"Städtische Abgaben" in der Betriebskostenabrechung?

Ein Vermieter wollte die Einzelpositionen der Betriebskostenabrechnung nicht ausufern lassen und fasste die Posten "Grundsteuer" und "Straßenreinigung" in einer Position mit der Bezeichnung "Städtische Abgaben" zusammen. Das hätte er besser nicht getan.

Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist (BGH, Urteil v. 16.09.2009 - VIII ZR 346/08).

Nach der mietvertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien sind die Positionen öffentliche Lasten (z.B. Grundsteuer) und die Kosten der Straßenreinigung und der Müllabfuhr getrennt auszuweisen, was insoweit auch den diesbezüglichen Vorgaben in § 2 Nr. 1 und 8 BertrKV entspricht. Diesen Anforderungen wird die Nebenkostenabrechnung nicht gerecht, da hier die Gesamtposition der „Städtischen Abgaben“ gebildet worden ist. Dies ist eine unzulässige Zusammenfassung der eigenständigen Hauptkostenarten gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung sowie gemäß § 2 BetrKV zu erblicken. Die Abrechnung ist deshalb formell unwirksam.

| AG Aachen, Urteil vom 16. März 2016, Az. 115 C 448/15

Fazit

Halten Sie sie an die mietvertragliche Bezeichnungen. Vom Mietvertrag abweichende unzulässige Zusammenfassungen und/oder Wortschöpfungen für einzelne Kostenarten haben in der Betriebskostenabrechnung nichts zu suchen!

 

Urteile

Behördlich angeordnete Baumaßnahmen sind zu dulden

Bei der jährlichen Prüfung stellte der Bezirksschornsteinfeger fest, dass die Gasetagenheizungen in einzelnen Wohnungen nicht die Abgasgrenzwerte einhielten. Das zuständige Umweltamt forderte die Vermieterin daraufhin auf, neue Heizungsanlagen einzubauen. Die Eigentümerin entschloss sich zum Einbau einer Zentralheizungsanlage. Mit Ausnahme der Wohnung der klagenden Mieter sowie der darunter und darüber gelegenen Wohnungen wurden sämtliche Wohnungen an die Zentralheizung angeschlossen. Die Mieter lehnten die angekündigten Arbeiten zum Anschluss ihrer Wohnung an die Heizungsanlage weiter ab und sie verweigerten der Eigentümerin den Zutritt zu ihrer Wohnung, um die Steigeleitungen zum Anschluss der unter und über ihnen liegenden Wohnungen legen zu können. Zwischenzeitlich hatte die Umweltbehörde der Vermieterin einen Bußgeldbescheid für den Fall angedroht, dass der Anschluss der Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die Zentralheizung nicht unverzüglich erfolge.

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