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Die Räumungsklage als letzte Chance für den Vermieter

Die Räumungsklage ist die letzte Chance für den Vermieter, wenn es um die Räumung von Wohnraum geht. Erst nach einem gerichtlichen Urteil hält er einen Räumungstitel in Händen, mit dem er die Räumung des Wohnraums erzwingen kann. Doch welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit der Vermieter eine Räumungsklage anstrengen kann und was kann er tun, wenn der Mieter die Wohnung trotz Titel nicht räumt? Wir geben Antworten – auf diese und andere Fragen.

Die Kündigung des Mietvertrages als zwingende Voraussetzung für die Räumungsklage

Zwingende Voraussetzung für eine Räumungsklage ist die Kündigung des Mietvertrages. Der Vermieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis durch eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung beenden.

  1. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter nur unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen aussprechen, wenn er einen berechtigten Grund hat. Nach § 573 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sind dem Vermieter enge Grenzen gesetzt. Insgesamt gibt es nur drei berechtigte Gründe, nämlich die Vertragsverletzung, die Kündigung wegen Eigenbedarfs sowie die Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung.
  2. Die zweite Möglichkeit für den Vermieter, den Wohnraum zu kündigen, ist eine außerordentliche Kündigung. Eine außerordentliche Kündigung kann der Vermieter nur dann aussprechen, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt oder wenn er die Mietsache durch Vernachlässigung gefährdet. Ein weiterer außerordentlicher Kündigungsgrund ist, dass sich der Mieter mit zwei aufeinander folgenden monatlichen Mietzahlungen in Verzug befindet oder einen erheblichen Teil der Miete schuldet.

 

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Wenn der Mieter die Wohnung trotz Kündigung nicht räumt

Übergibt der Mieter den Wohnraum nach einer fristlosen oder ordentlichen Kündigung und nach Ablauf der jeweiligen Kündigungsfrist nicht, muss der Vermieter handeln. Damit er die Räumung der Wohnung zwangsweise durchsetzen kann, braucht er ein gerichtliches Urteil, für das die Erhebung einer Räumungsklage notwendig ist. Voraussetzung für die Räumungsklage sind also die Kündigung des Mietverhältnisses und die Klageerhebung. In dem sich anschließenden Gerichtsverfahren wird das Gericht bei Vorliegen aller Voraussetzungen den Mieter dazu verurteilen, die Wohnung zu räumen.

Erst mit Beendigung des Verfahrens durch ein Urteil hat der Vermieter einen Titel, mit dem er die zwangsweise Räumung der Wohnräume durchsetzen kann. Der Räumungstitel berechtigt den Vermieter, das Mietobjekt von einem Gerichtsvollzieher zwangsräumen zu lassen. Voraussetzung ist, dass sich der Titel auf alle Personen bezieht, die ein Besitzrecht an der Immobilie haben. Das können Ehepartner, Eltern oder Untermieter sein, während Kinder nicht im Räumungstitel gelistet werden müssen. Sind die Personen nicht vollständig aufgeführt, liegt ein Fehler vor, sodass die Räumungsklage des Vermieters abgewiesen werden kann.

Bis zum endgültigen Auszug und der Rückgabe der Wohnung steht dem Vermieter als Entschädigung die vereinbarte Miete oder eine Miete zu, die für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist - die Nutzungsentschädigung.

Aufschieben der Zwangsräumung

Eine Zwangsräumung kann verschoben werden, wenn die Räumung der Wohnräume für den Mieter eine sogenannte unbillige Härte darstellt, die ihm nicht zugemutet werden kann. Ein solcher Fall liegt vor, wenn der Mieter aus wirtschaftlichen oder auch aus persönlichen Gründen keinen Ersatzwohnraum findet. Die Beschaffung von Ersatzwohnraum allein ist jedoch kein Härtefall im Sinne des Gesetzes. Gleiches gilt für eine höhere Mietzahlung, die bis zur Grenze der ortsüblichen Miete zumutbar ist.

Der Ersatzwohnraum muss eine menschenwürdige Unterbringung sicherstellen. Der Mieter braucht sich nicht auf ein Alten- und Pflegeheim oder auf eine Obdachlosenunterkunft verweisen zu lassen. Als Widerspruchsgründe des Mieters wurden unter anderem diese Sachverhalte anerkannt: Eine schwere Erkrankung und ein hohes Alter, Invalidität und Gebrechlichkeit, eine Schwangerschaft, ein bevorstehendes Examen oder die Verwurzelung in einer bestimmten Wohngegend oder in einem bestimmten Haus. Der letzte Widerspruchsgrund gilt insbesondere dann, wenn der Mieter sich nicht mehr auf eine neue Wohnsituation einstellen kann.

Der Wegfall des Räumungsanspruchs des Vermieters

Der Anspruch des Vermieters auf Räumung des Wohnraums kann während der gerichtlichen Auseinandersetzung wegfallen. Das Gesetz sieht in § 362 Abs. 1 BGB vor, dass das Schuldverhältnis dann erlischt, wenn die geschuldete Leistung dem Gläubiger gegenüber erbracht wurde. In Bezug auf die Räumungsklage kommen zwei Fallkonstellationen in Betracht.

  1. Zieht der Mieter während des Prozesses aus, fällt der Grund für die Räumungsklage – der Auszug des Mieters – weg. Hat der Mieter den Mietzins nicht vollständig bezahlt, kann der Vermieter eine Schadenersatzklage gegen den Mieter anstrengen.
  2. Der Mieter begleich die rückständige Miete während des Verfahrens vollständig. Das bedeutet, dass die Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam ist.

Die Verfahrensdauer und die Kosten einer Räumungsklage

Die Dauer einer Räumungsklage ist gesetzlich nicht geregelt, sondern hängt unter anderem vom Verhalten der Mietvertragsparteien ab ebenso davon, ob Zeugen und Sachverständige in das Verfahren einbezogen werden. Versäumt der Mieter es jdeoch, auf die Klageschrift zu antworten, ergeht ein Versäumnisurteil, sodass in sehr kurzer Zeit mit einem Urteil zu rechnen ist.

Die Kosten einer Räumungsklage hängen vom Streitwert des Verfahrens ab, der sich nach der Jahreskaltmiete der Wohnung berechnet. Daraus leitet sich auch der Gerichtskostenvorschuss ab, der vom Kläger, also vom Vermieter getragen werden muss. Hinzu kommen die Kosten für einen Rechtsanwalt, eine Postpauschale sowie die Umsatzsteuer.

 

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