Wenn der Mieter stirbt: Was passiert mit Mietwohnungen oder Immobilien?

Der Tod eines Menschen ist ein trauriges Ereignis. Für die Hinterbliebenen des Verstorbenen überwiegt die Trauer und der Schmerz über den Verlust eines geliebten Menschen. Neben der Trauerbewältigung werden die Hinterbliebenen unmittelbar nach dem Tod mit Herausforderungen und Aufgaben konfrontiert.

Lebte der Verstorbene in einer Mietwohnung, endet der Mietvertrag nicht automatisch mit dem Tod. Es liegt an den Hinterbliebenen und Erben, die Rechtsfolgen zu tragen. Welche Rechte und Pflichten Erben, Ehegatten oder Angehörige haben, offenbart dieser Ratgeber.

Ein Mann und eine Frau besprechen einen VertragBild von aymane jdidi auf Pixabay

Kein sofortiges Ende

Etwa zwei Drittel der Deutschen leben zur Miete. Sie haben einen Mietvertrag abgeschlossen, der meist auf unbestimmte Zeit läuft. Die Beendigung eines Mietverhältnisses bedarf einer Kündigung. Anders als oftmals vermutet bedarf es auch im Sterbefall einer Kündigung. Stirbt der Mieter einer Mietwohnung, erlischt das Mietverhältnis nicht automatisch. Die Erben sind in der Verantwortung, das Mietverhältnis zu kündigen oder über die weitere Nutzung der Mietwohnung zu entscheiden.

In Abhängigkeit von Größe und Lage der Wohnung verursacht der Vertrag für die Wohnung eine erhebliche finanzielle Belastung. Neben der Miete fallen weiterhin auch die Kosten für den Vertrag mit einem Stromversorger. Es ist daher dringend angeraten, den Mietvertrag in eine verlässliche Nachlassplanung einzubeziehen und die erforderlichen Schritte nach dem Tod zu planen. Häufig wird die Planung des Erbes zu spät oder gar nicht durchgeführt. Die kompetente Hilfe eines Beraters zur Nachlassplanung hilft, alle wesentliche Aspekte zu beachten und teure Kosten zu vermeiden. Da fast 90 Prozent aller bestehenden Testamente fehlerhaft sind, empfiehlt sich die Unterstützung umso mehr.

Art des Mietverhältnisses entscheidend

Was mit der Mietwohnung des Verstorbenen passiert, hängt im Wesentlichen von dessen Miet- und Wohnverhältnissen ab. Lebte der Tode zusammen mit seinem Ehegatten oder Lebenspartner in der Wohnung, tritt dieser automatisch in den Mietvertrag ein. So ist es im § 563 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Der Gatte oder Partner übernimmt den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten.
Lebten andere Familienangehörige in der Wohnung, können sie freiwillig in das Mietverhältnis eintreten. Das ist allerdings nur dann möglich, wenn der Ehegatte oder Lebenspartner seinen Verzicht erklärt. Sie können auch dann alle Rechte und Pflichten des Mietvertrages übernehmen, wenn sie nicht Erben sind.

Klar geregelt ist der weitere Ablauf des Mietvertrages, wenn es mehrere Mieter gab. Stirbt ein Mieter, übernehmen automatisch alle weiteren Personen, die den Mietvertrag unterzeichnet haben, die Rechte und Pflichten des Mietvertrags.

Kündigungsfrist und Rechte des Vermieters

Die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter ist nur in bestimmten Fällen möglich. Er kann im Rahmen der gesetzlichen Frist das Mietverhältnis mit den Erben kündigen. In den meisten Fällen ist ein wichtiger Grund erforderlich, wenn den Erben des Verstorbenen gekündigt werden soll. Zudem ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters erforderlich, wenn er den Mietvertrag gegen den Willen der Erben kündigen möchte.

Erben können das Mietverhältnis binnen eines Monates nach Kenntnisgewinn vom Tod des Mieters kündigen. Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist bedeutet, dass mindestens noch drei Monate Miete zu zahlen sind. Davon abweichende Regelungen mit dem Vermieter sind möglich.

Immobilien vererben

Besaß der Verstorbene eine Immobilie, geht diese ohne ein Testament an den Erben erster Ordnung über. Das Testament kann auch einen anderen Empfänger als neuen Besitzer bestimmen, etwa eine gute Freundin oder die Nachbarin. Der Verstorbene als Erblasser kann seine Angehörigen ohne jeden Grund enterben. Die Enterbten haben jedoch einen Anteil auf einen Pflichtteil, der die die Hälfte des Anspruchs aus der gesetzlichen Erbfolge ausmacht. Der Erblasser kann bestimmte Klauseln verwenden, die die Attraktivität des Pflichtteils mindern. Die Nachlassplanung kann entsprechende Wünsche rechtskonform umsetzen.
Wird eine Immobilie vererbt, fällt die Erbschaftsteuer an. Es gelten Freibeträge bei Immobilien, sie sind abhängig vom Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen. Zwischen 20.000 und 500.000 Euro beträgt der Freibetrag. Wie hoch der Restbetrag der Erbschaftssteuer ist, definiert die vom Finanzamt festgesetzte Erbschaftssteuerklasse fest.

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