Die Hausordnung in Mietshäusern regelt den Umgang der Mieter untereinander und die Nutzung des gemeinsam bewohnten Hauses. Juristisch betrachtet handelt es sich um eine Sammlung privatrechtlicher Regelungen, die das Zusammenleben der Hausbewohner ordnen soll. Im Mittelpunkt stehen dabei das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, der Schutz der Immobilie sowie die allgemeine Ordnung und Sicherheit im Haus.
Erstmalige Schaffung einer Hausordnung
Grundsätzlich kann ein Vermieter eine Hausordnung auch nachträglich aufstellen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Regelungen nach billigem Ermessen zu treffen sind und sich im Rahmen der bestehenden mietvertraglichen Rechte und Pflichten halten müssen.
Billiges Ermessen bedeutet dabei nicht, dass der Vermieter frei nach Belieben entscheiden darf. Gemeint ist vielmehr, dass er die wesentlichen Umstände des Einzelfalls abwägen und die berechtigten Interessen aller Beteiligten angemessen berücksichtigen muss. Die Entscheidung muss also sachlich vertretbar und ausgewogen sein, nicht willkürlich.
In der mietrechtlichen Einordnung wird die Hausordnung deshalb vor allem als Konkretisierung bereits bestehender Pflichten verstanden, nicht als Instrument zur Schaffung völlig neuer Vertragspflichten. Die Hausordnung darf Rechte und Pflichten der Mieter näher ausgestalten, sie darf diese aber grundsätzlich nicht erweitern oder beschränken.
Zu beachten ist außerdem der Gleichbehandlungsgrundsatz. Danach darf nicht ohne sachlichen Grund einem Mieter untersagt werden, was einem anderen Mieter gestattet ist. Unzulässig wäre es daher beispielsweise, nachträglich nur den Erdgeschossmietern eine Schneeräumpflicht aufzuerlegen oder einzelnen Mietern die bisher gestattete Gartennutzung zu entziehen.
Änderung einer bestehenden Hausordnung
Auch eine bestehende Hausordnung kann unter bestimmten Voraussetzungen geändert werden. Häufig enthält bereits der Mietvertrag einen Änderungsvorbehalt. Aber selbst dann ist nicht jede Änderung zulässig und wirksam.
Denn auch bei einer späteren Änderung gilt: Die Hausordnung darf die Rechte und Pflichten des Mieters konkretisieren, aber grundsätzlich nicht erweitern oder beschränken.
Beispiel: Haben sich die Mieter nach der bei Vertragsschluss einbezogenen Hausordnung verpflichtet, im regelmäßigen Turnus die Treppenhausreinigung zu übernehmen, kann der Vermieter diese Regelung nicht ohne Weiteres dahin ändern, dass nun ein Reinigungsdienst beauftragt und die dadurch entstehenden Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Eine solche Änderung greift in die bisherige vertragliche Regelung ein und ist regelmäßig nicht allein über die Hausordnung durchsetzbar. Die Umlage zusätzlicher Kosten braucht eine tragfähige mietvertragliche Grundlage.
Eine einseitige Änderung der Hausordnung kommt allerdings dann in Betracht, wenn sachliche Gründe vorliegen und die ordnungsgemäße Verwaltung und Bewirtschaftung des Hauses dies erfordern. Das kann etwa dann der Fall sein, wenn der Vermieter nachträglich einen Fahrradkeller einrichtet und die Hausordnung dahin ergänzt, dass Fahrräder künftig dort und nicht mehr im Treppenhaus oder Hausflur abgestellt werden sollen. Entscheidend ist auch hier, dass die neue Regelung den vertragsgemäßen Gebrauch konkretisiert und nicht unzulässig erweitert.
Untervermietung
Bei einer Untervermietung sollte der Hauptmieter dem Untermieter die Hausordnung zur Kenntnis geben und auf ihre Einhaltung achten. Verstöße des Untermieters fallen im Verhältnis zum Vermieter grundsätzlich dem Hauptmieter zur Last. Der Vermieter wird sich bei Störungen oder Pflichtverletzungen daher regelmäßig an den Mieter halten, nicht an den Untermieter.
Das entspricht auch der gesetzlichen Wertung des § 540 Abs. 2 BGB. Danach hat der Mieter ein Verschulden des Dritten, dem er den Gebrauch überlässt, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. (Gesetze im Internet)
Eigentumswohnungen
Auch Wohnungseigentümer sollten die Regelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Blick behalten und sie im Mietvertrag berücksichtigen. In Wohnungseigentumsanlagen bestehen häufig weitergehende Vorgaben zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums und zum Zusammenleben der Bewohner.
Gerade bei der Tierhaltung zeigt sich, dass in Wohnungseigentumsanlagen strengere Regelungen gelten können als im allgemeinen Mietrecht. Wird in der Gemeinschaft ein entsprechender Beschluss gefasst und wird er bestandskräftig, muss sich der vermietende Wohnungseigentümer daran festhalten lassen. Für den Mieter kann das im Ergebnis bedeuten, dass eine Hunde- oder Katzenhaltung trotz mietrechtlich grundsätzlich differenzierter Betrachtung nicht durchsetzbar ist. Praktisch ist also oft nicht die theoretische Angreifbarkeit, sondern die Bestandskraft der Regelung entscheidend.(fibucom.com)
Können Mieter eine Hausordnung per Mehrheit verhindern oder ändern?
Immer wieder findet sich die Auffassung, Mieter könnten bei entsprechender Mehrheit im Haus den Vermieter dazu zwingen, eine Hausordnung zu ändern oder eine beabsichtigte Hausordnung per Mehrheitsbeschluss verhindern. Das ist so nicht zutreffend.
Die Hausordnung ist keine Regelung, über die die Mieter eines Hauses demokratisch abstimmen. Maßgeblich sind vielmehr der Mietvertrag, die rechtlichen Grenzen zulässiger Hausordnungsregelungen und die Befugnisse des Vermieters, Regelungen im Rahmen billigen Ermessens zu treffen.
Fazit
Der Vermieter darf eine Hausordnung nicht dazu benutzen, das Mietverhältnis nachträglich inhaltlich neu zu schreiben. Zulässig sind vor allem Regelungen, die das geordnete Zusammenleben im Haus organisieren und bereits bestehende Rechte und Pflichten näher ausgestalten.
Wo die Hausordnung jedoch neue Belastungen schafft, vereinbarte Nutzungsrechte entzieht oder einzelne Mieter ohne sachlichen Grund schlechter stellt, stößt sie an ihre rechtlichen Grenzen. Für Vermieter heißt das: Die Hausordnung ist ein wichtiges Ordnungsinstrument, aber kein Ersatz für klare mietvertragliche Vereinbarungen.
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