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Außerordentliche fristlose Kündigungen sind für beide Vertragsparteien zulässig, wenn sich ein Vertragspartner so schwerwiegende Vertragsverletzungen zuschulden kommen lässt, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB). Ein Verschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) ist nicht zwingend erforderlich, es spielt aber bei der Frage der Zumutbarkeit eine Rolle.

BEISPIELE: Schwere Beleidigung, Bedrohung, tätliche Angriffe, nachhaltige Störung des Hausfriedens, regelmäßig zu spät erfolgte Mietzahlungen, unbefugtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter, mangelnde Heizleistung, Feuchtigkeit, Lärmstörungen, erhebliche Schimmelbelastung, unrichtige Selbsauskunft des Mieters, bauliche Veränderungen durch den Mieter, nicht unbedeutende Wohnflächenabweichungen, nicht geleistete Kautionszahlungen.

Der Mieter kann zudem außerordentlich fristlos kündigen, wenn

• die Benutzung der Wohnung seine Gesundheit erheblich gefährdet (§ 569 Abs. 1 BGB),
• der vertragliche Gebrauch der gemieteten Wohnung ihm ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt und wieder entzogen wird (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Die Kündigungsrechte des Mieters können im Mietvertrag vertraglich nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden.

Der Vermieter kann zudem außerordentlich fristlos kündigen, wenn

• der Mieter die Wohnung vertragswidrig gebraucht und so die Rechte des Vermieters erheblich verletzt werden (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB),
• der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug gerät - Die fristlose Kündigung der Mietwohnung bei Zahlungsverzug!

Zu beachten ist weiter:

• vor einer fristlosen Kündigung der Mietwohnung bei Entzug oder schweren Vertragverletzungen
  (§ 543 Abs. 2 Satz 1 und 2) muss von Mieter oder Vermieter eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt werden oder es muss eine Abmahnung erfolgen, 
• die fristlose Kündigung muss von Mieter oder Vermieter schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB)
• und in dem Kündigungsschreiben müssen die Gründe der fristlosen Kündigung genannt werden (§ 569 Abs. 4 BGB).
  Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es dabei grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt, Mieter oder Vermieter müssen nicht detailreich ausführen, warum die Fortführung des Mietverhältnisses für sie deshalb unzumutbar ist (BGH, VIII ZR 142/08).

Eine Fristsetzung oder Abmahnung ist nicht erforderlich wenn:

• sie keinen Erfolg verspricht (Bei einer Wohnflächenabweichung kann der Vermieter nicht weitere Quadratmeter herbeizaubern. Der Mieter verkündet dem Vermieter telefonisch, dass er auch weiterhin die Miete zahlt, wann er es für richtig hält.),
• die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (zu nennen sind hier zum Beispeil tätliche Angriffe oder schwere Beleidigungen).