Die Höhe Ihrer Miete haben Sie bei Vertragsabschluss mit Ihrem Vermieter vereinbart. Möchte der Vermieter diese Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, verlangt er damit eine Änderung des Mietvertrags. Diese Änderung benötigt Ihre Zustimmung. Das Mieterhöhungsschreiben allein ändert die vereinbarte Miete noch nicht.
Warum darf der Vermieter eine solche Vertragsänderung verlangen? Das Gesetz gibt ihm unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Ihre Zustimmung: Nach § 558 BGB darf er die Miete innerhalb der gesetzlichen Grenzen an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, müssen Sie zustimmen. Sind sie nicht erfüllt, können Sie die Zustimmung ganz oder teilweise verweigern.
Anders ist es bei einer Staffelmiete oder Indexmiete: Hier haben Sie den Mechanismus für zukünftige Mietänderungen bereits im Mietvertrag vereinbart. Eine erneute Zustimmung zur jeweiligen Erhöhung ist deshalb nicht erforderlich. Für Mieterhöhungen nach Modernisierung gelten ebenfalls andere Regeln.
Stimmen Sie einer berechtigten Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu, kann der Vermieter Ihre Zustimmung gerichtlich durchsetzen. Die bloße Verweigerung der Zustimmung ist kein Kündigungsgrund.
Wie lange haben Sie Zeit, die Mieterhöhung zu prüfen?
Ihre Zustimmungsfrist läuft bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Entscheidend ist, wann Sie das Schreiben erhalten haben, nicht das Datum im Brief.
Beispiel: Das Mieterhöhungsverlangen geht Ihnen am 10. Juni zu. Sie können es bis zum 31. August prüfen. Ist die Erhöhung berechtigt und stimmen Sie zu, ist die höhere Miete grundsätzlich ab dem 1. September zu zahlen. Verlangt der Vermieter die Erhöhung erst zu einem späteren Termin, bleibt dieser maßgeblich.
Eine kürzere Frist im Schreiben des Vermieters verkürzt Ihre gesetzliche Überlegungsfrist nicht (§ 558b BGB).
Prüfen Sie insbesondere:
- Ist das Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbar begründet?
- Sind die gesetzlichen Wartefristen eingehalten?
- Bleibt die Erhöhung innerhalb der Kappungsgrenze?
- Entspricht die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete für Ihre Wohnung?
Die ausführliche Prüfung dieser Voraussetzungen finden Sie im Abschnitt „Was prüft das Gericht bei einer Zustimmungsklage?“.
Welche Möglichkeiten haben Sie?
Sie haben vier Möglichkeiten:
- Vollständig zustimmen, wenn die Erhöhung insgesamt berechtigt ist.
- Teilweise zustimmen, wenn nur ein Teil der Erhöhung berechtigt ist.
- Die Zustimmung ausdrücklich verweigern, wenn Sie das Verlangen für unberechtigt halten.
- Nicht reagieren und keine Zustimmung erklären.
Schweigen gilt grundsätzlich nicht als Zustimmung. Sowohl bei einer ausdrücklichen Ablehnung als auch bei einer ausbleibenden Antwort kann der Vermieter nach Ablauf der Zustimmungsfrist auf Zustimmung klagen.
Ist das Verlangen berechtigt, können Sie die Erhöhung nicht allein deshalb verhindern, weil Sie die bisherige Miete bereits für hoch halten oder Ihr Einkommen nicht gestiegen ist.
Haben Sie Einwände, teilen Sie diese möglichst konkret mit. Das kann helfen, Fehler zu klären und einen Prozess zu vermeiden. Eine ausführliche juristische Begründung ist für eine außergerichtliche Ablehnung grundsätzlich nicht erforderlich. Bewahren Sie Ihre Antwort und einen Nachweis über deren Zugang auf.
Können Sie nur einem Teil der Erhöhung zustimmen?
Ja. Eine Mieterhöhung muss nicht insgesamt richtig oder insgesamt falsch sein.
Beispiel: Ihre bisherige Nettokaltmiete beträgt 700 Euro. Der Vermieter verlangt 780 Euro. Nach Ihrer Prüfung halten Sie 740 Euro für berechtigt.
Sie können ausdrücklich einer Erhöhung auf 740 Euro zum vorgesehenen Termin zustimmen und die darüber hinaus verlangten 40 Euro ablehnen. Der Vermieter kann sich mit dieser Teilzustimmung zufriedengeben oder die Zustimmung zum verbleibenden Betrag gerichtlich verlangen.
