Das sogenannte Heizungsgesetz sorgt weiterhin für Unsicherheit bei Vermietern. Während das aktuelle Gebäudeenergiegesetz (GEG) klare Vorgaben enthält, plant die Bundesregierung bereits eine grundlegende Reform. Doch was gilt heute – und was ist nur politisch angekündigt?
Die geplanten Änderungen sind derzeit noch kein geltendes Recht. Es handelt sich um eine politische Einigung der Koalition. Ein Gesetzentwurf muss erst noch vom Kabinett beschlossen und anschließend im Bundestag und Bundesrat verabschiedet werden.
1. Aktuelle Rechtslage: Das gilt nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Seit 2024 gilt das Gebäudeenergiegesetz in seiner verschärften Fassung. Der zentrale Grundsatz:
Diese Regel gilt derzeit:
- sofort für Neubauten in Neubaugebieten
- zeitlich gestaffelt für Bestandsgebäude (abhängig von der kommunalen Wärmeplanung)
Erlaubt sind unter anderem:
- Wärmepumpen
- Fernwärme
- Hybridheizungen
- Gasheizungen – aber nur in Kombination mit erneuerbaren Anteilen
Wichtig: Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben und repariert werden. Ein sofortiger Austausch ist nicht vorgeschrieben.
Das aktuelle GEG zwingt Vermieter beim Heizungstausch faktisch in Richtung Wärmepumpe oder Hybridlösung.
Offizielle Infos zur aktuellen Rechtslage: 👉 Gebäudeenergiegesetz – Überblick der Bundesregierung
2. Geplante Reform 2026: Was sich ändern soll
Die neue Bundesregierung plant, das GEG grundlegend umzubauen. Das Gesetz soll künftig Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) heißen.
Die wichtigsten geplanten Änderungen:
➤ Wegfall der 65-%-Pflicht
Die zentrale Vorgabe des GEG soll gestrichen werden. Neue Heizungen müssten dann nicht mehr zwingend zu 65 % erneuerbar betrieben werden.
➤ Gas- und Ölheizungen bleiben möglich
Der Einbau fossiler Heizungen soll wieder einfacher werden – sowohl im Bestand als auch im Neubau.
➤ Einführung einer „Bio-Treppe“
Fossile Heizungen sollen schrittweise klimafreundlicher werden, z. B. durch Beimischung von Biomethan oder synthetischen Brennstoffen.
➤ Kostenbremse für Mieter
Neu und für Vermieter besonders relevant:
- CO₂-Kosten sollen teilweise zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden
- Gasnetzentgelte sollen künftig ebenfalls geteilt werden
- Mehrkosten für „grüne“ Brennstoffe (z. B. Biogas) sollen nicht mehr allein beim Mieter liegen
Ab 2028 ist eine hälftige Aufteilung dieser Kosten geplant.
3. Vergleich: GEG vs. geplantes neues Gesetz
| Regelungsbereich | Aktuelles GEG | Geplante Reform (GMG) |
|---|---|---|
| Grundprinzip | 65 % erneuerbare Energien Pflicht | Technologieoffen, keine feste Quote |
| Gas- und Ölheizungen | nur eingeschränkt zulässig | wieder grundsätzlich möglich |
| Klimasteuerung | über Einbauvorgaben | über Kosten und Brennstoffvorgaben („Bio-Treppe“) |
| CO₂-Kosten | bereits teilweise aufgeteilt | stärkere Beteiligung des Vermieters geplant |
| Risiko steigender Heizkosten | liegt überwiegend beim Mieter | soll zwischen Mieter und Vermieter geteilt werden |
4. Was bedeutet das für Vermieter?
Die geplante Reform verändert die Logik grundlegend:
Künftig: Der Staat steuert über Kostenverteilung und Preissignale.
Für Vermieter heißt das konkret:
- Mehr Freiheit bei der Wahl der Heizung
- Aber mehr wirtschaftliche Verantwortung für Folgekosten
- Gasheizung wird zur betriebswirtschaftlichen Risikoentscheidung
Wer heute eine Heizungsentscheidung trifft, bewegt sich noch vollständig im alten GEG. Die geplanten Änderungen können sich im Gesetzgebungsverfahren noch erheblich ändern.
5. Fazit
Das aktuelle Heizungsgesetz zwingt Vermieter in Richtung erneuerbarer Energien. Die geplante Reform kehrt dieses Prinzip teilweise um: mehr Freiheit beim Einbau, aber mehr Kostenverantwortung im Betrieb.
Für Vermieter entsteht damit kein „Zurück zur Gasheizung“, sondern ein neues Risiko-Modell: Wer fossil heizt, könnte künftig stärker an den steigenden Kosten beteiligt werden.
FAQ: Reform des Heizungsgesetzes 2026
Ist die Reform des Heizungsgesetzes schon beschlossen?
Nein. Nach aktuellem Stand handelt es sich um eine politische Einigung der Koalition. Ein endgültiges Gesetz liegt noch nicht vor. Der Gesetzentwurf muss noch das weitere Gesetzgebungsverfahren durchlaufen.
Was gilt derzeit noch?
Derzeit gilt weiterhin das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Danach müssen neue Heizungen grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Bestandsgebäude greifen Übergangsfristen, die an die kommunale Wärmeplanung anknüpfen.
Müssen bestehende Gas- oder Ölheizungen sofort ausgetauscht werden?
Nein. Bestehende Heizungen dürfen grundsätzlich weiter betrieben und repariert werden. Die gesetzlichen Vorgaben werden vor allem dann wichtig, wenn eine neue Heizung eingebaut werden soll.
Was soll sich nach der geplanten Reform ändern?
Die Reform soll das bisherige Heizungsgesetz technikoffener machen. Gas- und Ölheizungen sollen wieder leichter möglich sein. Gleichzeitig sollen Vermieter stärker an bestimmten Folgekosten beteiligt werden, wenn sie nach einem Heizungstausch erneut auf fossile Heiztechnik setzen.
Welche Kosten sollen künftig geteilt werden?
Nach den bisher bekannt gewordenen Eckpunkten sollen insbesondere CO₂-Kosten, Gasnetzentgelte und Mehrkosten für klimafreundlichere Brennstoffe wie Biomethan zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt werden.
Was bedeutet das für Vermieter?
Für Vermieter bedeutet die geplante Reform mehr Freiheit bei der Heizungswahl, aber auch mehr wirtschaftliche Verantwortung. Eine neue Gasheizung könnte zwar einfacher zulässig sein, später aber zu höheren eigenen Kostenanteilen führen.
