Indexmiete oder Vergleichsmiete, die Vor- und Nachteile

Bei der Indexmietvereinbarung (§ 557b BGB) bemisst sich die Mieterhöhung nach dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (heute Verbraucherpreisindex), der vom Statistischen Bundesamt monatlich/jährlich festgestellt wird. Ein Rechenbeispiel finden sie weiter unten.

Vier Gründe, die für die Indexmiete sprechen

  • Liegt die Miethöhe bei Neuvermietung einer Wohnung schon über oder nahe an der ortsüblichen Vergleichsmiete, sind Mieterhöhungen mit Hilfe der Vergleichsmiete in den kommenden Jahren kaum möglich. Zwar gelten auch für die Indexmiete hinsichtlich der Ausgangsmiete die allgemeinen Regelungen über die zulässige Miethöhe, die Indexmieterhöhung wurde von der Mietpreisbremse jedoch ausgenommen.
  • In Zeiten steigender Inflation kann die Indexmiete sicherstellen, dass inflationsbedingte Kaufpreisverluste durch Mieterhöhungen regelmäßig ausgeglichen werden können.
  • Mit der Indexmiete vermeiden Vermieter die oftmals hohen formalen Anforderungen, die an eine Vergleichsmieterhöhung gerichtet sind.
  • Vermieter müssen nicht darauf hoffen, dass der Mieter der neuen Miethöhe zustimmt. 

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Keine Modernisierungsmieterhöhung möglich

Modernisierungsmieterhöhungen sind während der Laufzeit der Indexmietvereinbarung nur im Fall von gesetzlich notwendigen oder behördlich angeordneten Modernisierungen möglich (557b Abs. 2 BGB). Vermieter, die ihr Objekt in naher Zukunft umfassend modernisieren möchten, könnten bei einer Neuvermietung mit dem System der Vergleichsmieterhöhung besser fahren.

Erhöht sich die Brutto- oder Nettomiete?

Wurde eine Nettokaltmiete mit abzurechnenden Betriebskostenvorauszahlungen oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart, wird lediglich die Nettokaltmiete von der Indexierung erfasst. Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen sind nicht betroffen. Eine Indexmietvereinbarung ist auch dann wirksam, wenn in ihr nicht ausdrücklich angegeben ist, ob sich die Brutto- oder die Nettokaltmiete ändert (BGH, Az.: VIII ZR 42/20)

Zustimmung und Fälligkeit der neuen Miete

Eine Vergleichsmieterhöhung kann der Mieter ablehnen oder ihr auch nur teilweise zustimmen. Bei einer Indexmieterhöhung ist die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten (§ 557b, Abs. 3 BGB). Einer Zustimmung von Seiten des Mieters bedarf es nicht.

Bei einer Anhebung mit Hilfe der Vergleichsmiete muss der Mieter die neue Miete mit Beginn des 3. Monats zahlen, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlanges folgt (§ 558b Abs. 1, Satz 1). Die neue Indexmiete ist einen Monat früher fällig. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zahlbar.

Form der Indexmietvereinbarung

Die Indexmietvereinbarung muss im Mietvertrag oder alternativ in einer Anlage, die Bezug zum Mietvertrag nimmt, schriftlich vereinbart werden. Die gängigen Formularmietverträge bieten wasserdichte Indexmietvereinbarungen, die den gesetzlichen Erfordernissen genügen. Achten sie darauf, dass die Vereinbarung 

  1. für beide Seiten gilt, denn in Zeiten sinkender Preise (Deflation) kann auch so der Mieter eine Anpassung der Miethöhe fordern,
  2. dass in der Vereinbarung festgehalten wurde, dass der Mietzins für mindestens ein Jahr unverändert bestehen bleibt und
  3. dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte (Verbraucherpreisindex) in Deutschland bestimmt wird.
  • Es gibt keine Kappungsgrenze oder höchstzulässige Miethöhe wie im Vergleichsmietensystem. Die Miethöhe kann durch eine Indexmietvereinbarung die zulässige Vergleichsmiete im Laufe der Zeit auch um einiges übersteigen.
  • Die Anpassung der Miete muss jedes Mal vom Vermieter aktiv geltend gemacht werden.
  • Die Indexmietvereinbarung verfällt nicht, wenn der Vermieter einige Jahre keine Mieterhöhung geltend macht. So hatte in einem vor dem BGH verhandelten Fall ein Vermieter erstmals 10 Jahren nach Vertragsbeginn die Miete angehoben ((BGH, Az.: VIII ZR 42/20).
  • Der Vermieter kann nicht während der Geltungsdauer der Indexmietvereinbarung zum Vergleichsmietverfahren wechseln.
  • Eine Indexmietvereinbarung kann zeitlich befristet werden. Nach Fristablauf gelten dann wieder die normalen gesetzlichen Erhöhungsmöglichkeiten (Vergleichsmiete).

Indexmiete versus Vergleichsmiete, ein Rechenbeispiel

Vergleichsmiete

Neuvermietung einer 60m² großen Wohnung, Baujahr 1995, im Jahr 2005. Die Mietspiegelspanne lag im Jahr 2005 zwischen 8,00 EUR und 10,00 EUR. Aufgrund der guten Ausstattung und Lage konnte die Wohnung für 10,50 EUR vermietet werden.

