Wenn sie die Mietwohnung nach Ende des Mietverhältnisses an den Vermieter übergeben, kann es passieren, dass der Vermieter Schadensersatzansprüche anmeldet, wenn die Mietsache Mängel aufweist. Die Verjährungsfrist für den Vermieter auf Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache beträgt sechs Monate (§548 BGB). Sie beginnt mit dem Tag zu laufen, an dem der Vermieter die Wohnung zurückerhält. Für den Mieter beginnt sie mit dem Ende des Mietverhältnisses.

Beispiel: Nehmen wir an, das Mietverhältnis wurde zum 31. März gekündigt. Sie übergeben dem Vermieter die Mietwohnung schon ein paar Tage vor dem offiziellen Mietende, nämlich am 05. März. Der Vermieter hat ab dem 05. März nun sechs Monate Zeit eventuelle Schadensersatzansprüche anzumelden. Für sie als Mieter beginnt die Verjährungsfrist ab dem 31. März zu laufen, die verfrühte Rückgabe bleibt bei der Berechnung der Verjährungsfrist unberücksichtigt.

Sechs Monate Verjährungsfrist sind kurz. Der Gesetzgeber hat sich jedoch bewusst für die kurze 6-monatige Verjährungsfrist in § 548 BGB entschieden. Dabei verfolgte er das Ziel, nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses schnell wieder Rechtsfrieden einkehren zu lassen. Zeitnahe Bearbeitung ermöglicht klare Beweise. Der Mieter wird seine eventuellen Ersatz- und Wegnahmeansprüche schon vor der Rückgabe vorbereiten. Der Vermieter soll nach Rückgabe der Wohnung keine Zeit verlieren und die Räume kurzfristig auf Schäden prüfen.

Doch nun erschütterte ein Urteil des BGH zur Verjährung und Aufrechnung die Mieterwelt

Das Urteil des Bundesgerichtshofs BGH Urteil vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 184/23 befasst sich mit der Frage, ob ein Vermieter verjährte Ansprüche mit einer Mietkaution verrechnen darf. Normalerweise verjähren Ansprüche nach einer bestimmten Zeit, was bedeutet, dass sie rechtlich nicht mehr durchgesetzt werden können. In diesem Fall wollte eine Mieterin nach dem Auszug ihre Kaution zurück, aber der Vermieter zog einen verjährten Schadensersatzanspruch ab.

Warum war der Anspruch nicht verjährt?

Der Anspruch des Vermieters war ursprünglich nicht verjährt, als er entstanden ist, weil er innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist geltend gemacht wurde. In der Regel beträgt die Verjährungsfrist für Ansprüche aus einem Mietverhältnis drei Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Solange diese Frist noch nicht abgelaufen ist, ist der Anspruch "unverjährt". Der BGH hat klargestellt, dass die Verjährung später eintritt, aber eine Aufrechnung dennoch möglich bleibt, wenn der Anspruch vorher unverjährt war.

Dies bedeutet für Mieter, dass sie damit rechnen müssen, dass ihre Kaution möglicherweise durch solche Ansprüche reduziert wird, auch wenn diese eigentlich verjährt sind. Der BGH stützt seine Entscheidung auf den Grundsatz, dass die Verjährung lediglich ein Mittel ist, um Ansprüche vor Gericht abzuwehren, aber nicht zwingend den Ausgleich über andere Wege, wie die Aufrechnung, verhindert.

Zusammenfassend ist das Urteil wichtig für das Mietrecht, da es zeigt, dass Mieter und Vermieter sehr genau auf den Zeitpunkt der Verjährung und die Bedingungen der Aufrechnung achten müssen. Mieter sollten schon während der laufenden Kündigungsfirst mit ihrem Vermieter in Kontakt treten, um eventuelle Kautiionseinbehalte zu klären.

215 BGB Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung

Der BGH stützt seine Entscheidung auf § 215 BGB, wonach die Verjährung eines Anspruchs nicht die Möglichkeit der Aufrechnung ausschließt, wenn der Anspruch zu einem Zeitpunkt unverjährt war, als die Forderungen sich gegenüberstanden. Der Vermieter konnte also seine verjährte Forderung gegen die Kaution der Mieterin aufrechnen. Der BGH betonte, dass die Aufrechnung eine besondere Form der Rechtsdurchsetzung darstellt, die durch die Verjährung nicht automatisch verhindert wird.

