Wirksamkeit der Hausordnung

Da eine Hausordnung meist nicht individuell vereinbart wird, sondern formularmäßig in der Regel für alle Mieter zur Anwendung kommt, muss sie rechtlich auch Vertragsbestandteil werden. Dies setzt voraus, dass der Mieter tatsächlich die Möglichkeit hat, von der Hausordnung Kenntnis zu nehmen. Auf der sicheren Seite ist der Vermieter, wenn die Hausordnung dem Mietvertrag als Anhang beigefügt ist. In unserer Verwalterpraxis legen wir die Hausordnung deshalb zum Mietvertrag und lassen uns die Kenntnisnahme per Unterschrift bestätigen.

Hausordnung und Mietvertrag

Ein Eigentümer kann durch die Aufstellung einer Hausordnung keine vertraglichen Pflichten der Mieter neu begründen oder mietvertraglich vereinbarte Gebrauchsrechte der Mieter einschränken. Es ist also für den Eigentümer nicht möglich, alleine mit Hilfe einer Hausordnung den Erdgeschossmieter neuerdings zum Winterdienst zu verpflichten oder der Hausgemeinschaft die mietvertraglich vereinbarte Nutzung des gemeinschaftlichen Gartens zu untersagen. Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit, den mietvertraglich festgehaltenen Winterdienst oder die Nutzung des Gartens (auch) nachträglich näher durch die Hausordnung zu regeln.

Individuelle Vereinbarungen mit jedem Mieter sind möglich

• Ein Vermieter kann mit jedem einzelnen Mieter eine bestimmte Hausordnung vertraglich im Rahmen des Abschlusses des Mietvertrages vereinbaren.
• Achten sie als Vermieter darauf, dass im Mietvertrag von der allgemeinen Hausordnung abweichende individuelle Vereinbarungen mit einem Mieter Vorrang haben. Wurde im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter sein Auto im Hof abstellen darf, so hat ein allgemeines Verbot in der Hausordnung für ihn keine Bedeutung. Auch nachträglich nicht.

Die Pflichten und Rechte des Mieters werden im Mietvertrag vereinbart. Die Hausordnung enthält lediglich Regelungen zur Ausgestaltung dieser mietvertraglichen Pflichten und Rechte.

Regelungsgegenstände der Hausordnung

Ruhezeiten

Großen Raum nehmen die definierten Ruhezeiten ein. Meist werden Zeiten vorgegeben, in denen störende Handlungen wie Rasen mähen, Auto putzen, Reparaturen oder Musizieren zu unterlassen sind. Grundsätzlich kann ein Vermieter solche Aktivitäten, insbesondere wenn sie in der mietereigenen Wohnung erfolgen, nicht verbieten. Er kann jedoch Zeiten vorgeben, in der solche Tätigkeiten zu unterlassen sind. Dies hat auch zur Folge, dass jeder Mieter die störende Mietpartei auf Einhaltung der Ruhezeiten in Anspruch nehmen kann.

Formulierungsbeispiel: Ruhezeiten sind einzuhalten zwischen 13:00 und 15:00 Uhr sowie zwischen 22:00 und 8:00 Uhr. In den Ruhezeiten ist jeglicher über Zimmerlautstärke hinausgehender Lärm zu vermeiden. Insbesondere ist das Spielen von Musikinstrumenten, die Benutzung lauter Haushaltsgeräte und lautes handwerkliches Arbeiten über Zimmerlautstärke in den Ruhezeiten zu unterlassen. Auch außerhalb der Ruhezeiten ist darauf zu achten, dass vermeidbarer Lärm wie beispielsweise lautes Türenzuschlagen und Treppenlaufen oder belästigender Musik- oder Fernsehempfang zu vermeiden ist. Hausmusik ist, soweit dabei die Zimmerlautstärke überschritten wird, längstens 1.5 Stunden täglich zugelassen.

