Staffelmiete - was ist zu beachten und greift die Mietpreisbremse?

Neben der Mieterhöhung mit Hilfe von Vergleichsmieten und der Indexmiete kennt das Mietrecht den Staffelmietvertrag (§ 557a BGB Staffelmiete). Hier vereinbaren Vermieter und Mieter zukünftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag, so dass für beide Seiten die künftige Mietentwicklung überschaubar wird. Die Mieterhöhungen erfolgen gestaffelt; das komplizierte Mieterhöhungsverfahren nach dem Vergleichsmietensystem entfällt.

Beispiel

Am 1. Juli 2011 beginnt ein Staffelmietvertrag mit einer Kaltmiete von 600,00 Euro. Vertraglich wird vereinbart, dass die Miete im Jahr 2012 auf 630,00 Euro steigt, im Jahr 2014 auf 680,00 Euro und im Jahr 2015 auf 700,00 Euro.

Wie in dem Beispiel zu sehen ist, können die einzelnen Staffeln unterschiedlich hoch ausfallen und der Zeitraum zwischen den einzelnen Mieterhöhungen kann unterschiedlich lang sein.

 

 

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Diese 7 Punkte sind bei Abschluss eines Staffelmietvertrages zu beachten

  1. Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens 1 Jahr liegen. 
  2. Die jeweilige neue Monatsmiete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag muss in der Vereinbarung betragsgemäß in Euro ausgewiesen werden. Prozentsätze genügen nicht. Auch die Kombination von absoluten Beträgen und prozentualen Mietsteigerungen führt zur Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung.
  3. Während der Laufzeit sind zusätzliche Mieterhöhungen nicht zulässig - Ausnahme: Erhöhung der Betriebskosten, wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde.
  4. Keine Modernisierungsmieterhöhungen.
  5. Mieter und Vermieter können einen Kündigungsverzicht über längstens vier Jahre vereinbaren.
  6. Die Mietzeit ist nicht zwingend im Voraus zu vereinbaren. Es kann auch ein Vertrag von unbestimmter Dauer abgeschlossen werden, in dem z.B. nur für die ersten drei Jahre oder fünf Jahre eine Staffelmiete vereinbart wird. Grundsätzlich ist eine Staffelmietvereinbarung nicht auf eine bestimmte Laufzeit beschränkt.
  7. Nach Ablauf der Staffelmiete sind Mieterhöhungen nur noch mit Hilfe des Vergleichsmietenverfahrens möglich. Es kann aber auch erneut eine Staffelmiete oder eine Indexmiete zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Hierzu gehört natürlich die Zustimmung des Mieters.

 

 

Deutsches Mietrecht

banner klein haus Fensterreinigung, wer ist zuständig? Mieter oder Vermieter?

Sind die Fenster nicht oder nur schwer zugänglich, stellt sich die Frage, wer für die Reinigung zuständig ist. Der BGH bezog Stellung.

 

Staffelmiete und Kündigungsausschluss

Achten Sie auf die Länge des Kündigungsausschlusses! Ein Vermieter vereinbarte mit seinem neuen Mieter eine Staffelmietvereinbarung mit fünfjährigem Kündgungsausschluss. Nach einem halben Jahr Mietzeit überlegte es sich der Mieter anders und kündigte. Der Streit ging bis vor den Bundesgerichtshof, der hierzu folgendes Urteil fällte:

Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichtes den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Mieter muss nur bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zahlen. 

Maßgeblich für die korrekte Berechnung des Kündigungsausschlusses ist das Datum des Vertragsabschlusses nicht der Beginn des Mietverhältnisses!

Beispiel

Das Mietverhältnis beginnt am 01.10.2012, der Mietvertrag wurde von den Parteien am 15.07.2012 unterschrieben. Zwischen den Mietparteien wurde vereinbart, dass der Mieter den Vertrag frühestens zum 01.10.2016 kündigen kann.
Die Vereinbarung ist unwirksam. Maßgeblich ist das Datum des Vertragsabschlusses, also der 15.07.2012. Der Kündigungsverzicht überschreitet die 4-Jahresgrenze um den Zeitraum 15.07.2012 bis 01.10.2012. Der Mieter kann jederzeit mit dreimonatiger Frist kündigen (BGH, VIII ZR 3/05).

 

staffelmiete und mietpreisbremseSteht eine Staffelmieterhöhung an, sollten Mieter genau prüfen, ob die neue Miethöhe die nach der Mietpreisbremse mögliche Miete übersteigt | © Bild Gerd Altmann auf pixabay.com

 

Staffelmiete und Mietpreisbremse

Bitte denken sie daran, die Mietpreisbremse greift nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Landesregierungen sind ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Prüfen sie deshalb, ob eine "Mietpreisbremse" von ihrer  Landesregierung für ihre Stadt oder Gemeinde verordnet wurde.

Neuvermietung

Der Absicht einiger Vermieter zur Umgehung der Mietpreisbremse zukünftig Staffelmietverträge über viele Jahre abzuschließen, wurde vom Gesetzgeber ein Riegel vorgeschoben. Bei jeder Mietstaffelerhöhung ist zu prüfen, ob die neue Miethöhe die zu diesem Zeitpunkt aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) um 10 Prozent übersteigt. Ist das der Fall, greift die Staffelmieterhöhung nicht, der Mieter kann die Erhöhung zurückweisen.


Beispielrechnung

taschenrechner

Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 600 Euro. Da die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt, darf Ihr Vermieter die Wohnung maximal 10% über der Vergleichsmiete vermieten, er verlangt 660 Euro kalt. In ihrem Staffelmietvertrag wurde vereinbart, dass die Miete nach zwei Jahren um 50 Euro steigen soll, also von 660 Euro auf 710 Euro.

Nach zwei Jahren erinnert sie ihr Vermieter an die Staffelmietvereinbarung. Bevor sie ihren Dauerauftrag ändern, prüfen sie den aktuellen Mietspiegel und stellen fest, dass die Vergleichsmiete für Ihre Wohnung in den letzten beiden Jahren um 3% gestiegen ist: Von 600 Euro auf 618,00 Euro.

Ergebnis: Ihre Staffelmiete steigt nicht von 660 Euro auf 710 Euro, denn damit läge sie um mehr als 10% über der aktuell gültigen Vergleichsmiete. Ihr Vermieter kann nur den Teil der Staffelmiete geltend machen, der die Zehn-Prozent-Grenze nicht überschreitet: 618 Euro plus 10% = 679,80 Euro.


Altmietverträge: Nur eingeschränkter Bestandsschutz

Mieter und Vemieter sollten in ihre bestehenden Staffelmietverträge und die aktuellen Mietspiegel schauen. Liegt die Miete schon aufgrund einer in der Vergangenheit getätigten Mietstaffelerhöhung über 10% der Vergleichsmiete, muss die Miethöhe nicht gesenkt werden. Weitere vertraglich vereinbarte Staffelmieterhöhungen sind jedoch, wie nach dem obigen Beispiel, dahingehend zu prüfen, ob die dann aktuelle Vergleichsmiete die Zehn-Prozent-Grenze überschreitet.


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