Kautionsrückzahlung - wie funktioniert das?

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Die meisten Streitigkeiten über die Mietkaution zwischen Mieter und Vermieter entstehen erst nach Ende des Mietverhältnisses, nämlich mit der Frage, wann und in welcher Höhe der Mieter die Kaution zurückerhält.

Auszug - der Mieter muss zum Ende des Mietverhältnisses die Wohnung vollständig geräumt und mit allen Schlüsseln an den Vermieter zurückgeben. Dabei hat er die Punkte zur Übergabe zu beachten, die im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden oder die bei einer Vorabbesichtigung zur Rückgabe zwischen Mieter und Vermieter verbindlich besprochen wurden.

Übergabe - im Rahmen der Wohnungsübergabe entscheidet sich, ob die Wohnung in dem vorgefundenen Zustand übergeben werden kann oder nicht. Ist dies nicht der Fall, muss der Vermieter seinem ausscheidenden Mieter eine Frist zur Nachbesserung setzen. Er kann nicht allein bestimmen, dass er einen Teil der Kaution einbehält und auf die Nachbesserung verzichtet.

Rückzahlung - Liegen keine Beandstandungen vor und ist das Mietverhältnis beendet, muss der Vermieter die Kaution samt der angefallenen Zinsen zurückzahlen.

Übergabe der Barkaution oder des Sparbuchs

Wurde die Kaution auf das Konto des Vermieters überwiesen oder ein Sparbuch angelegt, kann der Mieter eine zügige Überweisung der Kaution samt Zinsen oder die Aushändigung des Sparbuch erwarten. Achten sie als Mieter darauf, ihrem Vermieter eine gültige Bankverbindung zu nennen und gleichfalls eine Adresse mitzuteilen, unter der sie erreichbar sind.

Wie funktioniert das Ganze bei einer Kautionskasse?

Wer die Mietkaution als Mietbürgschaft über eine Kautionskasse hinterlegt hat, hinterlegte kein Geld beim Vermieter. Stattdessen hat der Mieter mit einem Anbieter, der nicht selten eine Versicherung ist, einen Vertrag über die Höhe der Kaution abgeschlossen. Monatlich oder jährlich zahlt der Mieter nun einen festen Betrag an den Anbieter, sodass dieser die Kaution in Geld zur Verfügung stellt, wenn es das Mietverhältnis verlangt. Ansonsten gilt:

 


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Kündigung - Bei Einzug erhält der Vermieter die Kautionsurkunde. Nach Auszug und Wohnungsübergabe erhält der Mieter die Urkunde zurück und kündigt die Mietkautionsbürgschaft. Die Urkunde über die Bürgschaft wird an den Anbieter geschickt, sodass diese Bürgschaftsurkunde ihre Gültigkeit verliert.

Erstattung - Findet die Kündigung unterjährig statt und hat der Mieter bereits die Jahresgebühr entrichtet, erhält er einen Anteil erstattet.

Bei Problemen - Sollte nun beim Auszug festgestellt werden, dass ein Teil der Kaution aus einem triftigen Grund einbehalten werden muss, so teilt der Vermieter dies dem Mieter mit. Anhand der Kautionsurkunde kann der Vermieter nun direkt seine Ansprüche gegenüber dem Bürgen geltend machen.

Die Kautionsabrechnung

Immer wieder gibt es Fälle, bei denen die Rückzahlung der Kaution nicht so einfach vonstatten geht. Teils ist das ein klares Verschulden des Vermieters, der davon ausgeht, dass er die Kaution auch noch Monate einhalten kann. Jedoch gibt es auch triftige und gültige Gründe, warum die Kaution nicht oder nicht in voller Höhe zurückgezahlt wird:

Schäden in der Wohnung - nicht jeder Mieter hinterlässt eine Wohnung in einem wieder vermietbaren Zustand. Wurde während des Mietverhältnisses gewütet, befinden sich grobe Löcher in den Wänden, sind Türen über den Gebrauch hinaus beschädigt, Fliesen zerschlagen oder gibt es weitere Schäden, steht es dem Vermieter zu, die Mietkaution ganz oder teilweise einzubehalten. Allerdings muss er dem Mieter - wie zuvor erwähnt - eine Frist zur Nachbesserung setzen.