Bitten Sie um eine schriftliche Bestätigung, ob der Vermieter auf die weitergehende Forderung verzichtet. So können Sie klären, ob die Angelegenheit mit Ihrer Teilzustimmung erledigt ist. Eine bloße Empfangsbestätigung beantwortet diese Frage nicht.
Benennen Sie bei einer Teilzustimmung die neue Gesamtmiete und den Beginn eindeutig. Eine Erklärung wie „Ich stimme einem Teil zu“ lässt offen, worauf Sie sich festlegen.
Kann die Zahlung der höheren Miete als Zustimmung gelten?
Ja. Sie müssen nicht zwingend das Formular des Vermieters unterschreiben. Eine Zustimmung kann sich auch aus Ihrem Verhalten ergeben.
Der Bundesgerichtshof hat beispielsweise die dreimalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete als Zustimmung gewertet. Ob eine Zahlung als Zustimmung zu verstehen ist, hängt von den Umständen ab.
Überweisen Sie die verlangte höhere Miete deshalb nicht ungeprüft, wenn Sie der Erhöhung noch nicht zustimmen möchten.
BGH, Beschluss vom 30. Januar 2018, VIII ZB 74/16.
Kann der Vermieter wegen der verweigerten Zustimmung kündigen?
Die bloße Weigerung, einer Mieterhöhung nach § 558 BGB zuzustimmen, berechtigt den Vermieter nicht zur Kündigung. Dafür sieht das Gesetz die Zustimmungsklage vor.
Unterscheiden Sie aber zwischen der verweigerten Zustimmung und unbezahlter Miete: Die bisher geschuldete Miete müssen Sie weiter pünktlich zahlen. Entstehen unabhängig vom Streit über die Erhöhung erhebliche Zahlungsrückstände, kann daraus ein Kündigungsrisiko entstehen.
Auch nach einer wirksamen Zustimmung oder einem rechtskräftigen Zustimmungsurteil dürfen Sie die dann geschuldete höhere Miete nicht dauerhaft unbezahlt lassen.
Was passiert, wenn Sie nicht reagieren?
Schweigen beendet den Streit über die Mieterhöhung nicht. Nach Ablauf Ihrer Zustimmungsfrist kann der Vermieter klagen.
Ein Schreiben des Gerichts sollten Sie keinesfalls ignorieren. Beachten Sie die darin genannten Fristen für Ihre Verteidigung und Stellungnahme. Anderenfalls riskieren Sie ein Versäumnisurteil, ohne dass Ihre Einwände gegen die Mieterhöhung geprüft werden.
Lassen Sie das Verlangen deshalb möglichst schon während der Überlegungsfrist prüfen, wenn Sie unsicher sind.
Bis wann darf der Vermieter auf Zustimmung klagen?
Nach Ablauf Ihrer Zustimmungsfrist hat der Vermieter drei weitere Monate Zeit, die Zustimmungsklage zu erheben (§ 558b Absatz 2 BGB).
Für das Beispiel mit Zugang am 10. Juni ergibt sich folgender Ablauf:
| Vorgang | Termin |
|---|---|
| Zugang des Mieterhöhungsverlangens | 10. Juni |
| Ende Ihrer Zustimmungsfrist | 31. August |
| Frühestmöglicher regulärer Beginn der höheren Miete | 1. September |
| Ende der anschließenden Klagefrist | 30. November |
Versäumt der Vermieter die Klagefrist, kann er die Zustimmung zu diesem Verlangen grundsätzlich nicht mehr durchsetzen. Er kann jedoch ein neues Mieterhöhungsverlangen stellen. Dann beginnen die dafür geltenden Fristen erneut.
Welche Kosten kann eine Zustimmungsklage verursachen?
Ein Prozess kann Gerichtskosten, Anwaltskosten und gegebenenfalls Kosten für ein Sachverständigengutachten verursachen.
Der Streitwert richtet sich bei einer Wohnraummieterhöhung grundsätzlich nach dem Jahresbetrag der streitigen Erhöhung (§ 41 Absatz 5 GKG). Geht es beispielsweise um zusätzliche 50 Euro monatlich, beträgt der Streitwert 600 Euro. Dieser Betrag bezeichnet nicht die Prozesskosten.
Wer den Prozess vollständig verliert, trägt grundsätzlich die Gerichtskosten und die erstattungsfähigen Anwaltskosten der Gegenseite sowie die eigenen Anwaltskosten. Bei einem teilweisen Erfolg können die Kosten entsprechend verteilt werden. Besonders ein gerichtliches Gutachten kann den Streit erheblich verteuern.
