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Die Mietkaution sichert eventuelle Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Jedem Vermieter steht ein angemessener Zeitraum zu, in dem er prüfen kann, welche Ansprüche er gegen den Mieter hat und wie er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Kein Mieter hat deshalb Anspruch auf sofortige Auszahlung der Mietsicherheit bei Rückgabe der Wohnungsschlüssel, es sei denn, dies wurde vertraglich vereinbart. Es gibt auch keine gesetzlich festgeschriebene Frist zur Abrechnung oder Überweisung der Mietkaution. Gerichte gestehen einem Vermieter je nach Einzelfall eine Frist von drei bis maximal sechs Monaten für die Abrechnung zu.
Die Pflichten des Mieters bei Ende des Mietvertrages
Auszug - der Mieter muss zum Ende des Mietverhältnisses die Wohnung vollständig geräumt und mit allen Schlüsseln an den Vermieter zurückgeben. Dabei hat er die Punkte zur Übergabe zu beachten, die im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden oder die bei einer Vorabbesichtigung zur Rückgabe zwischen Mieter und Vermieter verbindlich besprochen wurden.
Übergabe - im Rahmen der Wohnungsübergabe entscheidet sich, ob die Wohnung in dem vorgefundenen Zustand übergeben werden kann oder nicht. Ist dies nicht der Fall, muss der Vermieter seinem ausscheidenden Mieter eine Frist zur Nachbesserung setzen. Er kann nicht allein bestimmen, dass er stattdessen einen Teil der Kaution einbehält und auf die Nachbesserung verzichtet.
Rückzahlung - Liegen keine Beanstandungen vor und ist das Mietverhältnis beendet, muss der Vermieter die Kaution samt der angefallenen Zinsen zurückzahlen.
Gründe, die zu einem (teilweisen) Einbehalt der Kaution führen
Schäden in der Wohnung - nicht jeder Mieter hinterlässt eine Wohnung in einem wieder vermietbaren Zustand. Wurde während des Mietverhältnisses gewütet, befinden sich grobe Löcher in den Wänden, sind Türen über den Gebrauch hinaus beschädigt, Fliesen zerschlagen oder gibt es weitere Schäden, steht es dem Vermieter zu, die Mietkaution ganz oder teilweise einzubehalten.
Unterlassene oder ungenügende Schönheitsreparaturen - der Vermieter hat die Wohnung in einem nachweislich renovierten Zustand übergeben? Dann muss die Wohnung auch bei Rückgabe einen renovierten Eindruck machen.
Die Sache mit der Frist zur Nachbesserung
Der BGH unterscheidet zwischen Leistungspflicht und Obhutspflicht. Verletzt der Mieter eine Leistungspflicht, beispielsweise die wirksam übertragene Pflicht zu Durchführung der Schönheitsreparaturen, muss ihm durch Fristsetzung die Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht gegeben werden, bevor der Vermieter Schadensersatz verlangen kann.
Anders sieht es aus, wenn der Mieter seine Obutspflicht verletzt hat und dadurch Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache entstanden sind. In dem verhandelten Fall waren das Schimmelbefall in der Wohnung (unzweifelhaft durch den Mieter verursacht), verkalkte Badezimmerarmaturen und ein Lackschaden an einem Heizkörper.
Wird die Wohnung in einem mangelhaften Zustand übergeben, hat der Vermieter bei Sachschäden die Wahl. Er kann als Schadensersatz Wiederherstellung oder Geldzahlung verlangen. Dabei kann der Vermieter eine Frist zur Nachbesserung setzen oder direkt einen Handwerker mit der Schadensbeseitigung beauftragen. Einer vorherigen Fristsetzung zur Schadensbeseitigung von Seiten des Vermieters bedarf es also nicht. Das gilt übrigens unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.
Eine Vorabbesichtigung vor Übergabe der Wohnung ist also wichtig, damit Schäden protokolliert werden. Zudem sollte sich ein Mieter bei unbestreitbar von ihm verursachten Schäden an der Sachsubstanz vom Vermieter bescheinigen lassen, dass die Mangelbeseitigung noch durch ihn erfolgen kann (BGH, 28. Februar 2018, Az.: VIII ZR 157/17)
Nutzungsentschädigung - bei nicht erfolgter oder verspäteter Räumung kann der Vermieter einen hierdurch entstehenden Mietausfall durch die nicht mögliche Neuvermietung von der Kaution abziehen.
Offene Mietforderungen - zahlte der Mieter in der Vergangenheit seine Miete nicht oder nicht vollständig und besteht ein Rückstand bei Beendigung des Mietverhältnisses, kann der Vermieter die Kaution hierfür verwenden.
Betriebskosten – Offene Forderungen aus ausstehenden Betriebskostenabrechnungen. Dies kann eine noch offene Forderung aus einer vergangenen Abrechnung sein, aber auch eine zu erwartende Nachzahlung für die kommende Abrechnung.
Zurückliegende Betriebskostennachzahlungen
Bei offenen Forderungen aus vergangenen Nebenkostenabrechnungen sollten Mieter und Vermieter bei der Kautionsabrechnung darauf achten, dass Betriebskostennachforderungen verjähren und nicht mehr geltend gemacht werden können. Eine Aufrechnung mit der Mietkaution ist dann nicht statthaft.
