Wen muss ich in der Räumungsklage nennen?

Ein sehr häufiger Fehler im Zusammenhang mit einer Räumungsklage ist, dass der Vermieter die Klage lediglich gegen den Mieter richtet. So kann es passieren, dass Sie nach Entscheidung des Gerichts zwar einen Räumungstitel in Händen halten, diesen jedoch nicht vollziehen können. Es ist mehr als ärgerlich, wenn ein Urteil nicht ausreicht, um die vollständige Räumung der Immobilie im Rahmen einer Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Was Sie als Vermieter besser machen können, erfahren Sie im nachfolgenden Beitrag.

Oft schwierig: Alle Adressaten einer Räumungsklage bestimmen

Meistens wird der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und einem Mieter, manchmal auch mit mehreren Mietern geschlossen. So kann es aber auch bei Ehepaaren passieren, dass nur ein Ehepartner als Hauptmieter im Mietvertrag ausgewiesen ist. Oder im Laufe eines Mietverhältnisses können weitere Bewohner hinzukommen. Zur Aufnahme weiterer Personen ist der Mieter mit und ohne Erlaubnis des Vermieters immer dann berechtigt, wenn es sich um nächste Familiengehörige oder um zum Haushalt gehörende Bedienstete handelt. Gleiches gilt für Personen, die der Mieter für seine Pflege benötigt.

Mancher Mieter nimmt auch mit oder ohne die Erlaubnis des Vermieters einen Untermieter auf. In diesem Fall gibt es zwei Mietverträge, nämlich den Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Vermieter sowie den zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter geschlossenen Mietvertrag.

Wichtig: Räumungsanspruch gegen alle Bewohner der Wohnung erwirken

Für Vermieter wichtig zu wissen ist, dass es sich bei einem Zwangsvollstreckungsverfahren um ein formalisiertes Verfahren handelt. Das bedeutet, dass es nicht auf die materiellrechtliche Rechtslage ankommt. Materiellrechtlich verlieren im Falle einer Räumungsklage gegen den Mieter auch die Mitbewohner ihr Besitzrecht an der Wohnung, da dieses vom Besitzrecht des Mieters abhängt. ABER: Dem Gerichtsvollzieher, der die Räumung vornimmt, ist es nicht zumutbar zu prüfen, ob und gegen welchen Bewohner ein materiellrechtlicher Räumungsanspruch besteht. Das bedeutet, dass der Gerichtsvollzieher nur gegen die Person den Räumungstitel vollstreckt, die namentlich benannt ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob der sich aus dem Räumungstitel ergebende Räumungsanspruch mit der materiellen Rechtslage identisch ist. Das bedeutet umgekehrt, dass der Gerichtsvollzieher nicht tätig wird gegen Personen, gegen die kein Räumungstitel vorliegt.

Für Vermieter bedeutet dass, dass sie bereits im Gerichtsverfahren, dem sogenannten Erkenntnisverfahren, dafür Sorge tragen müssen, dass die Zwangsvollstreckung gegen alle Bewohner der Immobilie betrieben wird.

Mitbesitzer oder nicht?

Es gibt keine verbindliche Aussage darüber, welche Personengruppen Mitbesitz an einer Immobilie haben. In Betracht kommen diese:

  • Der Ehepartner eines Mieters hat gleichberechtigten Mitbesitz an einer gemeinsamen ehelichen Wohnung. Das gilt auch dann, wenn er nicht der Mieter ist. Voraussetzung für die Zwangsräumung ist ein Räumungstitel, in dem beide Ehepartner namentlich benannt sind.
  • Bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft muss anhand der Lebensumstände geklärt werden, ob der Lebensgefährte Mitbesitzer ist. Die Gesamtumstände müssen nach außen erkennen lassen, dass er Mitbesitzer ist. Das ist dann der Fall, wenn zum Beispiel der Vermieter über seine Anwesenheit in Kenntnis gesetzt wurde.
  • Der Untermieter ist mit und ohne Erlaubnis des Vermieters Besitzer. Das bedeutet, dass gegen ihn ein Vollstreckungstitel erforderlich ist.
  • Minderjährige, die mit ihren Eltern gemeinsam in einer Wohnung leben, haben keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Immobilie, sodass ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern ausreicht.
  • Bei einer Zwangsräumung einer Wohngemeinschaft bedarf es eines Räumungstitels gegen alle Bewohner.
  • Bedienstete Hausangestellte sind regelmäßig sogenannte Besitzdiener, gegen die kein Räumungstitel erforderlich ist.
  • Keinen Mitbesitz haben außerdem Gäste und andere Besucher, da sie sich nur vorübergehend in der Immobilie aufhalten. Auch gegen sie ist kein Räumungstitel notwendig.

 

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Was Sie als Vermieter tun können

Problemlos ist die Zwangsräumung, wenn Ihnen als Vermieter bekannt ist, wer sich neben dem Mieter in der Wohnung aufhält. Dann haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, nicht gesondert eine Räumungsklage gegen alle Mitbesitzer erheben zu müssen, sondern können gegen alle Mitbewohner als Gesamtschuldner Räumungsklage einreichen. Die Prozesskosten und der Streitwert erhöhen sich dadurch nicht.

Problematisch ist die Situation für Sie als Vermieter, wenn Sie keine Kenntnis darüber haben, ob sich noch weitere Personen in der Immobilie aufhalten, deren Namen Sie gegebenenfalls nicht kennen. Auch dann gilt der Grundsatz, dass der Räumungstitel sich auf alle Bewohner mit Mitbesitz erstrecken muss. Sofern Anhaltspunkte bestehen, dass sich weitere Personen in der Immobilie aufhalten, haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, eine Anfrage an den Mieter mit der Bitte um Auskunft zu richten. Zeigt sich dieser nicht auskunftswillig, oder befürchten Sie, dass er Ihnen gegenüber nicht ehrlich ist, können Sie sich die notwendigen Informationen über die Melderegisterauskunft beim zuständigen Einwohnermeldeamt verschaffen.

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