Mietrechtsreform 2018 - Kappungsgrenze für Modernisierungen

In Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, sollen Modernisierungskosten für eine Dauer von zunächst fünf Jahren nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (aktuell: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden können. Kombiniert wird die Maßnahme mit einer Kappungsgrenze: Maximal 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren darf ein Vermieter als Modernisierungskosten geltend machen.

Die Bundesregierung begründet dies folgendermaßen: „Die Investition in bereits bestehende Gebäude soll sich für den Vermieter lohnen. Der Prozentsatz der Modernisierungskosten, um den der Vermieter die jährliche Miete erhöhen kann, ist seit 1978 unverändert und beträgt 11 Prozent. Seitdem haben sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wesentlich verändert, insbesondere ist das Zinsniveau stark gesunken, so dass alternative Anlagemöglichkeiten für den Vermieter unattraktiver geworden sind und die Finanzierungskosten einer Modernisierung im Falle des Einsatzes von Fremdkapital stark gesunken sind. Der Umlagesatz soll daher abgesenkt werden. Bislang besteht für die Mieterhöhung nach Modernisierung keine absolute Begrenzung nach oben mit der Folge, dass teure Modernisierungen zu sprunghaften, erheblichen und für die Mieter im Voraus kaum kalkulierbaren Mieterhöhungen führen können. Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, soll eine allgemeine Kappungsgrenze für die Umlage von Modernisierungskosten eingeführt werden.

Vereinfachte Modernisierungsankündigung

Mussten bisher die Kosten einer Modernisierungsmaßnahmen abzüglich des Erhaltungsaufwandes dem Mieter möglichst genau vorgerechnet werden, wird nun für „kleine“ Modernisierungen bis zu einem Umfang von 10.000 Euro pro Wohnung ein vereinfachtes Verfahren eingeführt. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro können Vermieter 30 Prozent Pauschal für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen. In der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme muss der Vermieter angeben, dass er von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch macht.

Nähere Ausführungen folgen.

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