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Modernisierungen stellen für viele Mieter ein zweischneidiges Schwert dar. Einerseits möchten die meisten natürlich in einer insgesamt „zeitgenössischen“ Wohnung leben, andererseits jedoch bedeuten Modernisierungen oft langwierige Arbeiten und anschließende – meist rechtmäßige – Mieterhöhungen. Beim Thema Elektroinstallation sollten sich allerdings gerade Mieter von Altbauten glücklich schätzen. Denn hiermit geht meist ein deutliches Sicherheitsplus einher.

Die „Modernisierungsmaßnahme mit nur einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache“ findet sich in § 555c Abs. 4 BGB. Gemeint sind kleine Modernisierungen am Haus oder in den Wohnungen der Mieter und Mieterinnen, die keine hohen Investitionen erfordern und schnell durchgeführt sind. Bekannt sind die Modernisierungen auch als Bagatellmodernisierung oder Bagatellmaßnahme. Doch eine Bagatelle im herkömmlichen Wortsinn sind sie oft nicht. Gerade bei schon etwas in die Jahre gekommenen Objekten kann die Häufung kleiner Modernisierungen für die Mieter im Laufe der Zeit auch zur finanziellen Belastung werden.

Wenn es darum geht, die Mietwohnung einzurichten, haben Mieter freie Hand, Wände in den Farben ihrer Wahl zu streichen, Jalousien anzubringen oder einen Sichtschutz auf dem Balkon zu installieren. Dennoch gibt es auch hier Grenzen, die Wohnung umzugestalten. Schließlich handelt es sich dabei noch immer um ein Mietobjekt, das nicht im Eigentum des Mieters ist. Doch wie sieht es aus, wenn es um die Zimmerdecke oder die -wände geht?

Das neue Gesetz brachte zahlreiche Neuerungen mit sich und legt unter anderem neue Höchstgrenzen für die Anhebung der Mieten fest. Ob sich dies jedoch stärker regulierend auf dem Markt auswirken wird, bleibt abzuwarten, denn nach wie vor gibt es zahlreiche Ausnahmen.

Eine solide, verschließbare Haustür und funktionsfähige Schließvorrichtungen an den Fenstern sind Standard. Weiter ist der Vermieter grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, die Einbruchsicherheit der Wohnung oder des Gewerberaumes durch zusätzliche Maßnahmen zu erhöhen. Darüber hinausgehende Sicherungsmaßnahmen können gesondert im Mietvertrag vereinbart werden. In der Praxis wird es jedoch nur bei der Vermietung von Luxusimmobilien oder Gewerbeimmobiien wirklich möglich sein, den Vermieter zum Einbau von teurer Einbruchschutztechnik zu bewegen.

In vielen Mietshäusern arbeiten noch in die Jahre gekommene Heizungsanlagen. Zwar sind diese Anlagen noch nicht von der EnEV 2014 betroffen, wonach Heizkessel, die älter sind als 30 Jahre (Ausnahme Brennwert- oder Niedertemperaturanlagen), ausgetauscht werden müssen, aber die Anlagen entsprechen nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik. Bei einem Blick auf die Heizkostenabrechnung fragen sich deshalb viele Mieter, ob eine neue Anlage nicht eine höhere Ersparnis bringen könnte und ob der Vermieter nicht zu einem Austausch verpflichtet ist.

Nehmen Einbrüche und Vandalismus im Wohnviertel zu, ist bei vielen Wohnungseigentümern und Mietern schnell Schluss mit lustig, so auch in meinem Wohnhaus. Jeder kannte plötzlich jemanden bei dem schon eingebrochen wurde und das Thema Einbruchschutz war das Gesprächsthema im Treppenhaus. Ein engagierter Nachbar nahm sich der Sache an und entwickelte ein „umfassendes Sicherheitskonzept“. Von Videoüberwachung bis Sicherheitsdienst war alles dabei und viele Bewohner waren gar nicht so abgeneigt. Mögliche Überwachung, Datenschutz und Persönlichkeitsrechte waren kein Thema mehr.

Fenster erfüllen in der Wohnung essenzielle Aufgaben und damit ist nicht nur der Blick nach draußen bzw. das Fluten des Raumes mit Licht gemeint. Sie sind ebenso entscheidend für einen geregelten Luftaustausch und sorgen für eine gute Wärmedämmung. Die Wahl des richtigen Modells ist dafür jedoch entscheidend, denn gerade alte Fenster können den heutigen Standards kaum mehr gerecht werden. Selbige stammen aus den unterschiedlichsten Baujahren und sind meist nicht mehr in allzu gutem Zustand – mitunter lohnt sich zwar noch eine Reparatur, doch gerade in Sachen Dämmung und Einbruchssicherheit macht es Sinn, zu neueren Modellen zu greifen. Unterschieden wird in der Regel zwischen folgenden Fensterfamilien:

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Es klingelt, und vor der Tür stehen die Handwerker. Mal muss die Heizung gewartet werden, mal ist ein Wasserrohr undicht – und manchmal werden gleich ganze Wohnungen saniert. Für Mieter stellt sich dann die Frage: Muss ich das dulden? Und wenn ja: Unter welchen Bedingungen? 

Der Fall: Die Eigentümer eines Münchner Mehrfamilienhauses beabsichtigten an der Westseite des Hauses Balkone anzubringen. Hierzu kündigten sie dem Mieter stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen an. Daneben stand in der Ankündigung unter anderem "Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich", das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an. Zugleich teilten sie mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde. Diese Informationen waren für den Mieter bei weitem nicht ausreichend und er klagte gegen die Modernisierungsankündigung.

In Deutschland gibt es ca. 19 Mio. Wohngebäude mit rund 40 Mio. Wohnungen. 11,72 Mio. dieser Wohngebäude wurden in dem Zeitraum vor 1919 bis 1978 gebaut und entsprechen oft nicht mehr dem Stand der heutigen Gebäudetechnik. Ob fehlende oder kaum vorhandene Dämmung der Außenwände oder des Daches, alte Heizungen, Bäder und Fenster oder die Versorgung mit schnellen Internetzugängen - der deutsche Gebäudebestand schiebt einen enormen Modernisierungsbedarf vor sich her.

Mit dem Instrument § 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen hat der Gesetzgeber deshalb die Möglichkeit geschaffen, auch während des aktiven Mietverhältnisses durch geeignete Modernisierungsmaßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache zu erhöhen, die Wohnverhältnisse auf Dauer zu verbessern oder den Energieverbrauch zu senken und dabei den Mieter an den Kosten der Maßnahme, die auch ihm zugutekommen, zu beteiligen. Abzuwägen sind dabei immer die Interessen des Eigentümers, seine Immobilie auf einem zeitgemäßen Stand zu bringen oder zu halten, mit den Interessen der Altmieter, die mit dem Status quo oft zufrieden sind.