Die Hausordnung, was darf der Vermieter regeln?

Wirksamkeit der Hausordnung

Da eine Hausordnung meist nicht individuell vereinbart wird, sondern formularmäßig in der Regel für alle Mieter zur Anwendung kommt, muss sie rechtlich auch Vertragsbestandteil werden. Dies setzt voraus, dass der Mieter tatsächlich die Möglichkeit hat, von der Hausordnung Kenntnis zu nehmen. Auf der sicheren Seite ist der Vermieter, wenn die Hausordnung dem Mietvertrag als Anhang beigefügt ist. In unserer Verwalterpraxis legen wir die Hausordnung deshalb zum Mietvertrag und lassen uns die Kenntnisnahme per Unterschrift bezeugen.

Hausordnung und Mietvertrag

Ein Eigentümer kann durch die Aufstellung einer Hausordnung keine vertraglichen Pflichten der Mieter neu begründen oder mietvertraglich vereinbarte Gebrauchsrechte der Mieter einschränken. Es ist also für den Eigentümer nicht möglich, alleine mit Hilfe einer Hausordnung den Erdgeschossmieter neuerdings zum Winterdienst zu verpflichten oder der Hausgemeinschaft die mietvertraglich vereinbarte Nutzung des gemeinschaftlichen Gartens zu untersagen. Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit, den mietvertraglich festgehaltenen Winterdienst oder die Nutzung des Gartens (auch) nachträglich näher durch die Hausordnung zu regeln.

Individuelle Vereinbarungen

  • Ein Vermieter kann mit jedem einzelnen Mieter eine bestimmte Hausordnung vertraglich im Rahmen des Abschlusses des Mietvertrages vereinbaren.
  • Achten sie als Vermieter darauf, dass im Mietvertrag von der allgemeinen Hausordnung abweichende individuelle Vereinbarungen mit einem Mieter Vorrang haben. Wurde im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter sein Auto im Hof abstellen darf, so hat ein allgemeines Verbot in der Hausordnung für ihn keine Bedeutung. Auch nachträglich nicht.

 

Die Pflichten und Rechte des Mieters werden im Mietvertrag vereinbart. Die Hausordnung enthält lediglich Regelungen zur Ausgestaltung dieser mietvertraglichen Pflichten und Rechte.

 

Regelungsgegenstände der Hausordnung

Ruhezeiten

Großen Raum nehmen die definierten Ruhezeiten ein. Meist werden Zeiten vorgegeben, in denen störende Handlungen wie Rasen mähen, Auto putzen, Reparaturen oder Musizieren zu unterlassen sind. Grundsätzlich kann ein Vermieter solche Aktivitäten, insbesondere wenn sie in der mietereigenen Wohnung erfolgen, nicht verbieten. Er kann jedoch Zeiten vorgeben, in der solche Tätigkeiten zu unterlassen sind. Dies hat auch zur Folge, dass jeder Mieter die störende Mietpartei auf Einhaltung der Ruhezeiten in Anspruch nehmen kann.

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Sicherheit im Haus

Auch dies kann in einer Hausordnung näher bestimmt werden. Zu denken ist hier an das Verschließen der Haustüren, der Gartentore, der Garagen oder des Tiefgaragenzugangs. Auch die Freihaltung von Fluchtwegen oder die Bestimmungen zur Vermeidung von Brandgefahren und Wasserschäden können in einer Hausordnung näher definiert werden.

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