Zu erwartende Betriebskostennachzahlungen
Ein Vermieter darf nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution beziehungsweise einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Abrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.
Denn ein Vermieter hat es im Allgemeinen nicht in der Hand, die Betriebskosten bei einer Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode sogleich abzurechnen. Während der noch laufenden Abrechnungsperiode ist er dazu schon wegen der fehlenden Daten von Versorgungsunternehmen in der Regel nicht in der Lage. Zu einer Teilabrechnung der Nebenkosten ist der Vermieter nicht verpflichtet (§ 556 Abs. 3 S. 4 BGB). (BGH, VIII ZR 71/05, 18. Januar 2006).
Abrechnung und Aufrechnung über die Mietsicherheit
Mit der Abrechnung und Aufrechnung macht der Vermieter deutlich, ob und gegebenenfalls in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat. Dabei können auch strittige Forderungen berücksichtigt werden (BGH, Urteil vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17).
Beispiel: Nach Auffassung des Vermieters ist der Mieter für die beschädigte Duschabtrennung im Bad und die tiefen Kratzer in der Wohnzimmertür verantwortlich. Er beauftragt einen Handwerker mit den Arbeiten. Laut Handwerkerrechnung schuldet der Mieter 750 Euro. Die Mietsicherheit beträgt 1.000 Euro, an Zinsen sind 3,50 Euro hinzugekommen. Der Vermieter rechnet seine Forderung gegen die Mietkaution auf und überweist dem Mieter 253,50 Euro.
Formulierungsbeispiel: Hiermit erkläre ich die Aufrechnung hinsichtlich Ihrer Forderung auf Rückgewähr Ihrer Mietkaution in Höhe von 1003,50 Euro mit meiner Forderung in Höhe von 750 Euro.
Ist der Mieter mit der Aufrechnung nicht einverstanden, muss er klagen
In einem Rechtsstreit wird dann geklärt, ob die Forderungen des Vermieters zu Recht bestehen. Der Vermieter trägt dabei die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der von ihm beanspruchten Forderungen.
Darauf sollten Mieter und Vermieter achten:
- Ein Vermieter kann bei Auszug nur solche Schäden geltend machen und Ausbesserung verlangen, die nicht schon beim Einzug vorhanden waren! Hier ist ein bei Einzug erstelltes Wohnungsübergabeprotokoll hilfreich.
- Der Vermieter soll nach Rückgabe der Wohnung nicht bummeln und die Räume kurzfristig auf Schäden prüfen. Die Verjährungsfrist für den Vermieter auf Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache beträgt deshalb sechs Monate (§ 548 BGB).
- Reine Reparaturkosten kann der Vermieter in voller Höhe ansetzen. Müssen Einrichtungen ersetzt werden, muss der Vermieter einen Abzug "neu für alt" berücksichtigen.
- Nicht für jede Verschlechterung oder Veränderung kann ein Vermieter seinen Mieter zur Kasse bitten. Abnutzung infolge des normalen Gebrauchs der Mietsache muss hingenommen werden.
Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht auszahlt oder abrechnet?
Eine Nutzungsentschädigung, offene Mietforderungen oder zu erwartende Betriebskostennachzahlungen sind schnell beziffert. Bleiben nur Schäden in der Wohnung oder unterlassene oder ungenügende Schönheitsreparaturen, die zu Lasten des Altmieters gehen. Aber auch hier muss sich der Mieter nicht auf unbestimmte Zeit vertrösten lassen. Ein Vermieter sollte in solchen Fällen in der Lage sein, zeitnah Kostenvoranschläge einzuholen, um den Schaden zu beziffern.
Fragen sie nach einer angemessenen Frist nach, warum nicht über die Kaution abrechnet wird. Reagiert ihr Vermieter auf ihr Schreiben nicht, vertröstet sie oder führt Gründe auf, die kein Zurückbehalten rechtfertigen, sollten sie ihn mit Fristsetzung auffordern, über die Kaution abzurechnen und den Abrechnungsbetrag zu überweisen.
Passiert dann immer noch nichts, ist rechtlicher Rat gefragt. Eine erfahrene Juristin wird die Risiken eines Rechtsstreits einschätzen können. Wenn sie überzeugt ist, dass eine Klage keine Aussicht auf Erfolg hat, wird sie von diesem Weg abraten – sie ist als Organ der Rechtspflege dazu sogar verpflichtet.
Auch die Rückzahlung der Mietkaution verjährt
Genauso wie der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Mietkaution nach 3 Jahren verjährt, verjährt auch der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietsicherheit nach drei Jahren. Hier beginnt die Verjährungsfrist 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses zu laufen bzw. am Ende des Jahres, in dem der Mieteranspruch fällig wurde, entschied das Landgericht Oldenburg (4 T 93/13).
Rührt sich der Vermieter nicht, sollten Mieter also die Verjährungsfrist im Auge behalten und ggf. auf Rückzahlung klagen oder rechtzeitig einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheide stellen.
Beispiel: Endet das Mietverhältnis am 31.10.2021, wird der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zum 30.4.2022 fällig. Die Verjährungsfrist beginnt nach dem Gesetz am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch fällig wurde, also am 31.12.2022. Das bedeutet, 3 Jahre später – am 31.12.2025 – verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution.
