Nichtauszug des Mieters: Wie hoch darf die Nutzungsentschädigung sein?

Eigentlich eine klare Sache: Ist das Mietverhältnis ohne Wenn und Aber beendet, muss der Mieter die Wohnung geräumt an den Vermieter zurückgeben. Tut er das nicht, steht dem Vermieter bis zum endgültigen Auszug und Rückgabe der Wohnung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder eine Miete zu, die für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist: die Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB).

Ist dem Vermieter die vereinbarte Miete zu gering, stellt sich die Frage, was eine "ortsübliche Miete" ist, die Miete,

  1. die der Eigentümer bei einer Neuvermietung erzielen kann (Marktmiete) oder
  2. die Miete, die bei einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden darf?

Der Unterschied kann bares Geld bedeuten. Unter Beachtung der Mietpreisbremse kann ein Eigentümer die Wohnung bei Neuvermietung 10% über der Vergleichsmiete anbieten. Ist er bei der Nutzungsentschädigung an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden, die sich aus den Mieten der letzten vier Jahre bildet, kann er Geld verlieren. 

Beispiel zu einer 60 qm großen Wohnung

aktuelle Miete 6,00 Euro je qm 360,00 Euro
mgl. Vergleichsmiete      8,00 Euro je qm    480,00 Euro
mgl. Marktmiete  8,80 Euro je qm  528,00 Euro

 

Der Fall: Das Mietverhältnis endete durch eine zum 30. Oktober 2011 erklärte Eigenbedarfskündigung. Erst zum 15. April 2013 gaben die Mieter die Mietsache zurück. Bis dahin zahlten sie die vertraglich geschuldete Miete in Höhe von monatlich 944,52 EUR. Viel zu wenig, befand der Eigentümer und klagte auf Zahlung einer marktgerechten Miete. Das Amtsgericht stimmte ihm zu und schaltete einen Sachverständigen ein, der auf einen Mehrbetrag von 7.300,37 EUR plus Zinsen bei einer marktüblichen Miete kam.

Das Urteil: Die für vergleichbare Wohnungen ortsübliche Miete, die der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.

Es ist dabei unerheblich, dass der Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt worden und der Wohnraum nach dem Auszug der Beklagten grundlegend renoviert worden sei, so dass er dem Markt nicht zur Verfügung gestanden habe. § 546a BGB diene gerade dazu, Druck auf den Mieter auszuüben, um die Mietsache zurückzugeben. Für die Höhe der Nutzungsentschädigung komme es daher nicht darauf an, ob der Vermieter eine Neuvermietung beabsichtige.

BGH, Urteil v. 18.1.2017, VIII ZR 17/16

Urteile

Unberechtigte Eigenbedarfskündigung: Der Mieter ist in der Beweispflicht!

Vermieter und Mieter wohnten in gleichen Haus - der Vermieter in der Souterrainwohnung, der Mieter in der Erdgeschoßwohnung. Im Dezember 1998 kündigte der Vermieter das bestehende Mietverhältnis zum 31. Dezember 1999 mit der Begründung, er wolle "in die größere, hellere und trockenere Wohnung im Erdgeschoß einziehen". Die Mieter räumten die Wohnung und mieteten eine andere Wohnung zu einem höheren Mietzins. In der folgenden Zeit nahm der Vermieter in der Erdgeschoßwohnung Sanierungsarbeiten vor, die sich bis in das Jahr 2002 hinzogen. Nachdem er geheiratet hatte, vermietete er die Erdgeschoßwohnung Mitte des Jahres 2002 anderweitig. Er lebt mit seiner Ehefrau in der durch Umbau ebenfalls vergrößerten Souterrainwohnung.

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