Mit einem detaillierten Wohnungsübergabeprotokoll, das Vermieter und Mieter gemeinsam sowohl beim Einzug als auch beim Auszug ausfüllen und unterschreiben, läßt sich belegen, welche Mängel vor dem Einzug bestanden, welche Mängel während der Mietzeit entstanden sind oder ob die Wohnung renoviert übergeben wurde. Ein Übergabeprotokoll hat zudem den Vorteil, dass Vermieter und Mieter den Zustand der Wohnung bei Einzug und Auszug als bekannt und vertragsgemäß anerkennen.

Mieter oder Vermieter können sich bei Auszug nur dann darauf berufen, dass ein Schaden schon beim Einzug vorhanden war, wenn dieser den Parteien bekannt war. Zwar wird mit Hilfe des Wohnungsübergabeprotokolls nicht automatisch festgelegt, wer Schäden an der Wohnung beseitigen muss, aber ein Vermieter, der bei Auszug bescheinigt, dass der Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben hat, kann später keinen Reparaturanspruch mehr geltend machen.

Ein Vermieter kann bei Auszug nur solche Schäden geltend machen und Ausbesserung verlangen, die nicht schon beim Einzug vorhanden waren!

Deshalb ist ein Wohnungsübergabeprotokoll jedem Mieter und Vermieter anzuraten. Dabei sollte für jeden einzelnen Raum der Mietwohnung der Zustand festgehalten werden, evtl. Schäden sind zu protokollieren. Wichtig ist dabei eine möglichst genaue Beschreibung des Mangels, pauschale, nicht sehr aussagekräftige Floskeln wie "verwohnt", "löchrig" oder "alt" sollten vermieden werden.

Hilfreich ist es, die Wohnungsübergabe bei Tageslicht durchzuführen, es ist sonst schwer, verdeckte Mängel zu finden. So läßt sich die Qualität eines Wandanstriches bei diffusem Tageslicht oft kaum beurteilen. Bei Auszug sollte die Wohnung erst dann protokolliert werden, wenn alle Einrichtungsgegenstände entfernt und falls vereinbart, renoviert wurde. Ist das nicht möglich, sollten zumindest Vorbehalte im Protokoll aufgenommen werden, z.B. weil noch Möbel an der Wand stehen und der Vermieter die Wand nicht auf Mängelfreiheit überprüfen kann.

Ein Urteil zeigt die große Bedeutung eines Wohnungsübergabeprotokolls

In dem vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf verhandelten Fall hatte ein Vermieter bei der Übergabe einen Haarriss im Waschbecken entdeckt und den Mieter aufgefordert, den Mangel zu beseitigen. Der weigerte sich mit dem Argument, dass der Riss bereits bei Einzug vorhanden gewesen sei. Aus dem Protokoll bei Einzug fand sich jedoch kein Hinweis auf diesen Haarris. Die Richter verurteilten den Mieter daraufhin zur Zahlung von 150,00 Euro (Az. 10 U 64/02). 

Wenn Sie als Vermieter bei Mietende entdeckte Schäden vom Mieter ersetzt haben wollen, müssen sie zwei Dinge beweisen können:

1. der Schaden war bei Mietbeginn nicht vorhanden,
2. der Schaden ist durch eine Pflichtverletzung des Mieters und nicht etwa durch normale Abnutzung enstanden.

Für die normale Abnutzung einer Wohnung (Gebrauchspuren im Parkett, Laminat oder Teppich) muss ein Mieter nicht aufkommen. Auch bauliche Schäden wie Wandrisse oder feuchte Stellen muss er nicht beseitigen, wenn er sie nicht verursacht hat.

Sollten Mieter oder Vermieter nicht zu einer gemeinsamen Begehung bereit sein, sollten die Parteien trotzdem nicht auf ein Protokoll verzichten. Eine reine Bestandsaufnahme alleine durch Mieter oder Vermieter über den Zustand der Wohnung ist vor Gericht allerdings anfechtbar. Daher sollte in einem solchen Fall ein fachkundiger Zeuge hinzugezogen werden.

Checkliste Wohnungsübergabe oder -rückgabe

Vor der eigentlichen Wohnungsrückgabe

• Vereinbaren sie als Vermieter mit ihrem Mieter eine rechtzeitige Vorab-Begehung der Mieträume. Diese sollte ein oder zwei Wochen vor dem Auszugstermin stattfinden. Nehmen sie den Mietvertrag und ein evtl. vorhandenes Übergabeprotokoll mit und stimmen sie mit ihrem Mieter ab, was bis zum Auszug zu erledigen ist.
• Hat der Mieter bauliche Veränderungen durchgeführt, besprechen sie, was damit geschehen soll. Falls sie die Einbauten in der Mietwohnung übernehmen möchten, handeln sie schon vor der eigentlichen Übergabe der Wohnung einen Preis aus.

Das sollten sie bei der Vorab-Begehung prüfen und ggf. mit dem Übergabeprotokoll bei Einzug abgleichen

1. Der Mieter muss bei Auszug Schönheitsreparaturen durchführen? Halten Sie fest, wie der dekorative Zustand der Wände, Decken, Türen/Zargen, Fenster und Heizkörper in sämtlichen Räumen ist und welche Arbeiten der Mieter konkret zu erledigen hat. Wenn ihr Mieter diesbezüglich eine Regelung mit seinem Nachmieter treffen möchte, sollten sie nach dem neuesten Urteil des BGH das Angebot ablehnen.
2. Nehmen sie eventuelle Glasschäden oder Schäden an Fenstern und Türen auf.
3. Achten Sie auf Sprünge, tiefe Kratzer oder Emaille-Absplitterungen an den sanitären Einrichtungen in Küche, Bad und WC, die über den normalen Gebrauch hinaus gehen.
4. In der Wohnung sind Einbaumöbel vorhanden? Machen sie Angaben zum Zustand (Schäden, übervertragsgemäße Abnutzung, Schmutz). Prüfen sie, ob alles vollständig ist und Elektrogeräte wie der Herd, der Kühlschrank oder die Dunstabzugshaube noch funktionieren. Ebenso, ob sich die Schränke schließen lassen bzw. Schubladen noch gängig sind.
5. Prüfen sie alle beweglichen Teile wie Fenstergriffe, Wasserhähne, Toilettenspülungen, Rolladengurte, Türschlösser usw.
6. Drehen sie Wasserhähne kurz auf und schauen sie, ob das Wasser abläuft.
7. Kontrollieren sie Fußleisten auf Schäden bzw. auf fehlende Abschlussleisten.
8. Prüfen sie, ob Bodenbeläge bzw. geflieste Fußböden in der Mietwohnung beschädigt sind.
9. Das Bad war bei Einzug mit den üblichen Sanitäreinrichtungen versehen? Prüfen sie, ob die Gegenstände noch vorhanden und in einem ordnungsgemäßen Zustand sind. Ihr Mieter hat unnötigerweise die Badfliesen angebohrt? Dokumentieren sie die Schäden.
10. Notieren sie fehlende Haus-, Wohnungs- und Zimmerschlüssel oder ausgetauschte Schlösser und prüfen sie den Zustand der Türen und Türzargen.
11. Vergessen sie auch nicht den Balkon oder die Terrasse auf Schäden zu untersuchen. Gleiches gilt für den Keller- oder Speicherraum, die Garage oder den mitvermieteten Garten.