Lassen Sie deshalb vor einer gerichtlichen Auseinandersetzung prüfen, welche Einwände tragfähig sind und welches Kostenrisiko besteht. Weitere Informationen finden Sie im Artikel „Mieter und Vermieter gehen vor Gericht – was wird das kosten?“.
Ab wann müssen Sie nach einem verlorenen Prozess die höhere Miete zahlen?
Ein rechtskräftiges Urteil, das Sie zur Zustimmung verpflichtet, ersetzt Ihre Zustimmung.
Die höhere Miete kann dann auch für zurückliegende Monate geschuldet sein. Maßgeblich ist der rechtlich zutreffende Beginn der Erhöhung, nicht erst der Zeitpunkt des Urteils.
Beispiel: Die Erhöhung soll wirksam ab September gelten. Das Zustimmungsurteil wird erst im folgenden Februar rechtskräftig. Dann können zusätzlich zur laufenden höheren Miete Nachzahlungen für die vergangenen Monate anfallen.
Mit diesen Erhöhungsbeträgen geraten Sie jedoch nicht schon rückwirkend allein deshalb in Zahlungsverzug, weil Sie zuvor nicht zugestimmt haben. Der Bundesgerichtshof unterscheidet zwischen der Nachzahlungspflicht und dem Eintritt des Verzugs.
BGH, Urteil vom 4. Mai 2005, VIII ZR 94/04.
Praktisch sinnvoll: Legen Sie den streitigen monatlichen Mehrbetrag zurück, soweit Ihnen das möglich ist. So können Sie eine Nachzahlung auffangen, falls der Vermieter den Prozess gewinnt.
Können Sie wegen der Mieterhöhung selbst kündigen?
Bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB haben Sie ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB.
Sie können bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Nutzen Sie dieses Recht wirksam, tritt die Mieterhöhung nicht ein.
Beispiel: Sie erhalten das Verlangen im Juni. Ihre Sonderkündigung geht dem Vermieter spätestens am 31. August zu und beendet das Mietverhältnis zum 31. Oktober. Bis dahin bleibt es bei der bisherigen Miete.
Mehr zu den verschiedenen Kündigungsmöglichkeiten erfahren Sie im Artikel „Die vier Möglichkeiten zur Wohnraumkündigung“.
Was prüft das Gericht bei einer Zustimmungsklage?
Das Gericht prüft, ob der Vermieter einen Anspruch auf die verlangte Zustimmung hat. Ein plausibel klingendes Mieterhöhungsschreiben oder drei benannte Vergleichswohnungen reichen nicht automatisch aus, um den Prozess zu gewinnen.
Form und Begründung des Mieterhöhungsverlangens
Das Verlangen muss in Textform erklärt und begründet sein. Als Begründungsmittel kommen insbesondere ein Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein begründetes Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen infrage (§ 558a BGB).
Dabei sind zwei Fragen zu unterscheiden: Ist die Erhöhung ausreichend begründet, damit Sie sie überprüfen können? Und ist die verlangte Miethöhe tatsächlich berechtigt? Ein formell ausreichendes Schreiben kann inhaltlich eine zu hohe Miete verlangen.
Ein Beispiel für den Aufbau finden Sie in unserem Musterschreiben zur Mieterhöhung mit Hilfe der Vergleichsmiete.
Bestimmte formelle Mängel kann der Vermieter noch im Prozess beheben oder ein ordnungsgemäßes Verlangen nachholen. Dann steht Ihnen erneut die gesetzliche Zustimmungsfrist zu (§ 558b Absatz 3 BGB). Nicht jede zusätzliche Erläuterung oder jedes neue Beweismittel löst diese Frist aus.
Wartefristen und Kappungsgrenze
Das Gericht prüft, ob der Vermieter die gesetzlichen zeitlichen Grenzen eingehalten hat. Grundsätzlich darf er eine Erhöhung nach § 558 BGB frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung verlangen. Beim Wirksamwerden muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB werden dabei nicht mitgerechnet.
Außerdem gilt grundsätzlich eine Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In durch Landesverordnung bestimmten Gebieten beträgt sie 15 Prozent.
Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt, darf der Vermieter die jeweils geltende Kappungsgrenze grundsätzlich nicht überschreiten.
Die ortsübliche Vergleichsmiete und das passende Mietspiegelfeld
Entscheidend ist die Vergleichsmiete für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich ihrer energetischen Eigenschaften.
