Verjährungsfrist bei Rückgabe der Wohnung

Wenn sie die Mietwohnung nach Ende des Mietverhältnisses an den Vermieter übergeben, kann es passieren, dass der Vermieter Schadensersatzansprüche anmeldet, wenn die Mietsache Mängel aufweist. Die Verjährungsfrist für den Vermieter auf Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache beträgt sechs Monate (§548 BGB). Sie beginnt mit dem Tag zu laufen, an dem der Vermieter die Wohnung zurückerhält. Für den Mieter beginnt sie mit dem Ende des Mietverhältnisses.

Beispiel: Nehmen wir an, das Mietverhältnis wurde zum 31. März gekündigt. Sie übergeben dem Vermieter die Mietwohnung schon ein paar Tage vor dem offiziellen Mietende, nämlich am 05. März. Der Vermieter hat ab dem 05. März nun sechs Monate Zeit eventuelle Schadensersatzansprüche anzumelden. Für sie als Mieter beginnt die Verjährungsfrist ab dem 31. März zu laufen, die verfrühte Rückgabe bleibt bei der Berechnung der Verjährungsfrist unberücksichtigt.

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Sechs Monate Verjährungsfrist sind kurz. Der Gesetzgeber hat sich jedoch bewusst für die kurze 6-monatige Verjährungsfrist in § 548 BGB entschieden. Dabei verfolgte er das Ziel, nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses schnell wieder Rechtsfrieden einkehren zu lassen. Zeitnahe Bearbeitung ermöglicht klare Beweise. Der Mieter wird seine eventuellen Ersatz- und Wegnahmeansprüche schon vor der Rückgabe vorbereiten. Der Vermieter soll nach Rückgabe der Wohnung keine Zeit verlieren und die Räume kurzfristig auf Schäden prüfen.

Verjährungsfrist ist keine beliebige Frist

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob Verjährungsregeln vertraglich frei verändert werden können.

Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass Verjährungsregeln mehr sind als einfache Fristbestimmungen. Ihre besondere Bedeutung für die Rechtsordnung besteht darin, dass beispielsweise Mietvertragsparteien dazu angehalten werden, mögliche Ansprüche zügig anzumelden und durchzusetzen, so lange noch Beweis und Gegenbeweis möglich sind. Damit gehören Verjährungsfristen und die Bestimmungen zum Beginn ihrer Berechnung mit zu den Instrumenten der Rechtsstaatlichkeit. Eine vertraglich vereinbarte Abweichung zu den gesetzlichen Bestimmungen ist folglich nicht zulässig.

Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin nicht bis zur rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses gewartet, sondern die Wohnräume schon 2 Monate vorher an die Vermieterin zurückgegeben. Die Vermieterin beanstandete Schäden an der Duschanlage und forderte von der Mieterin Schadensersatz. Das Mietverhältnis endete am 28.02.2015. Die Vermieterin hatte die Wohnräume seit Rückgabe am 29.12.2014 in ihrem Besitz. Durch Schreiben vom 12.01.2015 machte die Vermieterin erstmals Ansprüche geltend. Am 25.06.2015 reichte sie Klage ein, die jedoch erst am 01.10.2015 bei der beklagten Mieterin zugestellt wurde.

Die Beklagte erhob die Einrede der Verjährung und bezog sich dabei auf die gesetzliche Verjährungsregel des § 548 BGB, die konkret für Schadensersatzansprüche nach Beendigung von Mietverhältnissen gilt. Die Verjährung des Schadensersatzanspruchs sei nach den gesetzlichen Verjährungsregeln am 30.06.2015 eingetreten.

 


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Die Klägerin dagegen wies darauf hin, dass der Mietvertrag unter der Ziffer 24 eine Regelung enthalte, die eine Verjährung solcher Ansprüche erst 12 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses vorsehe. Sie habe den Anspruch deshalb bis zum Februar 2016 geltend machen können. Außerdem sei der Lauf der Verjährungsfrist unterbrochen worden, nachdem sie ihre Klageschrift bei dem zuständigen Gericht eingereicht hatte.

Formularklausel unwirksam, wenn Mieter benachteiligt wird

Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Vermieterin ab. Eine Abänderung der gesetzlichen Regelung setzt voraus, dass immer ein angemessener Interessenausgleich zwischen den Parteien gegeben ist. Im vorliegenden Fall entspricht es dem Interesse der Vermieterin, durch Verlängerung der Verjährungsfrist und Beginn der Verjährung mehr Zeit für die Feststellung von ersatzpflichtigen Mängeln an der zurückgegebenen Mietsache zu haben. Die Mieterin hat jedoch kein Interesse an der Fristverlängerung. Sie hat durch die Rückgabe der Mieträume den Zugang verloren und kann nachträglich weder Beweis für den Zustand der Mietsache führen, noch weitere Abbauten vornehmen.


Fazit: Eine Klausel im Formularmietvertrag, durch die die Verjährung von 6 Monaten auf 12 Monate verlängert wird, kann den Mieter einseitig benachteiligen. Ohne entsprechenden Ausgleich hält sie der vertragsrechtlichen Überprüfung nach den Grundsätzen der §§ 307 ff BGB deshalb nicht stand. Das hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 08.11.2017 (Aktenzeichen VIII ZR 13/17) klargestellt. Die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten trägt im Mieterinteresse zur schnellen, abschließenden Klärung der Anspruchslage bei. Die Verlängerung der Frist und die Anknüpfung des Fristbeginns an das formalrechtliche Ende des Mietverhältnisses benachteiligen den Mieter, ohne ihm auch Vorteile zu bringen.


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