Ihr Vermieter darf höchsten das Dreifache der monatlichen Miete als Mietkaution verlangen. Für die Berechnung der Mietkautionshöhe ist die Grundmiete (Kaltmiete) der Wohnung maßgeblich. Betriebskosten bleiben unberücksichtigt, ohne dass es darauf ankommt, ob diese als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind. Achtung: Ist dagegen eine PAUSCHALMIETE vereinbart, so ist für die Kautionsberechnung der gesamte Mietpreis maßgebend (§ 551 Abs. 1 BGB).
Der Mieter hat das Recht die Mietkaution in drei Monatsraten zu zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Fällig ist die 1. Kautionsrate nicht bei Vertragsabschluss, sondern wenn das Mietverhältnis vereinbarungsgemäß beginnen soll.
Beispiel: Mieter und Vermieter unterschreiben den Mietvertrag am 10.05., vertraglich vereinbarter Beginn des Mietverhältnisses ist der 01.09. Die erste Rate der Kaution ist somit nach der gesetzlichen Regelung auch erst zum 01.09. fällig. Die beiden folgenden Raten sind zu Beginn des zweiten und dritten Monats zu zahlen.
Es ist nicht erforderlich, dass die Ratenzahlung ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt wird, ebenso darf das Recht zur Ratenzahlung im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden.
Ein Vermieter hat die Mietkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Zulässig ist die Anlage bei sämtlichen Kreditinstituten im Bereich der europäischen Union. Die Anlage muss nicht notwendigerweise auf einem Sparbuch erfolgen. Erforderlich ist nur, dass für das Konto (mindestens) der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist übliche Zinssatz gezahlt wird. Und natürlich, dass die Kaution des Mieters getrennt vom Vermögen des Mieters angelegt wird (§ 551 Abs. 3 BGB).
Wurde die Mietkaution vom Vermieters den gesetzlichen Vorgaben entsprechend auf einem Treuhandkonto hinterlegt, muss sich der Mieter keine Sorgen machen, ob Zwangsverwaltung oder Insolvenzverwaltung, die Mietkaution ist nicht verloren. Schlecht sieht es für den Mieter aus, der erfährt, dass seine Mietkaution zum Beispiel auf dem Privatkonto des Vermieters hinterlegt wurde und das Mietobjekt in der Insolvenzverwaltung landet. Schauen wir uns die möglichen Konstellationen an.
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Die Mietkaution sichert eventuelle Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Jedem Vermieter steht ein angemessener Zeitraum zu, in dem er prüfen kann, welche Ansprüche er gegen den Mieter hat und wie er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Kein Mieter hat deshalb Anspruch auf sofortige Auszahlung der Mietsicherheit bei Rückgabe der Wohnungsschlüssel, es sei denn, dies wurde vertraglich vereinbart. Es gibt auch keine gesetzlich festgeschriebene Frist zur Abrechnung oder Überweisung der Mietkaution. Gerichte gestehen einem Vermieter je nach Einzelfall eine Frist von drei bis maximal sechs Monaten für die Abrechnung zu.
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Urteile
Unpünktliche Mietzahlungen vom Sozialamt
Für den Schlendrian eines Sozialamts kann ein Hartz IV-Empfänger nicht verantwortlich gemacht werden. Auch wenn dieses regelmäßig die Miete an den Vermieter unpünktlich überweist, kann dem Mieter nicht einfach fristlos gekündigt werden. Denn dieser ist nicht für die Versäumnisse des Amtes verantwortlich zu machen, entschied nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de der Bundesgerichtshof (BGH; Az.: VIII ZR 64/09). Im verhandelten Fall übernahm das Jobcenter die Wohnkosten für einen Mieter, überwies die Miete jedoch nicht, wie vertraglich vorgesehen, jeweils am dritten Werktag eines Monats, sondern immer ein paar Tage später. Der Vermieter pochte aber auf eine absolut pünktliche Zahlung und kündigte seinem Mieter fristlos, nachdem die Miete mehrere Monate lang zu spät überwiesen wurde. Zu Unrecht, wie der BGH entschied: Der Mieter muss sich nicht das Verschulden des Jobcenters zurechnen lassen und darf weiter in der Wohnung bleiben (BGH; Az.: VIII ZR 64/09).
Reform des Wohnungseigentumsrechts
