Die Teilkündigung im Mietrecht

Was viele Mieter und Mieterinnen nicht wissen, ein Vermieter kann Teile des Mietgegenstandes kündigen und zwar immer dann, wenn es sich um nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks handelt und der Vermieter diese Teile dazu verwenden will, neuen Wohnraum zu schaffen oder bestehenden Wohnraum bzw. neu zu schaffenden Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.

Grundsätzlich gilt, die Nebenräume müssen sich außerhalb der Wohnung des Mieters oder der Mieterin befinden und sie dürfen nach den Vereinbarungen des Mietvertrages nicht zum Wohnen dienen. In Betracht kommen: Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Trockenräume, Dachböden, Schuppen, Garagen, Kfz-Abstellflächen oder auch Gärten. Wenn jetzt der ein oder andere Mieter ins Feld führt, dass er den Dachboden auch als Wohnraum nutzt, hilft das bei einer Teilkündigung nicht weiter. Es ist unerheblich, ob der Mieter oder die Mieterin den Nebenraum vertragswidrig nutzt. Nicht möglich ist die Teilkündigung wegen Eigenbedarf - der Vermieter möchte den großen Keller für sich - oder die Kündigung wegen einer überwiegend gewerbliche Nutzung.

 

Was ist Schaffung von Wohnraum?

Hierbei wird meistens an den Bau einer gänzlich neuen Wohnung gedacht, zu der ein Mieter den angemieteten Dachboden oder Garten abtreten soll. Daneben sind aber auch oft andere Mieter des Hauses betroffen. Werden zusätzliche Wohnungen geschaffen oder wird eine große Wohnung in mehrere kleine Wohnungen aufgeteilt, werden hierzu regelmäßig weitere neue Nebenräume benötigt. Dies gilt auch, wenn den bisherigen Mietern und Mieterinnen anstelle der gekündigten Nebenräume Ersatzraum zur Verfügung gestellt werden soll. In all diesen Fällen hat der Vermieter das Recht, wenn notwendig, Nebenräume zu kündigen und neu aufzuteilen.

Eine Baugenehmigung muss zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch nicht vorliegen. Wird jedoch keine Baugenehmigung nach der Teilkündigung erteilt, ist die Kündigung unwirksam und die Nebenräume müssen zurückgegeben werden, dass Mietverhältnis besteht in der ursprünglichen Form weiter. Mieter sollten also immer einmal nachfragen, wenn nach einer Teilkündigung keine Bauaktivitäten sichtbar sind. Eine Teilkündigung ist übrigens nicht möglich, wenn der Vermieter im Haus wohnt und lediglich seine Wohnung vergrößern möchte.

Kündigungsfristen

Es gilt eine von der Dauer des Mietverhältnisses unabhängige, einheitliche Kündigungsfrist. Die Kündigung kann zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erklärt werden (§ 573b Abs. 2 BGB).

Eine Teilkündigung ist bei Zeitmietverträgen oder Verträgen mit Kündigungsausschluss nicht möglich.

Herabsetzung der Miete

Selbstverständlich hat der Mieter oder die Mieterin das Recht, eine angemessene Herabsetzung der Miete nach einer Teilkündigung zu verlangen, ihm oder ihr steht ja nicht mehr das gesamte Mietobjekt zur Verfügung (§ 573b Abs. 4 BGB).

Die Aufforderung „verlangen“ in Absatz 4 sollten sie wörtlich nehmen. Sie als Mieter oder Mieterin müssen tätig werden, der Vermieter muss nicht auf sie zukommen und ihnen kein Angebot unterbreiten. Das Recht zur Zahlung der herabgesetzten Miete entsteht auch erst mit der Rückgabe des gekündigten Nebenraums oder Grundstücks und dem Zugang des Herabsetzungsverlangens beim Vermieter. Sollte ihnen als Mieter oder Mieterin also erst ein Jahr nach Rückgabe des Kellers einfallen eine Herabsetzung der Miete wäre angemessen, haben sie Pech gehabt. Eine rückwirkende Herabsetzung der Miete ist ausgeschlossen. Die Höhe der Herabsetzung ist Verhandlungssache. Eine Richtschnur sind die Grundsätze, die für die Mietminderung bei Mängeln der Mietsache gelten.

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