Mietrechtsänderung 2026: Das plant die Bundesregierung für Indexmieten, möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietungen
Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete beschlossen. In den Medien läuft das Vorhaben teilweise unter dem Stichwort „Mietrecht II“. Für Mieterinnen und Mieter soll der Schutz verbessert werden. Für Vermieter bedeutet der Entwurf vor allem: mehr Vorgaben, mehr Transparenzpflichten und einige neue Grenzen bei Vertragsgestaltungen, die in angespannten Wohnungsmärkten bisher als Ausweichroute genutzt wurden.
Wichtig ist aber: Das Gesetz gilt noch nicht. Der Kabinettsbeschluss ist nicht das Ende, sondern erst ein wichtiger Schritt im Gesetzgebungsverfahren. Der Entwurf muss nun durch Bundestag und Bundesrat. Dabei können sich einzelne Regelungen noch ändern.
Die geplante Mietrechtsänderung betrifft vor allem Indexmieten, Kurzzeitmietverträge, möblierte Wohnungen, Schonfristzahlungen bei Mietrückständen, Modernisierungsmieterhöhungen, Belegeinsicht und einzelne Sonderfragen im Wohn- und Gewerberaummietrecht. Noch ist nichts davon geltendes Recht. Vermieter sollten die Entwicklung beobachten, aber bestehende Verträge nicht vorschnell umstellen.
Was ist am 29. April 2026 passiert?
Am 29. April 2026 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete beschlossen. Damit hat die Bundesregierung das Gesetzgebungsvorhaben offiziell auf den Weg gebracht.
Der Entwurf verfolgt vor allem das Ziel, Umgehungsmöglichkeiten der Mietpreisbremse einzuschränken und bestimmte mietrechtliche Fragen klarer zu regeln. Besonders im Blick stehen angespannten Wohnungsmärkte, also die Gebiete, in denen die Mietpreisbremse gilt.
Ein Kabinettsbeschluss ist noch kein fertiges Gesetz. Das Mietrecht ändert sich nicht automatisch am 29. April 2026. Erst wenn Bundestag und Bundesrat beteiligt wurden, das Gesetz ausgefertigt und im Bundesgesetzblatt verkündet ist, können die neuen Regelungen in Kraft treten.
Geplante Änderung 1: Indexmieten sollen begrenzt werden
Ein zentraler Punkt des Entwurfs betrifft Indexmietverträge. Bei einer Indexmiete wird die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes gekoppelt. Steigt der Index, kann auch die Miete steigen.
Nach dem Gesetzentwurf sollen Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten künftig begrenzt werden. Steigt der Verbraucherpreisindex innerhalb eines Jahres um mehr als drei Prozent, soll der darüber hinausgehende Anteil nur noch zur Hälfte mieterhöhend berücksichtigt werden dürfen.
Beispiel
Steigt der Verbraucherpreisindex um fünf Prozent, läge der Anstieg zwei Prozentpunkte über der Grenze von drei Prozent. Von diesen zwei Prozentpunkten dürfte nach dem Entwurf nur die Hälfte berücksichtigt werden. Die Miete könnte also nicht um volle fünf Prozent, sondern nur um vier Prozent steigen.
Die geplante Regelung soll nach der derzeitigen Darstellung sowohl neue als auch bestehende Indexmietverträge betreffen. Vermieter mit Indexmietverträgen sollten deshalb besonders genau beobachten, ob und in welcher Fassung diese Änderung tatsächlich Gesetz wird.
Geplante Änderung 2: Kurzzeitmietverträge sollen klarer begrenzt werden
Die Vermietung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch ist bisher ein wichtiger Ausnahmefall im Mietrecht. Solche Verträge fallen nicht ohne Weiteres unter die üblichen Mieterschutzvorschriften. In der Praxis ist aber häufig umstritten, wann eine echte Kurzzeitvermietung vorliegt und wann nur versucht wird, die Mietpreisbremse zu umgehen.
Der Entwurf will hier eine klarere zeitliche Grenze ziehen. Kurzzeitmietverträge sollen künftig grundsätzlich nur noch für maximal sechs Monate abgeschlossen werden können.
Eine einmalige Verlängerung auf bis zu acht Monate soll möglich sein, wenn sich der vorübergehende Bedarf nach Beginn des Mietverhältnisses unvorhergesehen verlängert.
Was passiert bei längerer Vertragsdauer?
Werden die vorgesehenen Grenzen überschritten, sollen die normalen Mieterschutzvorschriften gelten. Das kann insbesondere bedeuten, dass auch die Mietpreisbremse zu beachten ist.