Unterlassene oder ungenügende Schönheitsreparaturen - der Vermieter hat die Wohnung in einem nachweislich renovierten Zustand übergeben? Dann muss die Wohnung auch bei Rückgabe einen renovierten Eindruck machen.

Nutzungsentschädigung - bei nicht erfolgter oder verspäteter Räumung kann der Vermieter einen hierdurch entstehenden Mietausfall durch die nicht mögliche Neuvermietung von der Kaution abziehen.

Offene Mietforderungen - zahlte der Mieter in der Vergangenheit seine Miete nicht oder nicht vollständig und besteht ein Rückstand bei Beendigung des Mietverhältnisses, kann der Vermieter die Kaution hierfür verwenden.

Betriebskosten - eine weitere Möglichkeit für einen teilweisen Einbehalt der Kaution sind Forderungen aus ausstehenden Betriebskostenabrechnungen. Dies kann eine noch offene Forderung aus einer vergangenen Abrechnung sein, aber auch eine zu erwartende Nachzahlung für die kommende Abrechnung.

Abrechnung und Aufrechnung

Nach Rückgabe der Wohnung wird die Kaution abgerechnet, dabei sollte der Vermieter zügig vorgehen. Eine genaue Frist zur Abrechnung und Rückgabe der Kaution nennt der Gesetzgeber zwar nicht, der Bundesgerichtshof sagt jedoch, dass ein Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist dem Mieter zu erklären hat, ob und welche Ansprüche er erhebt und gegen die Kaution aufrechnen will. Dabei können auch strittige Forderungen berücksichtigt werden. Als Richtschnur gilt eine Frist von sechs Monaten (BGH, Urteil vom 24. Juli 2019 -VIII ZR 141/17).

Eine Nutzungsentschädigung, offene Mietforderungen oder zu erwartende Betriebskostennachzahlungen sind schnell beziffert. Bleiben nur Schäden in der Wohnung oder unterlassene oder ungenügende Schönheitsreparaturen, die zu Lasten des Altmieters gehen. Aber auch hier muss sich der Mieter nicht auf unbestimmte Zeit vertrösten lassen. Ein Vermieter sollte in der Lage sein, zeitnah Kostenvoranschläge einzuholen, um den Schaden zu beziffern.

Mit der Abrechnung/Aufrechnung macht der Vermieter deutlich, ob und gegebenenfalls in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.

Beispiel: Nach Auffassung des Vermieters ist der Mieter für die beschädigte Duschabtrennung im Bad und die tiefen Kratzer in der Wohnzimmertür verantwortlich. Laut Handwerkerrechnungen schuldet der Mieter 750 Euro. Die Mietsicherheit beträgt 1.000 Euro, an Zinsen sind 3,50 Euro hinzugekommen. Der Vermieter rechnet seine Forderung gegen die Mietkaution auf und überweist dem Mieter 253,50 Euro.

Formulierungsbeispiel: Hiermit erkläre ich die Aufrechnung hinsichtlich Ihrer Forderung auf Rückgewähr Ihrer Mietkaution in Höhe von 1003,50 Euro mit meiner Forderung in Höhe von 750 Euro. 

Notfalls muss der Mieter Klagen

Ist der Mieter mit der getätigten Abrechnung/Aufrechnung nicht einverstanden, muss er auf Rückerstattung der Kaution klagen. In einem Rechtsstreit wird dann geklärt, ob die Forderungen des Vermieters zu Recht bestehen. Der Vermieter trägt dabei die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der von ihm beanspruchten Forderungen.


Wurde die Wohnung tiptop und fristgerecht zurückgeben - möglichst durch ein Rückgabeprotokoll belegt - darf der Mieter eine schnelle Aushändigung der Barkaution, des Sparbuchs oder der Bürgschaftsurkunde erwarten, allenfalls kann der Vermieter einen Teilbetrag für anstehende Betriebskostennachzahlungen einbehalten. 


Abwohnen

Zieht der Mieter vor Mietende aus und hat bereits eine andere Wohnung für die er Miete zahlen muss, wird die Mietzahlung der alten Wohnung manchmal "abgewohnt", d.h. der Mieter zahlt keine Miete mehr, obwohl das Mietverhältnis nocht nicht beendet ist. Ohne Absprache mit dem alten Vermieter sollten sie dies nicht tun. Ihr alter Vermieter kann sie auf Zahlung verklagen, denn das "Abwohnen" der Kaution ist unzulässig.

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