Die 4 Möglichkeiten zur Wohnraumkündigung

Ordentlich, erleichtert, außerordentlich fristgebunden, außerordentlich fristlos – die gesetzlichen Begriffe, die bei einer Kündigung eine Rolle spielen, sind verwirrend und werden oft verwechselt. Wir skizzieren die 4 Kündigungsmöglichkeiten für Wohnraummietverhältnisse:

  1. Ordentliche Kündigung, § 573 BGB
  2. Erleichterte Kündigung, § 573a BGB
  3. Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, 573d BGB
  4. Außerordentliche fristlose Kündigung, §§ 543, 569 BGB

1. Ordentliche Kündigung, § 573 BGB

Die Kündigung eines unbefristeten Wohnraummietverhältnisses ist in § 573 BGB geregelt. Als Mieter müssen sie die Kündigung nicht begründen oder gar ein berechtigtes Interesse nachweisen. Beim Vermieter sieht das anders aus. Das Bürgerliche Gesetzbuch nennt in § 573 BGB drei mögliche Interessen des Vermieters, die zur ordentlichen Kündigung berechtigen: Vertragspflichtverletzungen durch den Mieter, Eigenbedarf, Wirtschaftliche Verwertung. Eine Kündigung ist unzulässig, wenn sie nur dem Zweck dient, eine Mieterhöhung zu verwirklichen.

Bei der ordentlichen Kündigung eines unbefristeten Wohnraummietvertrages gelten die Fristen des § 573c BGB. Diese hängen davon ab, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses immer drei Monate. Je länger das Mietverhältnis, umso länger die Kündigungsfrist, die der Vermieter einhalten muss. 

Lesetipp: Wie kündige ich einen unbefristeten Mietvertrag?

2. Erleichterte Kündigung, § 573a BGB

Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen oder für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung kann der Vermieter kündigen, ohne dass er ein berechtigten Interesse wie bei der ordentlichen Kündigung darlegen muss.

In dem Kündigungsschreiben ist jedoch anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des § 573a BGB "Erleichterte Kündigung" gestützt wird. Je nach Dauer des Mietverhältnisses greift die Staffelung der Kündigungsfrist nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB). Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich zusätzlich um drei Monate. Besteht das Mietverhältnis beispielsweise bis zu fünf Jahre, beträgt die Frist somit drei plus drei, also insgesamt sechs Monate. 

Bei möblierten Zimmern ist die Kündigungsfrist wesentlich kürzer. Geht die Kündigung eines möblierten Zimmers spätestens am 15. eines Monats der anderen Seite zu, endet der Mietvertrag zum Ablauf des gleichen Monats. Dies gilt für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Geht die Kündigung erst nach dem 15. bei der anderen Seite ein, dann wirkt sie erst zum Ende des folgenden Monats.

Lesetipp: Kündigung Untermietvertrag: Fristen, Regeln und Musterschreiben

 

 

3. Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, 573d BGB

Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist stellt eine Art Kompromiss zwischen der ordentlichen Kündigung und einer außerordentlichen fristlosen Kündigung dar. Der Unterschied zur außerordentlichen fristlosen Kündigung liegt darin, dass eine gesetzliche Frist eingehalten werden muss (drei Monate). Die außerordentliche Kündigung ist dabei allgemein nur statthaft, wenn das Gesetz sie zulässt. Der Grundgedanke bei der außerordentlichen Kündigung lautet: Haben sich die tatsächlichen Verhältnisse gegenüber der Zeit des Vertragsschlusses wesentlich verändert, so liegt das Recht auf eine außerordentliche Kündigung vor. Dies gilt sowohl für befristete (Zeitmietvertrag) als auch unbefristete Mietverträge. (aus Schlun & Elseven Rechtsanwälte PartG)

a) Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters

Stirbt der Mieter, so sind sowohl die eintrittsberechtigten Personen (Partner, Kinder, Angehörige) als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Ein Vermieter kann den Wohnraummietvertrag jedoch nur außerordentlich kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter objektiv nicht zugemutet werden kann, mit der eintrittsberechtigten Person den Mietvertrag fortzusetzen. 

Treten nach dem Tod des Mieters keine Partner, Kinder oder Angehörigen in den Mietvertrag ein, wird der Vertrag automatisch mit den Erben fortgesetzt. Dem oder den Erben und auch dem Vermieter steht auch hier ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. In diesem Fall muss ein Vermieter jedoch keine wichtigen Gründe vortragen.

Lesetipp: Die Mietwohnung nach dem Tod des Mieters

b) Sonstige außerordentliche Kündigungsmöglichkeiten

  • Wurde ein Mietvertrag für eine Laufzeit von mehr als 30 Jahren eingegangen, ist eine außerordentliche fristgerechte Kündigung des Vermieter nach Ablauf von 30 Jahren möglich, auch wenn keine Kündigungsgründe vorliegen. Ein Widerspruchsrecht hat der Mieter hier nicht (§ 544 BGB)
  • Außerordentliche Kündigung, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung unberechtigt verweigert (§ 540 Abs. 1 BGB).
  • Mieterhöhung (§ 561 BGB)
  • Modernisierungsmieterhöhung (555e BGB)

Fristen

§ 573d Abs. 2 BGB schreibt für diese Fälle eine Kündigungsfrist von drei Monaten vor. Dabei wird eine Karenzzeit von drei Werktagen abgezogen. Ist der 1. September beispielsweise ein Sonntag, muss die Kündigung spätestens zum 4. September ausgesprochen werden, damit das Mietverhältnis zum 30. November beendet werden kann. Es kommt bei § 573d BGB nicht darauf an, wie lange das Mietverhältnis schon besteht.

4. Außerordentliche fristlose Kündigung, §§ 543, 569 BGB

Wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen weder Vermieter noch Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zugemutet werden kann, kann eine Mietpartei fristlos kündigen. Die Kündigungsgründe sind in den §§ 543 und 569 BGB aufgeführt. Die Aufzählung ist beispielhaft und nicht abschließend. Ein Verschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) ist nicht zwingend erforderlich, es spielt aber bei der Frage der Zumutbarkeit eine Rolle.

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