Nicht jede kurze Mietdauer macht einen Vertrag automatisch zu einem privilegierten Kurzzeitmietvertrag. Entscheidend bleibt, ob tatsächlich nur ein vorübergehender Gebrauch gewollt ist. Der Entwurf will diese Ausnahme enger und berechenbarer fassen.
Geplante Änderung 3: Möblierungszuschläge sollen transparenter werden
Ein weiterer Schwerpunkt des Entwurfs betrifft möblierte Wohnungen. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten werden Wohnungen häufig möbliert angeboten. Das kann sinnvoll sein, etwa bei befristeten Aufenthalten. Es kann aber auch dazu dienen, die eigentliche Miethöhe weniger transparent erscheinen zu lassen.
Nach dem Gesetzentwurf sollen Vermieter künftig offenlegen müssen, welcher Anteil der Miete auf die Möblierung entfällt. Der Möblierungszuschlag soll sich am Zeitwert der Möbel orientieren und angemessen sein.
Pauschale bei vollmöblierten Wohnungen
Für vollmöblierte Wohnungen soll ein Möblierungszuschlag von maximal zehn Prozent der Nettokaltmiete als angemessen angesehen werden können. Alternativ kann der Zuschlag nach dem Wert der tatsächlich überlassenen Möbel berechnet werden.
Was passiert, wenn der Zuschlag nicht offengelegt wird?
Nach der derzeitigen Darstellung soll bei fehlender Auskunft gesetzlich fingiert werden, dass die Wohnung im Hinblick auf die zulässige Miethöhe als unmöbliert vermietet gilt. Für Vermieter wäre das ein erhebliches Risiko, weil der Möblierungsanteil dann nicht mehr ohne Weiteres zur Rechtfertigung einer höheren Miete herangezogen werden könnte.
Wird der Entwurf Gesetz, sollten Vermieter den Möblierungszuschlag nicht mehr nur „irgendwie einpreisen“. Er müsste nachvollziehbar ausgewiesen und begründet werden können.
Geplante Änderung 4: Schonfristzahlung soll auch bei ordentlicher Kündigung helfen
Sehr wichtig ist die geplante Änderung bei Kündigungen wegen Mietrückständen. Nach bisheriger Rechtslage kann eine sogenannte Schonfristzahlung eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt dagegen nach der bisherigen Rechtsprechung grundsätzlich bestehen.
Genau diese Lücke will der Entwurf schließen. Mieterinnen und Mieter, denen wegen Mietrückständen gekündigt wurde, sollen durch vollständige Nachzahlung der offenen Beträge eine Kündigung einmalig abwenden können.
Was bedeutet das für Vermieter?
Für Vermieter wäre das eine spürbare Änderung. Bisher wird bei erheblichen Mietrückständen häufig fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt. Wenn die Schonfristzahlung künftig auch die ordentliche Kündigung erfassen soll, verliert diese bisherige Absicherung teilweise an Wirkung.
Sollte diese Regelung Gesetz werden, müssten Kündigungen wegen Zahlungsverzugs noch sorgfältiger vorbereitet werden. Besonders wichtig wäre dann die Frage, ob es sich um den ersten Fall handelt oder ob bereits früher eine Schonfristzahlung genutzt wurde.
Geplante Änderung 5: Vereinfachtes Modernisierungsverfahren soll ausgeweitet werden
Nicht alle geplanten Änderungen verschärfen die Lage für Vermieter. Bei Modernisierungsmieterhöhungen soll das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB erweitert werden.
Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren soll von bisher 10.000 Euro auf 20.000 Euro angehoben werden. Damit soll berücksichtigt werden, dass Bau- und Handwerkerkosten deutlich gestiegen sind.
Für Vermieter kann das praktisch bedeuten, dass kleinere Modernisierungsmaßnahmen weiterhin einfacher abgerechnet werden können. Das vereinfachte Verfahren arbeitet mit pauschalen Abzügen und soll die Berechnung weniger aufwendig machen.
Gerade private Kleinvermieter können von einer höheren Grenze profitieren, wenn sie kleinere Modernisierungen durchführen und nicht jede einzelne Position kompliziert auseinanderrechnen müssen.
Geplante Änderung 6: „Kauf bricht nicht Miete“ soll erweitert werden
Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist in § 566 BGB geregelt. Er bedeutet vereinfacht: Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der Erwerber in das bestehende Mietverhältnis ein. Der Mieter verliert seine Wohnung also nicht allein deshalb, weil der Eigentümer wechselt.
Nach dem Entwurf soll dieser Grundsatz künftig auch in weiteren Fällen gelten, insbesondere bei bestimmten Veräußerungen zwischen Miteigentümern und bei Erbauseinandersetzungen.
