Wohnung traten Anfang Dezember 2002 plötzlich Schwarzstaubablagerungen ("Fogging") auf, zunächst in geringem Umfang in der Küche, dem Bad und den Zimmern der Wohnung. Bis Februar 2003 verbreiteten sich die Ablagerungen auf sämtliche Decken und Wände. Die Mieterin forderte ihren Vermieter erfolglos zur Beseitigung der Schwarzverfärbungen auf. Alles alles nichts mehr half, verklagte sie ihren Vermieter zur Zahlung eines Vorschusses für die Kosten der Beseitigung der Verfärbungen. Der Betrag entsprach dem Kostenvoranschlag durch einen Fachbetrieb.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Mieterin ein Anspruch auf Vorschuss in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten zusteht. Die plötzlich aufgetretenen Schwarzverfärbungen stellen einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB gesehen. Dessen Beseitigung schuldet der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Anders wäre es nur dann, wenn die Mieterin die Entstehung des Mangels zu vertreten hätte.
Was ist Fogging?
Fogging bezeichnet in der Bau- und Wohnraumhygiene ein Phänomen, bei dem sich innerhalb kurzer Zeit schwarze, rußartige Ablagerungen an Wänden, Decken und Möbeln bilden. Es tritt meist in den Wintermonaten auf und wird daher auch als Schwarze Wohnungen oder Magic Dust bezeichnet.
Ursachen von Fogging
Die genaue Ursache ist nicht vollständig geklärt, aber es gibt mehrere Faktoren, die eine Rolle spielen können:
- Weichmacher und flüchtige organische Verbindungen (VOC)
- In modernen Baumaterialien, Farben, Lacken, Bodenbelägen, Möbeln oder Kunststoffen sind oft Weichmacher enthalten.
- Diese können bei hohen Temperaturen ausdünsten und mit Staub oder Schmutzpartikeln reagieren.
- Elektrostatische Aufladung
- Kunststoffoberflächen oder synthetische Textilien können Staubpartikel durch elektrostatische Anziehung festhalten.
- Ungünstiges Heiz- und Lüftungsverhalten
- Ungleichmäßiges Heizen kann zur Bildung von Luftströmungen führen, die Staubpartikel und ausdünstende Substanzen an bestimmten Stellen konzentrieren.
- Fehlende Lüftung verstärkt das Problem, da die Partikel in der Raumluft verbleiben.
- Kondensationseffekte
- Warme Luft kann mehr flüchtige Stoffe transportieren, die sich beim Abkühlen an kälteren Oberflächen niederschlagen.
- Externe Rußquellen
- Kaminöfen, Kerzen, Räucherstäbchen oder auch intensive Nutzung von Laserdruckern können Rußpartikel in die Luft bringen.
Wo tritt Fogging auf?
- Meist in neuen oder frisch renovierten Wohnungen, da hier viele Baustoffe ausdünsten.
- Besonders betroffen sind Wärmebrücken, also Stellen, an denen Temperaturunterschiede entstehen, z. B. Wandecken oder hinter Möbeln.
- Häufig sichtbar als schwarze Streifen oder Flecken an Decken, Wänden, Fenstern oder über Heizkörpern.
Unterscheidung zu Schimmel
Fogging sieht oft ähnlich aus wie Schimmel, ist aber trocken abwischbar und tritt ohne Feuchtigkeit auf. Schimmel dagegen wächst in feuchten Bereichen und ist oft von einem muffigen Geruch begleitet.
Maßnahmen gegen Fogging
- Regelmäßiges Stoßlüften zur Verringerung von VOCs in der Raumluft.
Ausgewogenes Heizen ohne starke Temperaturunterschiede.
Vermeidung von stark parfümierten oder chemischen Produkten, die VOCs freisetzen.
Luftfilter oder Luftreiniger können helfen, Partikel aus der Raumluft zu entfernen.
Verwendung emissionsarmer Farben, Lacke und Bodenbeläge, z. B. mit dem Blauen Engel zertifiziert.
Aufstellen von Pflanzen, die Schadstoffe aus der Luft filtern können.
Wenn das Problem stark ausgeprägt ist, kann es sinnvoll sein, ein Raumluftgutachten anfertigen zu lassen, um die genauen Ursachen zu identifizieren.
Das ist hier jedoch nicht der Fall. Nach den eingeholten Sachverständigengutachten kommen als Ursache der Ablagerungen zwar lediglich Maßnahmen der Klägerin in Betracht, nämlich die Ausstattung der Wohnung mit einem handelsüblichen Teppich, das Streichen der Wände mit handelsüblichen Farben und das Reinigen der Fenster im Winter. Diese Maßnahmen stellen sich jedoch sämtlich als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache dar, dessen Folgen der Mieter nicht zu vertreten hat (§ 538 BGB), BGH, VIII ZR 271/07.
