Mietrechtsreform 2018

Nachdem sich die Mietpreisbremse in ihrere bisherigen Form als zahnloser Tiger entpuppt hat, legt die Bundesregierung nun nach. Wohlgemerkt, es handelt sich IMMER um Gebiete, die per Rechtsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft sind. Zur Erinnerung: Hier kann bei einer Neuvermietung die Anhebung der Miete für Bestandswohnungen auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden (BGB 556d, Abs. 1).

Möchte ein Vermieter mehr als die 10% über der Vergleichsmiete, kann er dies nur fordern, wenn er sich auf folgende Umstände beruft:

  1. Die Miete, die der Vormieter ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses zuletzt schuldete, ist höher als die zulässige Miete. Hier darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden (§ 556e Abs. 1 BGB),
  2. in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses fanden Modernisierungen statt (§ 556e Abs. 2 BGB),
  3. erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB),
  4. erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB).

Beruft sich ein Vermieter bei einer Neuvermietung auf einen der zuvor genannten Gründe, ist er nun verpflichtet, unaufgefordert Auskunft über eine dieser Tatsachen zu erteilen. Die Auskunft hat schriftlich zu erfolgen. Bei Unterlassung, bleibt die Miethöhe auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt, bis die Schriftform nachgeholt wurde.

Von der qualifizierten Rüge zur einfachen Rüge

Rügte der Mieter nach Einzug die Miethöhe, stellt das Gesetz bisher konkrete Anforderungen an die Beanstandung. Ein „viel zu hoch“ oder „verstößt gegen die Mietpreisbremse“ reichte nicht aus. Der Mieter musste konkret darlegen, welchen Betrag er für die zulässige Miethöhe hielt und wie er diesen Wert ermittelt hat. Dies schreckte viele Mieter ab. Der Vormieter war nicht bekannt oder äußerte sich nicht zu seiner Miete, der Wert und Umfang vorangegangener Modernisierungen war schwer zu ermitteln. Damit ist nun Schluss. Rügt der Mieter die Miethöhe muss der Vermieter nun darlegen, warum die Miete 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Ich habe schon bei der Einführung der „Mietpreisbremse“ nicht nachvollziehen können, warum der Gesetzgeber keine Auskunftspflicht für den Vermieter eingeführt hat. All die schönen neuen Paragraphen blieben durch die fehlende Auskunftspflicht und die Hürde „qualifizierte Rüge“ für weite Teile der Mieter wertlos. Diese Lücke wurde nun geschlossen. Die Wohnungsknappheit in den Ballungsräumen tangiert das kaum, hilft aber den Cleveren, mögliche Mondpreise im Nachhinein auf ein irdisches Maß zu reduzieren.

 

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