Damit soll verhindert werden, dass Mieterinnen und Mieter bei Eigentumsverschiebungen innerhalb besonderer Konstellationen schlechter geschützt sind als bei einem klassischen Verkauf an einen Dritten.
Geplante Änderung 7: Belegeinsicht bei Wohnraummiete soll abgesichert werden
Bei der Betriebskostenabrechnung haben Mieter grundsätzlich das Recht, die Abrechnungsbelege einzusehen. Der Entwurf sieht vor, dass Vereinbarungen unwirksam sein sollen, die dieses Recht zum Nachteil des Mieters beschränken.
Für Vermieter bedeutet das: Das Belegeinsichtsrecht sollte nicht durch Vertragsklauseln eingeschränkt werden. Wer Betriebskosten abrechnet, muss auch künftig damit rechnen, dass Mieter Einsicht in die zugrunde liegenden Rechnungen und Belege verlangen.
Das Belegeinsichtsrecht ist schon heute ein wichtiger Bestandteil der Betriebskostenabrechnung. Der Entwurf will verhindern, dass dieses Recht durch mietvertragliche Regelungen ausgehöhlt wird.
Geplante Änderung 8: Elektronische Belege bei Gewerberaummiete
Auch das Gewerberaummietrecht soll punktuell geändert werden. Bei Gewerberaummietverhältnissen sollen Belege zur Betriebskostenabrechnung künftig elektronisch bereitgestellt werden dürfen.
Das ist praktisch, weil bei Geschäftsraummieten häufig umfangreiche Abrechnungsunterlagen anfallen. Eine elektronische Bereitstellung kann den Aufwand für beide Seiten reduzieren.
Geplante Änderung 9: Minderungsausschluss beim Heizungseinbau nach dem Gebäudeenergiegesetz
Der Entwurf enthält außerdem eine Regelung zu Modernisierungen im Zusammenhang mit dem Gebäudeenergiegesetz. Bei Beeinträchtigungen durch den Einbau einer neuen Heizung zur Umsetzung von § 71 GEG soll eine Mietminderung für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen sein.
Das betrifft Modernisierungsmaßnahmen, die wegen der gesetzlichen Anforderungen an Heizungsanlagen erforderlich werden können. Für Vermieter wäre das eine Entlastung, weil sie während der ersten drei Monate der Maßnahme nicht zusätzlich mit Mietminderungen wegen der damit verbundenen Beeinträchtigungen rechnen müssten.
Ein Minderungsausschluss bedeutet nicht, dass der Vermieter jede Maßnahme beliebig durchführen darf. Modernisierungen müssen weiterhin ordnungsgemäß angekündigt und durchgeführt werden. Die geplante Regelung betrifft nur die mietrechtliche Minderung während eines begrenzten Zeitraums.
Geplante Änderung 10: Mietspiegel-Datenerhebung soll erleichtert werden
Schließlich soll die Datenerhebung für Mietspiegel erleichtert werden. Die für die Erstellung von Mietspiegeln zuständigen Behörden sollen künftig Grundstücksadressen von den Grundsteuerbehörden erheben und weiterverarbeiten können.
Das klingt technisch, kann aber praktisch wichtig sein. Mietspiegel sind für die ortsübliche Vergleichsmiete und damit auch für Mieterhöhungen und die Mietpreisbremse von großer Bedeutung. Je besser die Datenbasis, desto belastbarer kann ein Mietspiegel sein.
Überblick: Die wichtigsten geplanten Änderungen
| Bereich | Geplante Änderung | Bedeutung für Vermieter |
|---|---|---|
| Indexmiete | Indexsteigerungen über drei Prozent sollen nur noch zur Hälfte berücksichtigt werden. | Indexmieterhöhungen könnten in angespannten Wohnungsmärkten geringer ausfallen. |
| Kurzzeitmiete | Kurzzeitmietverträge sollen grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt werden. | Die Ausnahme von der Mietpreisbremse wird enger. |
| Möblierte Wohnung | Möblierungszuschlag soll offengelegt und begrenzt werden. | Mehr Transparenzpflichten und höheres Risiko bei unklarer Vertragsgestaltung. |
| Schonfristzahlung | Nachzahlung soll Kündigung wegen Mietrückständen einmalig abwenden können. | Hilfsweise ordentliche Kündigungen könnten an Wirkung verlieren. |
| Modernisierung | Grenze für vereinfachtes Verfahren soll von 10.000 Euro auf 20.000 Euro steigen. | Kleinere Modernisierungen könnten einfacher abgerechnet werden. |
| Kauf bricht nicht Miete | Grundsatz soll auf weitere Eigentumswechsel erweitert werden. | Mieterschutz bei Eigentümerwechseln wird gestärkt. |
| Belegeinsicht | Beschränkende Vereinbarungen zulasten des Mieters sollen unwirksam sein. | Belegeinsicht muss bei Betriebskostenabrechnungen ermöglicht werden. |
| Gewerberaummiete | Elektronische Bereitstellung von Betriebskostenbelegen soll erleichtert werden. | Digitale Abwicklung kann einfacher werden. |
| Heizung nach GEG | Minderungsausschluss für drei Monate bei bestimmten Heizungseinbauten. | Entlastung bei gesetzlich geprägten Heizungsmodernisierungen. |
| Mietspiegel | Datenerhebung für Mietspiegel soll erleichtert werden. | Mietspiegel könnten auf breiterer Datenbasis erstellt werden. |
Muss der Bundesrat noch zustimmen?
