Indexmiete oder Vergleichsmiete, die Vor- und Nachteile

Eine Indexmietvereinbarung (§ 557b BGB) wird immer dann gerne vereinbart, wenn bei der Neuvermietung einer Wohnung schon ein Quadratmeterpreis erzielt werden konnte, der über oder nahe an der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die Mietzinsentwicklung richtet sich dann nach den Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, die vom Statistischen Bundesamt jährlich festgestellt wird.  

Indexmietvereinbarung

  • Der Mietzins muss für mindestens ein Jahr unverändert bestehen bleiben.
  • Im Fall von gesetzlich notwendigen oder behördlich angeordneten Modernisierungen können Mietzuschläge gefordert werden.
  • Eine reine Modernisierungsmieterhöhung (zum Beispiel die Dämmung der Aussenfassade) ist nicht erlaubt.
  • Es gibt keine Kappungsgrenze wie im Vergleichsmietensystem.
  • Die Anpassung der Mieter muss jedes Mal vom Vermieter geltend gemacht werden.
  • Die Indexmietvereinbarung verfällt nicht, wenn der Vermieter einige Jahre keine Mieterhöhung geltend macht.
  • Der Vermieter kann nicht während der Geltungsdauer der Indexmietvereinbarung zum Vergleichsmietverfahren wechseln.
  • Eine Indexmietvereinbarung kann zeitlich befristet werden. Nach Fristablauf gelten dann wieder die normalen gesetzlichen Erhöhungsmöglichkeiten (Vergleichsmiete).

Indexmiete versus Vergleichsmiete, ein Rechenbeispiel

Vergleichsmiete

Neuvermietung einer 60m² großen Wohnung, Baujahr 1995, im Jahr 2005. Die Mietspiegelspanne lag im Jahr 2005 zwischen 8,00 EUR und 10,00 EUR. Aufgrund der guten Ausstattung und Lage konnte die Wohnung für 10,50 EUR vermietet werden.

Der Mietspiegel des Jahres 2008 wies die Wohnung im Bereich 8,20 EUR und 10,20 EUR aus. Der Mietspiegel 2013 zeigte eine Spanne von 8,40 EUR bis 10,40 EUR. Da Mieterhöhungen im Vergleichsmietensystem immer nur bis zur Obergrenze der jeweiligen Mietspanne erfolgen können, konnte von 2005 bis 2013 keine Mieterhöhung durchgeführt werden. Mit Vereinbarung einer Indexmiete koppelt sich der Vermieter dagegen vom Mietspiegel ab und kann die Miete ggf. jährlich entsprechend dem gestiegenen Lebenshaltungskostenindex anpassen.

Indexmiete

Die prozentuale Veränderung vom Indexstand des Jahres 2005 bis zum Indexstand des Jahres 2008 betrug 6,6 %. Die prozentuale Veränderung vom Indexstand des Jahres 2008 bis zum Indexstand des Jahres 2012 betrug 5,6 %. Wenn vereinbart, hätte der Vermieter mit Hilfe einer Indexmietvereinbarung Mieterhöhungen für seine Wohnung durchführen können.


Statistisches Bundesamt - Indexmieterhöhung kostenlos berechnen

Viele Vermieter scheuen eine Indexmietvereinbarung, da sie die Berechnung der Indexmieterhöhung als kompliziert ansehen. Das muss nicht sein. Unter Preisindizes in Verträgen des Statistischen Bundesamtes können Sie bequem die Eckdaten ihres Mietvertrages eingeben. Das kleine Programm berechnet ihnen nicht nur die prozentuale Veränderung, sondern auf Wunsch auch auf den Cent genau, den Veränderungsbetrag in Euro, gemessen vom Basiswert.


 

 

Und was ist mit der Mietpreisbremse?

Auch für die Indexmiete gelten hinsichtlich der Ausgangsmiete die allgemeinen Regelungen über die zulässige Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Indexmieterhöhungen wurde von der Mietpreisbremse jedoch ausgenommen. Die Bundesregierung begründete dies wie folgt:

"Anders als bei der Staffelmiete unterliegen jedoch die nachfolgenden Mieterhöhungen aufgrund von Anpassungen an den Index nicht mehr der Kontrolle durch die genannten Vorschriften. Zulässig ist nach § 557b Absatz 1 BGB nämlich nur die Vereinbarung des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. In den Jahren 2004 bis 2013 ist dieser Index im Durchschnitt jährlich um 1,67 Prozent gestiegen. Hinzu kommt, dass der Mieter bei Vereinbarung einer Indexmiete vor Mieterhöhungen nach den §§ 559 ff. BGB weitgehend geschützt ist (siehe § 557b Absatz 2 Satz 2 BGB). Vor diesem Hintergrund erscheint eine Regulierung der Mietanpassung an den Preisindex im laufenden Mietverhältnis verzichtbar."

BGB, § 557b Indexmiete
(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.
(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
(4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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