Mietkaution rettet keine verjährte Betriebskostennachforderung

Nicht wenige Vermieter kennen das Problem: Miete und Betriebskostenvorauszahlungen werden pünktlich überwiesen, nur die Betriebskostennachforderungen bleibt der Mieter Jahr für Jahr schuldig. So mancher Vermieter denkt sich dann: "Ich habe ja noch die Kaution, aus der bediene ich mich bei Auszug." Doch Vermieter sollten nicht so lange warten, um sich dann an der Mietkaution schadlos zu halten, denn dann ist es oft zu spät.

 

 

Der Fall: Der Mieter zahlte die Miete zwar pünktlich, nur mit den Betriebskostennachzahlungen tat er sich schwer. So häuften sich zwischen 2006 und 2009 Forderungen in Höhe von knapp 1.000 Euro auf. Bei seinem Auszug im Jahr 2012 verrechnete sein ehemaliger Vermieter die bei Einzug gezahlte Kaution von 700 Euro mit den Rückständen. Das gefiel dem Mieter überhaupt nicht und er klagte auf Herausgabe der gesamten Kaution. Die Klage ging dem Vermieter im Februar 2013 zu, der daraufhin umgehend seinen ehemaligen Mieter im Wege der Widerklage auf Zahlung der ausstehenden Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 2006 bis 2009 verklagte.

 

 

 

 

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof entschied, dass 3 der 4 Betriebskostennachforderungen bereits verjährt sind. Nur die Nachforderung des Jahres 2009 durfte der Vermieter von der Kaution einbehalten. Der BGH rechnete wie folgt:

Nachforderung aus 2006: Verjährung mit Ablauf des Jahres 2010
Nachforderung aus 2007: Verjährung mit Ablauf des Jahres 2011
Nachforderung aus 2008: Verjährung mit Ablauf des Jahres 2012
Nachforderung aus 2009: Verjährung mit Ablauf des Jahres 2013

Die erst im Jahr 2013 erhobene Widerklage des Vermieters hat die Verjährung wegen der Betriebskostennachforderungen für die Jahre 2006 bis 2008 nicht mehr hemmen und somit den Eintritt der Verjährung nicht verhindern können. Dem Vermieter steht nur die Forderung des Jahres 2009 zu (BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az. VIII ZR 263/14).

 


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Achten sie auf die Verjährungsfristen

Halten sie als Mieter oder Vermieter die Verjährungsfrist im Auge. Sie beläuft sich auf drei Jahre und beginnt mit dem Ablauf des Jahres, in dem der Vermieter dem Mieter die Betriebskostenabrechnung zugestellt hat.


Beispiel Beginn der Verjährungsfrist

Die Betriebskostenabrechnung für 2015 muss der Mieter bis zum 31.12.2016 erhalten. Die Verjährungsfrist einer Nachforderung für diese Abrechnung beginnt am 01.01.2017 zu laufen und endet mit Ablauf des 31.12.2019. Danach kann der Vermieter die Forderung nicht mehr geltend machen - nach diesem Urteil auch nicht durch Aufrechnung mit der Mietkaution.

Die Verjährungsfrist gilt auch für Mieter. Bummelt der Mieter mit der Geltendmachung eines Betriebskostenguthabens, kann auch der Vermieter die Auszahlung mit dem Hinweis auf Verjährung verweigern.


Einwendungsfrist und Verjährungsfrist

Die Frist, innerhalb derer der Mieter die Abrechnung rügen darf beträgt 1 Jahr (556 Abs. 3 BGB). Damit ist die Einwendungsfrist kürzer als die Verjährungsfrist. Hat der Mieter die Abrechnung binnen eines Jahres nach Erhalt nicht beanstandet, muss er die Nachforderung zahlen, egal wie fehlerhaft die Abrechnung ist (BGH, Urteil vom 11.05.2016, Az. VIII ZR 209/15).

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