Bei einer Begründung mit dem Mietspiegel wird geprüft, ob Ihre Wohnung richtig eingeordnet wurde und ob Zu- und Abschläge zutreffen. Der Vermieter darf nicht ohne Weiteres den höchsten Wert einer Mietspiegelspanne verlangen. Zusätzlich muss er die Kappungsgrenze einhalten: Auch wenn der Mietspiegel eine höhere Miete zulässt, darf die Erhöhung grundsätzlich nicht mehr als 20 Prozent beziehungsweise in entsprechend ausgewiesenen Gebieten 15 Prozent innerhalb von drei Jahren betragen.
Einwendungen sollten möglichst konkret sein: Welche Ausstattung fehlt? Welche Wohnlage wurde angesetzt? Welcher Zuschlag ist Ihrer Ansicht nach falsch?
Baujahr und Baualtersklasse
Eine falsche Baualtersklasse kann die Vergleichsmiete erheblich verändern. Maßgeblich sind die Einordnungsregeln des örtlichen Mietspiegels.
Eine Modernisierung macht aus einem älteren Gebäude nicht automatisch einen Neubau. Neue Fenster, eine erneuerte Heizung oder eine sanierte Fassade können sich auf die Ausstattung und Bewertung auswirken, ohne die Baualtersklasse zu verändern.
Bei einem umfassenden Wiederaufbau oder grundlegenden Umbau muss genauer geprüft werden, welche Einordnung der betreffende Mietspiegel vorsieht. Pauschale Aussagen wie „modernisiert bedeutet neues Baujahr“ reichen nicht aus.
Die tatsächliche Wohnfläche
Für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB kommt es grundsätzlich auf die tatsächliche Wohnfläche an. Eine abweichende Angabe im Mietvertrag ist nicht automatisch maßgeblich.
Eine zu groß angesetzte Fläche kann sowohl die Berechnung der Gesamtmiete als auch die Zuordnung zum Mietspiegelfeld beeinflussen. Prüfen Sie deshalb, auf welcher Fläche die Forderung beruht.
BGH, Urteil vom 18. November 2015, VIII ZR 266/14.
Von Ihnen selbst bezahlte Verbesserungen
Haben Sie die Ausstattung Ihrer Wohnung auf eigene Kosten verbessert, darf der Vermieter diese Verbesserung grundsätzlich nicht wie eine eigene Leistung zur Erhöhung der Vergleichsmiete heranziehen.
Das kann beispielsweise eine selbst finanzierte Heizung oder ein selbst eingebautes Bad betreffen. Ausnahmen kommen insbesondere bei einer Kostenerstattung durch den Vermieter oder einer konkreten abweichenden Vereinbarung infrage.
Bewahren Sie Rechnungen und Vereinbarungen auf. Sie können entscheidend dafür sein, wem eine Ausstattung zuzurechnen ist.
BGH, Urteil vom 7. Juli 2010, VIII ZR 315/09.
Mängel und Zustand der Wohnung
Ein Wohnungsmangel verhindert eine Mieterhöhung nicht automatisch. Eine defekte Heizung oder ein undichtes Fenster führt deshalb nicht ohne Weiteres dazu, dass Sie jede Zustimmung verweigern dürfen.
Zu unterscheiden sind reparaturbedürftige Mängel und Merkmale, die den Wohnwert beziehungsweise die Mietspiegeleinordnung beeinflussen. Fehlt eine vom Vermieter angesetzte Ausstattung tatsächlich oder wurde der Zustand der Wohnung falsch bewertet, kann das für die zulässige Miethöhe bedeutsam sein.
Ansprüche auf Mängelbeseitigung und eine mögliche Mietminderung müssen daneben gesondert geprüft werden. Dokumentieren Sie deshalb sowohl die Mängel als auch Ihre konkreten Einwände gegen die Einordnung der Wohnung. Weitere Informationen finden Sie unter „Mietmangel und Mietminderung – die Grundlagen für den Mieter“.
Mietspiegel, Vergleichswohnungen und Gutachten
Das Gericht beurteilt, mit welchen Beweismitteln sich die ortsübliche Vergleichsmiete feststellen lässt. Je nach Fall kommen ein Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten infrage.
Drei Vergleichswohnungen können das Mieterhöhungsverlangen begründen, beweisen aber nicht automatisch die verlangte Vergleichsmiete. Auch ihre Vergleichbarkeit und die weiteren Umstände müssen geprüft werden.
Entscheidend ist deshalb nicht nur, ob der Vermieter sein Schreiben richtig formuliert hat, sondern ob die verlangte höhere Miete für Ihre konkrete Wohnung rechtlich gerechtfertigt ist.
