Insgesamt 41,2 Millionen Wohnungen gibt es in Deutschland, die sich in rund 18,6 Millionen Wohngebäuden befinden. Der Faktencheck zum Thema „Wohnen in Deutschland“ zeigt, dass derzeit rund 35,4 Millionen Menschen zur Miete wohnen. Deutsche Mieter halten es im Schnitt nicht länger als 10 bis 12 Jahre in einer Mietwohnung aus. Die Folge ist, dass jährlich durchschnittlich 2 Millionen Mietverträge gekündigt werden.
Bei jeder Kündigung sind einige Dinge zu beachten. Insbesondere wenn es um die fristlose Kündigung oder eine Sonderkündigung geht, ist es wichtig, die Kündigung korrekt vorzunehmen, um keine finanziellen Nachteile zu erlangen.
Musterablauf ordentliche Kündigung
Grundsätzlich gilt, dass Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag für eine Wohnung eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten müssen. Vermieter haben andere Fristen zu beachten. Die relevanten Fristen für Mieter und Vermieter sind gesetzlich in § 573 C des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgehalten und können auf dieser Webseite nachgelesen werden. Das sind in aller Kürze die wichtigsten Eckdaten für eine ordentliche Kündigung durch den Mieter, die wir ausführlich in unserem Beitrag „Die ordentliche Kündigung des Mietvertrages“ erläutert haben:
- schriftliche Kündigung nötig
- Einhaltung einer Kündigungsfrist erforderlich: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ende des dritten Monats (Samstag gleich Werktag)
Beispielfall Kündigung zum 30.6.2016: Wer einen Mietvertrag zum 30.6.2016 kündigen will, der muss die Kündigung bis Montag, 4. April 2016, beim Vermieter einreichen. Montag ist der dritte Werktag im April, der Sonntag wird nicht mitgerechnet. Würde das Schreiben erst am 5. April 2016 im Empfangsbereich des Vermieters eingehen, würde sich die Kündigungsfrist um einen Monat auf den 31.7.2016 verlängern.
Einige Vereinbarungen im Mietvertrag sind unwirksam. Aufs Kleingedruckte kommt es insbesondere in Ausnahmefällen wie bei Sonderkündigungen an.
Ausnahme Zeitmietverträge
Der Zeitmietvertrag gibt vor, über welchen Zeitraum eine Wohnung vermietet wird. Der Zeitmietvertrag ist von beiden Seiten einzuhalten, kein Vertragspartner kann mit einer ordentlichen Kündigung vorzeitig aus einem Zeitmietvertrag aussteigen.
Fristlose Kündigung
Bei der fristlosen Kündigung dürfen Mieter und Vermieter gleichermaßen ohne Einhaltung weiterer Fristen ein Mietverhältnis kündigen. Wer aus wichtigem Grund kündigt, der zielt auf eine vorzeitige Beendigung eines geschlossenen Mietverhältnisses ab. Entsprechend individuell muss eine fristlose Kündigung begründet werden.
Bevor eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann, muss eine Abmahnung erfolgen. Darin ist eine angemessene Frist zu setzen, um dem Mangel, der aus Sicht des Mieters eine fristlose Kündigung rechtfertigt, abzuhelfen. Welche Frist als angemessen anzusehen ist, hängt vom beanstandeten Mangel ab.
Und das sind die formalen Anforderungen, die eine fristlose Kündigung mit sich bringt:
- schriftliche Kündigung erforderlich
- ausführlich Begründung zwingend nötig
Gründe für eine fristlose Kündigung konkret ausführen
Der zentrale Inhalt im fristlosen Kündigungsschreiben ist der Mangel, um den es geht. Dieser muss detailliert begründet werden. Handelt es sich um ein Fehlverhalten oder eine konkrete Vertragsverletzung, so ist dieses schriftlich niederzulegen. Typische Gründe für eine fristlose Kündigung sind zum Beispiel:
- unerlaubte Haltung von Haustieren
- Schimmelpilzbefall
- Lärmbelästigung
- Beschädigungen der Mietsache
Inwieweit die Mängel so belastend sind, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, ist allerdings einzelfallabhängig. Der Mieterverein Bochum hat ein Merkblatt zum Thema fristlose Kündigung herausgegeben, das über weitere Details informiert.
Sonderkündigungsrecht ausüben
Das Sonderkündigungsrecht ist eine außerordentliche Kündigung in spezieller Form. Das Gesetz regelt die Sonderkündigung explizit und lässt nur ganz bestimmte Fälle zu. Im Prinzip ermöglicht eine Sonderkündigung für Mieter eine kürzere Kündigungsfrist, für Vermieter allerdings verlängern sich die gesetzlichen Fristen. Auch bei einer Sonderkündigung gilt, dass diese schriftlich und begründet unter Angabe des Kündigungstermins zu erfolgen hat.
Eine Sonderkündigung für eine Mietwohnung kommt nur dann infrage, wenn es sich
- um ein unbefristetes Mietverhältnis handelt und
- eine untypische, unvorhersehbare Situation eintritt, mit der der Mieter zum Zeitpunkt der Vertragsschließung nicht rechnen konnte.
Treffen diese Faktoren zu und sind die Kündigungsvoraussetzungen grundsätzlich gegeben, darf der Mieter innerhalb kürzerer Zeit, als den üblichen drei Monaten, kündigen. Das muss jedoch begründet werden. Der Gesetzgeber sieht für diese besonderen Fälle ein Sonderkündigungsrecht vor.
Gründe für eine Sonderkündigung mit verkürzter Kündigungsfrist
- Modernisierung bzw. Verbesserung der Wohneinheit bzw. des Wohngebäudes
- Mieterhöhung
- Vermieter verweigert Zustimmung zur Untervermietung
- Mieter verstirbt, Erben können Sonderkündigungsrecht ausüben
Sonderkündigungsgrund Modernisierung
Wenn ein Vermieter eine Immobilie modernisieren will, muss er dies schriftlich ankündigen. Das Schreiben muss dem Mieter drei Monate vor dem geplanten Modernisierungszeitpunkt vorliegen. Von diesem Zeitpunkt an bleiben dem Mieter noch einige Wochen, um die Wohnung fristgerecht zu kündigen. Er darf bis zum Ende des folgenden Monats überlegen und die Wohnung dann zum Ende des übernächsten Monats, der auf den Monat des Zugangs des Informationsschreibens über die Modernisierung folgt, kündigen.
Sonderkündigungsgrund Mieterhöhung
Auch im Falle einer Mieterhöhung liegt der Fall ähnlich, wie beim Sonderkündigungsgrund Modernisierung. Der Vermieter muss den Mieter drei Monate vor der beabsichtigten Mieterhöhung informieren. Der Mieter kann sein Sonderkündigungsrecht zum Ende des Folgemonats mit einer Frist von einem Monat wahrnehmen.
