Die 4 Möglichkeiten zur Wohnraumkündigung

Die Kündigung: Ordentlich, erleichtert, außerordentlich fristgebunden, außerordentlich fristlos? | Bild stock.adobe.com © Stanislav Tatarnikov

Wer einen Mietvertrag beenden möchte – ob als Mieter oder Vermieter – sollte die rechtlichen Rahmenbedingungen genau kennen. Im deutschen Mietrecht sind vier Kündigungsarten vorgesehen. Dieser Artikel erklärt sie anhand der einschlägigen BGB-Vorschriften und gibt einen Überblick über wichtige BGH-Urteile.

Ordentliche Kündigung, § 573 BGB
Erleichterte Kündigung, § 573a BGB
Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, 573d BGB
Außerordentliche fristlose Kündigung, §§ 543, 569 BGB

1. Ordentliche Kündigung (fristgerecht)

Die ordentliche Kündigung ist in § 573 BGB geregelt. Sie erfolgt unter Einhaltung gesetzlicher Fristen und ist der Normalfall bei der Vertragsbeendigung.

➤ Für Mieter (§ 573c Abs. 1 BGB):

Mieter können das Mietverhältnis jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen – unabhängig von der Mietdauer. Eine Begründung ist nicht erforderlich.

👉 Das sollten Mieter bei der Wohnungskündigung beachten!

➤ Für Vermieter (§ 573 BGB):

Vermieter benötigen einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, z. B.:

Eigenbedarf für sich oder Angehörige
Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter
Unzumutbare wirtschaftliche Verwertung des Mietobjekts

Kündigungsfristen für Vermieter (§ 573c Abs. 1 BGB)

Mietdauer	Kündigungsfrist
bis 5 Jahre	3 Monate
5 bis 8 Jahre	6 Monate
über 8 Jahre	9 Monate

🔎 Tipp: Der Kündigungsgrund des Vermieters muss im Schreiben klar und nachvollziehbar dargelegt sein. Eine pauschale Begründung genügt nicht.

👉 Vermieter: Vorlage zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages

2. Außerordentliche fristlose Kündigung

Die fristlose Kündigung ist in § 543 BGB geregelt. Sie beendet das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung – aber nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen.

Mögliche Gründe:

Mietrückstand über zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
Störung des Hausfriedens (z. B. Bedrohung, Lärmbelästigung)
Illegale Untervermietung oder unerlaubte Nutzungsänderung

⚠️ Hinweis: Vor der fristlosen Kündigung ist in der Regel eine Abmahnung erforderlicheine Abmahnung erforderlich – außer bei besonders schweren Verstößen.

3. Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Diese Kündigung nach § 573d BGB ist zwar außerordentlich, aber nicht fristlos. Die gesetzliche Frist – meist drei Monate – bleibt erhalten.

Sie kommt hauptsächlich Mietern zugute, z. B.:

bei angekündigter Modernisierung (§ 555e BGB)
nach einer Mieterhöhung (§ 561 BGB)

📌 Wichtig: Diese Form der Kündigung ist gesetzlich auf bestimmte Konstellationen beschränkt. Für Vermieter spielt sie kaum eine Rolle.

4. Sonderkündigungsrecht

Ein Sonderkündigungsrecht erlaubt die Kündigung außerhalb der üblichen Fristen – meist mit verkürzter Frist. Es findet sich z. B. in folgenden Paragrafen:

§ 561 BGB – Kündigung nach Mieterhöhung
§ 555e BGB – Kündigung bei Modernisierung
§ 580 BGB – Kündigung bei Tod des Mieters

💡 Tipp: Auch bei Indexmiete oder Staffelmiete bleibt das Sonderkündigungsrecht erhalten. Es kann nicht wirksam ausgeschlossen werden.

Praxisbeispiele

Mieterin A kündigt wegen Jobwechsels → Ordentliche Kündigung mit drei Monaten Frist (§ 573c BGB)
Vermieter B braucht die Wohnung für seinen Sohn → Kündigung wegen Eigenbedarf (§ 573 BGB)
Mieter C zahlt zwei Monate keine Miete → Fristlose Kündigung durch Vermieter (§ 543 BGB)
Mieter D will Mieterhöhung nicht akzeptieren → Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB)

Relevante BGH-Urteile zur Kündigung im Mietrecht

BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 330/06: Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung
BGH, Urteil vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03: Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug
BGH, Urteil vom 22.10.2008 – VIII ZR 313/07: Kündigung wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung
BGH, Urteil vom 11.12.2013 – VIII ZR 349/13: Kein Kündigungsrecht des Altvermieters nach Zwangsversteigerung
BGH, Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13: Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsmaßnahmen

FAQ zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses

Was ist der Unterschied zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung? ＋

Die ordentliche Kündigung erfolgt unter Einhaltung gesetzlicher Fristen, während die außerordentliche Kündigung nur bei einem wichtigen Grund möglich ist und häufig fristlos erfolgt.

Wie lange ist die Kündigungsfrist bei Mietern? ＋

Für Mieter beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist grundsätzlich drei Monate, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c Abs. 1 BGB).

Wann darf der Vermieter kündigen? ＋

Nur wenn ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund vorliegt, etwa bei Eigenbedarf oder Pflichtverletzungen des Mieters (§ 573 BGB).

Was ist ein Sonderkündigungsrecht? ＋

Ein gesetzlich geregeltes Recht zur vorzeitigen Kündigung, z. B. nach Mieterhöhung (§ 561 BGB) oder Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB).

Gilt die Kündigungsfrist auch bei befristeten Mietverträgen? ＋

Bei einem Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) ist eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der Befristung ausgeschlossen – es sei denn, es liegt ein Sonderkündigungsrecht oder ein wichtiger Grund vor.

Kann ein Mietvertrag auch einvernehmlich beendet werden? ＋

Ja, jederzeit. Beide Parteien können einvernehmlich einen Aufhebungsvertrag schließen. Dabei sind Formvorgaben einzuhalten – eine schriftliche Vereinbarung ist empfehlenswert.

Weiterführende Informationen

👉 Was sollte ich bei einer Eigenbedarfskündigung prüfen?

👉 Die fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug durch den Vermieter

👉 Wohnungskündigung und Nachmietersuche

👉 Die fristlose Kündigung wegen schwerer Vertragsverletzungen

👉 Wohnung wegen Jobwechsel ins Ausland kündigen – Wie ist die Rechtslage?