Ob und unter welchen Voraussetzungen ist ein Vermieter verpflichtet bei einer Mietwohnung die er wegen Eigenbedarfs gekündigt hat, den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfsgrundes zu berücksichtigen und den Mieter hierüber zu unterrichten? Diese Frage war bisher in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten.
Gegenstand des Rechtsstreits war die Schadensersatzklage einer Mieterin. Im November 1999 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung gab er an, er benötige die Wohnung für seine Schwiegermutter. Die Mieterin widersprach der Eigenbedarfskündigung. Im anschließenden Räumungsprozess wurde sie in zwei Instanzen zur Räumung der Wohnung verurteilt. In seinem Urteil vom 5. April 2001 gewährte das Landgericht der Mieterin eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2001. Am 25. Juni 2001 starb die Schwiegermutter des Vermieters. Ende September 2001 räumte die Klägerin die Wohnung. Nachdem sie später vom Tod der Schwiegermutter Kenntnis erlangt hatte, verlangte sie von ihrem ehemaligen Vermieter Ersatz ihrer Kosten für den Umzug und für die Anmietung von Lagerflächen. Der Vermieter sei verpflichtet gewesen, sie über den Tod seiner Schwiegermutter und den dadurch bedingten Wegfall des Eigenbedarfs vor ihrem Auszug zu informieren.
Die BGH-Richter verneinten den Anspruch. In Anknüpfung an sein Urteil vom 9. Juli 2003 (VIII ZR 311/02, NJW 2003, 2604) hat der VIII. Zivilsenat ausgesprochen, dass eine zunächst wegen Eigenbedarfs wirksam erklärte Kündigung des Vermieters infolge Rechtsmissbrauchs unwirksam wird, wenn der Eigenbedarf des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt. Dabei hat der Senat darauf abgestellt, dass eine wirksame Kündigung das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt beendet. Eine nachvertragliche Treuepflicht als Grundlage für eine Verpflichtung des Vermieters, den Mieter von dem Wegfall des Eigenbedarfs zu unterrichten, um ihm einen Verbleib in der Wohnung zu ermöglichen, besteht daher nicht. Dies ist auch von Verfassung wegen nicht geboten (vgl. BVerfG, NJW-RR 2003, 1164).
Schließlich hat der Bundesgerichtshof darauf hingewiesen, dass die Berücksichtigung eines erst nach dem Ende des Mietverhältnisses eingetretenen Wegfalls des Eigenbedarfs zu einer ungerechtfertigten Besserstellung des vertragsuntreuen gegenüber dem vertragstreuen Mieter führen würde. Der Mieter, der trotz wirksamer Kündigung die Wohnung pflichtwidrig nicht zum Ablauf der Kündigungsfrist an den Vermieter zurückgibt, würde nämlich aus einem Wegfall des Eigenbedarfs nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Recht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten können, was dem vertragstreuen Mieter, der die Wohnung rechtzeitig geräumt hat, nicht möglich wäre.
BGH, Urteil vom 9. November 2005 VIII ZR 339/04
