Die Rückzahlung der Kaution - wie funktioniert das?

haustuerschluesselDie Mietkaution ist gerade zum Einzug ein wichtiges Thema - wie sieht es jedoch mit der Rückerstattung aus?

Die meisten Streitigkeiten über die Mietkaution zwischen Mieter und Vermieter entstehen erst nach Ende des Mietverhältnisses, nämlich mit der Frage, wann und in welcher Höhe der Mieter die Kaution zurückerhält.

Der Ablauf

Generell gilt Folgendes:

Auszug - der Mieter muss zum Ende des Mietverhältnisses die Wohnung vollständig geräumt und mit allen Schlüsseln an den Vermieter zurückgeben. Dabei hat er die Punkte zur Übergabe zu beachten, die im Mietvertrag stehen oder die bei einer Vorabbesichtigung zur Rückgabe zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurden.

Übergabe - im Rahmen der Wohnungsübergabe entscheidet sich, ob die Wohnung so übergeben werden kann oder nicht. Auch hier kann der Vermieter nicht einfach sagen, dass da noch Bohrlöcher sind und er einen Teil der Kaution einbehält. Stattdessen muss er dem Mieter eine Frist zur Nachbesserung setzen.

Rückzahlung - ist alles in Ordnung und ist das Mietverhältnis beendet, muss der Vermieter die Kaution samt der angefallenen Zinsen zurückzahlen.


Um sich vor unliebsamen Überraschungen zu schützen, sollten Mieter auf ordnungsgemäße Übergabe der Wohnung achten, am besten mit Hilfe eines aussagekräftigen Übergabeprotokolls. Dann gibt es für den Vermieter keinen Grund, die Rückzahlung der Kaution zu verzögern.


Achten sie als Mieter darauf, ihrem Vermieter eine gültige Bankverbindung zur Verfügung zu stellen und gleichfalls eine Adresse mitzuteilen, unter der er erreichbar sind.

Wie funktioniert das Ganze bei einer Kautionskasse?

Wer die Mietkaution als Mietbürgschaft über eine Kautionskasse hinterlegt hat, hinterlegte kein Geld beim Vermieter. Stattdessen hat der Mieter mit einem Anbieter, der nicht selten eine Versicherung ist, einen Vertrag über die Höhe der Kaution abgeschlossen. Monatlich oder jährlich zahlt der Mieter nun einen festen Betrag an den Anbieter, sodass dieser die Kaution in Geld zur Verfügung stellt, wenn es das Mietverhältnis verlangt. Ansonsten gilt:

 

 

Kündigung - Bei Einzug erhält der Vermieter die Kautionsurkunde. Nach Auszug und Wohnungsübergabe erhält der Mieter die Urkunde zurück und kündigt die Mietkautionsbürgschaft. Die Urkunde über die Bürgschaft wird an den Anbieter geschickt, sodass diese Bürgschaftsurkunde ihre Gültigkeit verliert.

Erstattung - Findet die Kündigung unterjährig statt und hat der Mieter bereits die Jahresgebühr entrichtet, erhält er einen Anteil erstattet.

Bei Problemen - Sollte nun beim Auszug festgestellt werden, dass ein Teil der Kaution aus einem triftigen Grund einbehalten werden muss, so teilt der Vermieter dies dem Mieter mit. Anhand der Kautionsurkunde kann der Vermieter nun direkt seine Ansprüche gegenüber dem Bürgen geltend machen.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Forderungen

Immer wieder gibt es Fälle, bei denen die Rückzahlung der Kaution nicht so einfach vonstatten geht. Teils ist das ein klares Verschulden des Vermieters, der davon ausgeht, dass er die Kaution auch noch Monate einhalten kann. Jedoch gibt es auch triftige und gültige Gründe, warum die Kaution nicht oder nicht in voller Höhe zurückgezahlt wird:

Schäden in der Wohnung - nicht jeder Mieter hinterlässt eine Wohnung in einem wieder vermietbaren Zustand. Wurde während des Mietverhältnisses gewütet, befinden sich grobe Löcher in den Wänden, sind Türen über den Gebrauch hinaus beschädigt, Fliesen zerschlagen oder gibt es weitere Schäden, steht es dem Vermieter zu, die Mietkaution ganz oder teilweise einzubehalten. Allerdings muss er dem Mieter eine Frist zur Nachbesserung setzen.

Nutzungsentschädigung - bei nicht erfolgter oder verspäteter Räumung kann der Vermieter einen hierdurch entstehenden Mietausfall durch die nicht mögliche Neuvermietung von der Kaution abziehen.

Offene Mietforderungen - zahlte der Mieter in der Vergangenheit seine Miete nicht und besteht ein Rückstand bei Beendigung des Mietverhältnisses, kann der Vermieter die Kaution hierfür verwenden.

Betriebskosten - eine weitere Möglichkeit für einen teilweisen Einbehalt der Kaution sind Forderungen aus ausstehenden Betriebskostenabrechnungen. Dies kann eine noch offene Forderung aus einer vergangenen Abrechnung sein, aber auch eine zu erwartende Nachzahlung für die kommende Abrechnung.

Aufrechnung

Ein Vermieter kann Forderungen gegen den Mieter mit dessen Anspruch auf Rückgewähr der Mietsicherheit aufrechnen. Diese Aufrechnung muss der Vermieter gegenüber dem Mieter erklären.

Auch wegen streitiger Forderungen kann der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen, BGH, Urteil vom 24. Juli 2019 -VIII ZR 141/17.

Beispiel: Wegen einer beschädigten Duschabtrennung im Bad und tiefer Kratzer in der Wohnzimmertür schuldet der Mieter laut Handwerkerrechnungen 750 Euro. Der Mieter hat eine Mietkaution in Höhe von 1.000 Euro gezahlt, an Zinsen sind 3,50 Euro hinzugekommen. Der Vermieter rechnet seine Forderung gegen die Mietkaution auf und überweist dem Mieter 253,50 Euro.

Formulierungsbeispiel: Hiermit erkläre ich die Aufrechnung hinsichtlich Ihrer Forderung auf Rückgewähr Ihrer Mietkaution in Höhe von 1003,50 Euro mit meiner Forderung in Höhe von 750 Euro.

Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.

Klage

Ist der Mieter mit der getätigten Aufrechnung nicht einverstanden, muss er auf Rückerstattung der Kaution klagen. In einem Rechtsstreit wird dann geklärt, ob die Forderungen des Vermieters zu Recht bestehen. Der Vermieter trägt dabei die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der von ihm beanspruchten Forderungen.

Abwohnen

Zieht der Mieter vor Mietende aus und hat bereits eine andere Wohnung für die er Miete zahlen muss, wird die Mietzahlung der alten Wohnung manchmal "abgewohnt", d.h. der Mieter zahlt keine Miete mehr, obwohl das Mietverhältnis nocht nicht beendet ist. Ohne Absprache mit dem alten Vermieter sollten sie dies nicht tun. Ihr alter Vermieter kann sie auf Zahlung verklagen, denn das "Abwohnen" der Kaution ist unzulässig.

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