Das Gesetz ist noch nicht beschlossen. Nach dem Kabinettsbeschluss geht der Entwurf in das parlamentarische Verfahren. Bei Regierungsvorlagen wird zunächst der Bundesrat beteiligt. Danach berät der Bundestag über den Entwurf. Nach dem Bundestagsbeschluss wird der Bundesrat erneut befasst.
Ob der Bundesrat am Ende ausdrücklich zustimmen muss oder ob es sich um ein Einspruchsgesetz handelt, hängt von der genauen rechtlichen Einordnung des endgültigen Gesetzes ab. Für die praktische Einordnung genügt derzeit: Ohne Bundestag und Bundesrat wird aus dem Kabinettsentwurf kein geltendes Recht.
Die Mietrechtsänderung ist geplant, aber noch nicht in Kraft. Vermieter sollten den Entwurf kennen, aber im laufenden Mietverhältnis weiterhin nach geltendem Recht handeln.
Wann ist mit der Mietrechtsänderung zu rechnen?
Ein genauer Termin für das Inkrafttreten steht derzeit noch nicht fest. Da der Kabinettsbeschluss am 29. April 2026 erfolgt ist, kann das Gesetz frühestens in den folgenden Sitzungswochen des Bundestages und Bundesrates beraten werden.
Bei einem sehr zügigen Verfahren wäre ein Abschluss im Sommer 2026 denkbar. Realistischer ist jedoch, mit einem weiteren Verlauf im Jahr 2026 zu rechnen. Das gilt besonders dann, wenn im Bundestag oder Bundesrat noch Änderungen verlangt werden.
Bis zur Verkündung des Gesetzes bleibt die bisherige Rechtslage maßgeblich. Vertragsmuster, Mieterhöhungen, Kündigungen und Betriebskostenabrechnungen sollten deshalb nicht allein auf Grundlage des Entwurfs geändert werden.
Was sollten Vermieter jetzt tun?
Vermieter müssen wegen des Kabinettsbeschlusses nicht sofort bestehende Mietverträge ändern. Sinnvoll ist aber eine Bestandsaufnahme:
- Gibt es Indexmietverträge?
- Werden Wohnungen möbliert vermietet?
- Werden Kurzzeitmietverträge genutzt?
- Gibt es wiederkehrende Modernisierungsmaßnahmen?
- Sind Betriebskostenbelege sauber geordnet und für eine Belegeinsicht verfügbar?
- Werden bei Zahlungsverzug Kündigungen rechtlich sauber vorbereitet?
Besonders Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten sollten die Entwicklung im Blick behalten. Dort greifen viele der geplanten Änderungen besonders deutlich.
Offizielle Informationen zum Gesetzgebungsverfahren
Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz stellt Informationen zum Gesetzgebungsverfahren auf seiner Internetseite bereit:
👉 BMJV: Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete
Fazit
Der Gesetzentwurf zur Mietrechtsänderung 2026 ist für Vermieter erheblich. Er betrifft nicht nur einzelne Spezialfälle, sondern mehrere praktisch wichtige Bereiche des Mietrechts: Indexmieten, möblierte Wohnungen, Kurzzeitvermietungen, Kündigungen wegen Mietrückständen, Modernisierungen und Betriebskostenbelege.
Noch ist aber nichts endgültig beschlossen. Der Entwurf muss das parlamentarische Verfahren durchlaufen. Erst danach steht fest, welche Regelungen tatsächlich kommen, ab wann sie gelten und ob es Übergangsregelungen geben wird.
Der Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 ist ein deutliches Signal für strengere Regeln im Mietrecht. Für Vermieter verbindlich wird es aber erst, wenn das Gesetz Bundestag und Bundesrat durchlaufen hat und offiziell verkündet ist.