249 BGB Art und Umfang des Schadensersatzes

249 Abs. 2 Satz 1 BGB regelt, dass der Geschädigte bei einem Schaden nicht nur die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen kann, sondern auch den dafür notwendigen Geldbetrag. Im Kontext des BGH-Urteils zur Mietkaution bedeutet dies, dass der Vermieter statt einer tatsächlichen Reparatur auch den entsprechenden Geldbetrag geltend machen kann. Wenn dieser Betrag verjährt ist, kann der Vermieter dennoch auf die Kaution zugreifen, um seine Forderung zu begleichen, indem er die Aufrechnung nutzt.

Was sagen die Verbände?

Der Bund der Deutschen Mieter (GdW) hat sich zu dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) kritisch geäußert. Nach dem Urteil ist es Vermietern erlaubt, mit verjährten Schadensersatzforderungen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufzurechnen. Der GdW sieht hierin eine Erleichterung für Vermieter, was die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen betrifft, selbst wenn diese eigentlich verjährt sind.

Der GdW betont jedoch, dass Mieter nach wie vor geschützt sind und dass es wichtig ist, dass Vermieter trotz dieser Möglichkeit möglichst schnell nach dem Auszug über die Kaution abrechnen. Andernfalls könnten Beweise für Schäden mit der Zeit verloren gehen, was den Vermieter in eine schlechtere Beweislage versetzt. Das Urteil zeigt jedoch, dass Mieter auch noch mehr als ein halbes Jahr nach Auszug mit Forderungen konfrontiert werden können, was Unsicherheiten für Mieter erhöhen könnte​(

Verjährungsfrist ist keine beliebige Frist

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob Verjährungsregeln vertraglich frei verändert werden können.

Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass Verjährungsregeln mehr sind als einfache Fristbestimmungen. Ihre besondere Bedeutung für die Rechtsordnung besteht darin, dass beispielsweise Mietvertragsparteien dazu angehalten werden, mögliche Ansprüche zügig anzumelden und durchzusetzen, so lange noch Beweis und Gegenbeweis möglich sind. Damit gehören Verjährungsfristen und die Bestimmungen zum Beginn ihrer Berechnung mit zu den Instrumenten der Rechtsstaatlichkeit. Eine vertraglich vereinbarte Abweichung zu den gesetzlichen Bestimmungen ist folglich nicht zulässig.

Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin nicht bis zur rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses gewartet, sondern die Wohnräume schon 2 Monate vorher an die Vermieterin zurückgegeben. Die Vermieterin beanstandete Schäden an der Duschanlage und forderte von der Mieterin Schadensersatz. Das Mietverhältnis endete am 28.02.2015. Die Vermieterin hatte die Wohnräume seit Rückgabe am 29.12.2014 in ihrem Besitz. Durch Schreiben vom 12.01.2015 machte die Vermieterin erstmals Ansprüche geltend. Am 25.06.2015 reichte sie Klage ein, die jedoch erst am 01.10.2015 bei der beklagten Mieterin zugestellt wurde.

Die Beklagte erhob die Einrede der Verjährung und bezog sich dabei auf die gesetzliche Verjährungsregel des § 548 BGB, die konkret für Schadensersatzansprüche nach Beendigung von Mietverhältnissen gilt. Die Verjährung des Schadensersatzanspruchs sei nach den gesetzlichen Verjährungsregeln am 30.06.2015 eingetreten.

Die Klägerin dagegen wies darauf hin, dass der Mietvertrag unter der Ziffer 24 eine Regelung enthalte, die eine Verjährung solcher Ansprüche erst 12 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses vorsehe. Sie habe den Anspruch deshalb bis zum Februar 2016 geltend machen können. Außerdem sei der Lauf der Verjährungsfrist unterbrochen worden, nachdem sie ihre Klageschrift bei dem zuständigen Gericht eingereicht hatte.

Formularklausel unwirksam, wenn Mieter benachteiligt wird

Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Vermieterin ab. Eine Abänderung der gesetzlichen Regelung setzt voraus, dass immer ein angemessener Interessenausgleich zwischen den Parteien gegeben ist. Im vorliegenden Fall entspricht es dem Interesse der Vermieterin, durch Verlängerung der Verjährungsfrist und Beginn der Verjährung mehr Zeit für die Feststellung von ersatzpflichtigen Mängeln an der zurückgegebenen Mietsache zu haben. Die Mieterin hat jedoch kein Interesse an der Fristverlängerung. Sie hat durch die Rückgabe der Mieträume den Zugang verloren und kann nachträglich weder Beweis für den Zustand der Mietsache führen, noch weitere Abbauten vornehmen.