Die Kündigungserklärung von Mieter oder Vermieter zu einem unbefristeten Wohnraummietverhältnis muss ihren Empfänger spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist erreichen, damit der laufende Monat noch mitzählt (Karenzzeit oder Karenzfrist).
Außerordentliche fristlose Kündigungen sind für beide Vertragsparteien zulässig, wenn sich ein Vertragspartner so schwerwiegende Vertragsverletzungen zuschulden kommen lässt, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB). Ein Verschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) ist nicht zwingend erforderlich, es spielt aber bei der Frage der Zumutbarkeit eine Rolle.
BEISPIELE: Schwere Beleidigung, Bedrohung, tätliche Angriffe, nachhaltige Störung des Hausfriedens, regelmäßig zu spät erfolgte Mietzahlungen, unbefugtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter, mangelnde Heizleistung, Feuchtigkeit, Lärmstörungen, erhebliche Schimmelbelastung, unrichtige Selbsauskunft des Mieters, bauliche Veränderungen durch den Mieter, nicht unbedeutende Wohnflächenabweichungen, nicht geleistete Kautionszahlungen.
Kündigungsfrist des Mieters
Den in Deutschland üblichen unbefristeten Mietvertrag kann ein Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen. Eine länger vereinbarte Kündigungsfrist ist unwirksam (§ 573c BGB).
Ist der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen (z.B. Mai und Juni) mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder bei zwei nicht aufeinanderfolgenden Terminen (z.B. Mai und September) mit zwei Mietzahlungen im Rückstand, kann der Vermieter außerordentlich fristlos, landläufig "fristlos", kündigen.
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Eigenbedarf: Vermieter muss vorhandene Vergleichswohnung anbieten
Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarf, so hat er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine ihm zu diesem Zeitpunkt im Haus oder in der Wohnanlage zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmißbrauchs unwirksam.
BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, Az. VIII ZR 311/02
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