Ein Vermieter kann bei Vertragsabschluss Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbaren, die den tatsächlichen Kosten nicht entsprechen. Selbst wenn die späteren Kosten mehr als 100 Prozent über den Vorauszahlungsbeträgen liegen, begeht der Vermieter laut Bundesgerichtshof keine Pflichtverletzung (BGH VIII ZR 195/03).

In dem vorliegenden Fall hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden, ob es zulässig ist, dass Vermieter Nebenkostenvorauszahlungen deutlich unterhalb der tatsächlich erwarteten Kosten festlegen dürfen.

Hier hatte der Vermieter für eine 100 qm große Wohnung Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von damals 100 EUR monatlich im Mietvertrag vereinbart. Tatsächlich wäre eine monatliche Vorauszahlung von 250 EUR angemessen gewesen. Für die Mieter überraschend gab es folgerichtig aufgrund von Nebenkostenabrechnungen einen Nachzahlungsbescheid in einem Jahr von 1.500 EUR und im nächsten Jahr von 1.600 EUR. Der Mieter weigerte sich zu zahlen und der Fall musste vor dem Bundesgerichtshof verhandelt werden.

Der Bundesgerichtshof hielt fest, dass es den beiden Vertragsparteien frei steht, sich auf Vorauszahlungen für Nebenkosten zu einigen. Nach dem Gesetz ist es dem Vermieter lediglich verboten, unangemessen hohe Vorauszahlungen festzusetzen. Nicht verboten hingegen ist es überhaupt keine Vorauszahlungen zu fordern und dem Mieter so die vereinbarten Nebenkosten zu kreditieren.

Die Schlussfolgerung lautet, dass es erst recht zulässig ist, Vorauszahlungen zu vereinbaren, die die tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern deutlich unterschreiten.

Unseriöse Vermieter, die mittels künstlich niedrig gehaltener Nebenkostenvorauszahlungen die Mieter locken wollen, haben durch diese Entscheidung trotzdem keinen Freibrief. Wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsabschluss zusichert, dass die Nebenkostenvorauszahlung realistisch ist, oder die niedrige Nebenkostenvorauszahlung als Lockangebot dient, liegt dennoch eine mögliche Pflichtverletzung des Vermieters vor (BGH VIII ZR 195/03).

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