Der Mietspiegel des Jahres 2008 wies die Wohnung im Bereich 8,20 EUR und 10,20 EUR aus. Der Mietspiegel 2013 zeigte eine Spanne von 8,40 EUR bis 10,40 EUR. Da Mieterhöhungen im Vergleichsmietensystem immer nur bis zur Obergrenze der jeweiligen Mietspanne erfolgen können, konnte von 2005 bis 2013 keine Mieterhöhung durchgeführt werden. Mit Vereinbarung einer Indexmiete koppelt sich der Vermieter dagegen vom Mietspiegel ab und kann die Miete ggf. jährlich entsprechend dem gestiegenen Lebenshaltungskostenindex anpassen.

Indexmiete

Die prozentuale Veränderung vom Indexstand des Jahres 2005 bis zum Indexstand des Jahres 2008 betrug 6,6 %. Die prozentuale Veränderung vom Indexstand des Jahres 2008 bis zum Indexstand des Jahres 2012 betrug 5,6 %. Wenn vereinbart, hätte der Vermieter mit Hilfe einer Indexmietvereinbarung Mieterhöhungen für seine Wohnung durchführen können.

Das sollte in dem Mieterhöhungsschreiben stehen

In dem Mieterhöhungsschreiben müssen sie die Berechnung der neuen Mietforderung offenlegen und dazu den entsprechenden Verbraucherindex nennen.

  1. Name des Vermieters und Mieters
  2. Bezeichnung des Mietobjektes (Adresse und Lager der Wohnung im Objekt)
  3. Anfangs- und Endbestand des Preisindexes
  4. prozentuale Höhe
  5. ursprüngliche Miete
  6. Erhöhungsbetrag
  7. neue monatliche Miete
  8. ab wann die neue Miete zu zahlen ist

 

Statistisches Bundesamt - Indexmieterhöhung kostenlos berechnen

Unter Preisindizes in Verträgen des Statistischen Bundesamtes können Sie bequem die Eckdaten ihres Mietvertrages eingeben. Das kleine Programm berechnet ihnen nicht nur die prozentuale Veränderung, sondern auf Wunsch auch auf den Cent genau, den Veränderungsbetrag in Euro, gemessen vom Basiswert.

 

Und was ist mit der Mietpreisbremse?

Wie schon erwähnt, gelten auch für die Indexmiete hinsichtlich der Ausgangsmiete die allgemeinen Regelungen über die zulässige Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Indexmieterhöhungen wurde von der Mietpreisbremse jedoch ausgenommen. Die Bundesregierung begründete dies wie folgt:

"Anders als bei der Staffelmiete unterliegen jedoch die nachfolgenden Mieterhöhungen aufgrund von Anpassungen an den Index nicht mehr der Kontrolle durch die genannten Vorschriften. Zulässig ist nach § 557b Absatz 1 BGB nämlich nur die Vereinbarung des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. In den Jahren 2004 bis 2013 ist dieser Index im Durchschnitt jährlich um 1,67 Prozent gestiegen. Hinzu kommt, dass der Mieter bei Vereinbarung einer Indexmiete vor Mieterhöhungen nach den §§ 559 ff. BGB weitgehend geschützt ist (siehe § 557b Absatz 2 Satz 2 BGB). Vor diesem Hintergrund erscheint eine Regulierung der Mietanpassung an den Preisindex im laufenden Mietverhältnis verzichtbar."

BGB, § 557b Indexmiete
(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.
(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
(4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Ich gehe definitiv davon aus, dass bei der nächsten Mietrechtsreform eine Korrektur erfolgt. Auch die Indexmiete wird an die Mietpreisbremse gekoppelt. Die Energiepreise, als Bestandteil des Warenkorbes im Verbraucherpreisindex, kannten in den letzten Monaten nur einen Weg: Nach oben! Und eine Änderung ist nicht in Sicht. Der Preisanstieg im Bereich Energie hat Auswirkungen auf den Verbrauchpreisindex als Grundlage zur Berechnung der Indexmiete. 

Urteile

Betriebskostenabrechnung | Zweifelhafte Abrechnungsposten

Hat ein Wohnungsmieter Zweifel an einzelnen Posten der Nebenkostenabrechnung, muss er seine Beanstandungen innerhalb der dafür vorgesehenen einjährigen Einwendungsfrist beim Vermieter anmelden. Es reicht nicht aus, dass er die gleichen Einsprüche schon in früheren Jahren dem Vermieter angezeigt hat.

In dem verhandelten Fall hatte ein Kölner Vermieter über mehrere Jahre die anteilige Zahlung der Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung gefordert, obwohl der Mieter laut Mietvertrag nicht zur Zahlung verpflichtet war. Die Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2003 und 2004 hatte der Mieter deshalb zwar binnen Jahresfrist erfogreich angefochten, dies für das Abrechnungsjahr 2005 jedoch vergessen. Nun muss er den Anteil von 270,00 EUR zahlen (BGH Az. VIII ZR 185).