Sicherheit im Haus

Auch dies kann in einer Hausordnung näher bestimmt werden. Zu denken ist hier an das Verschließen der Haustüren, der Gartentore, der Garagen oder des Tiefgaragenzugangs. Auch die Freihaltung von Fluchtwegen oder die Bestimmungen zur Vermeidung von Brandgefahren und Wasserschäden können in einer Hausordnung näher definiert werden.

Nutzung von Hof- oder Gartenflächen

Es mag viele Mieter überraschen, im Allgemeinen haben Mieter kein Mitbenutzungsrecht an Hof oder Gartenflächen sofern dies nicht vertraglich zwischen den Parteien vereinbart wurde. Besteht keine vertragliche Regelung, ergeben sich die Nutzungsrechte aus den Gegebenheiten. Stellen zum Beispiel alle Mieter ihre Fahrräder im Hof ab, kann dies einem neuen Mieter nicht verwehrt werden.

Spielende Kinder

Kinder dürfen nicht per Hausordnung am Spielen gehindert werden, schon gar nicht, wenn ein gemeinschaftlicher Garten oder ein Spielplatz vorhanden ist. Aus Sicherheitsgründen kann der Vermieter jedoch das Spielen in bestimmten Bereichen (Tiefgaragen, Waschküchen oder Hoffläche) untersagen. Es versteht sich von selbst, dass Spielzeug auch wieder weggeräumt wird, Spielplätze sauber gehalten werden und die Ruhezeiten beachtet werden. Kinder haben die gleichen Rechte wie ihre Eltern.

Parabolantenne

Auch die Anbringung von Parabolantennen kann in einer Hausordnung Thema sein. Sie bedarf im Regelfall der Zustimmung des Vermieters, der damit seinen Einfluss auf die äußere Optik des Gebäudes behalten soll.

Grillen

Schauen sie in ihren Mietvertrag! Hat ihr Vermieter ihnen das Grillen auf dem Balkon oder im Garten im Mietvertrag untersagt oder hat er das Grillen mit Einschränkungen erlaubt, sollten sie sich daran halten. Bei Nichtbeachtung riskieren sie als Mieter eine Abmahnung oder bei wiederholten Verstößen auch die Kündigung.

Und wenn kein Verbot im Mietvertrag steht, dann ist doch einmal im Monat erlaubt oder? Da gehen die Meinungen der Amtsgerichte auseinander. Das Landgericht Aachen hält zweimaliges Grillen im Monat für zulässig, das Landgericht Düsseldorf hatte überhaupt kein Verständnis für Grillfreunde und untersagte kurzerhand das Grillen mit Holzkohle auf dem Balkon. Die Rechtsprechung ist also unterschiedlich. Die Amtsgerichte stellen auf den Einzelfall ab: Balkon oder Garten, dichte Bebauung etc.

Grillen sie auf dem Balkon, möglichst noch mit Holzkohle und empfindlichen Nachbarn, müssen sie sich nicht wundern, wenn das Ordnungsamt klingelt, weil sich der Nachbar über den Qualm und Geruch beschwert hat, der in seine Wohnung zieht. Die Behörden stufen das als Ordnungswidrigkeit ein, die mit einem Bußgeld belegt werden kann. Um schon einmal diesen Streit zu vermeiden, sollten sie sich deshalb einen Gas- oder Elektrogrill anschaffen und ihre Nachbarn frühzeitig informieren.

Reinigungspflichten

In der Hausordnung kann der Turnus der Treppenhaus- und Gehwegreinigung sowie die Räum- und Streupflicht im Winter geregelt werden. Der Vermieter kann damit alle Mieter oder im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung auch einen einzelnen Mieter beauftragen. Denken sie als Vermieter daran, sollen ihre Mieter selbst zum Schrubber greifen, müssen sie dies im Mietvertrag verankern. Sollte ein Mieter trotz mietvertraglicher Vereinbarung die Treppenhausreinigung nur sporadisch durchführen, dürfen sie als Vermieter nicht einfach die gesamte Treppenhausreinigung extern vergeben. Das könnte ein böses Erwachen bei der nächsten Betriebskostenabrechnung geben.

Balkonnutzung

Grundsätzlich gehört der Balkon zur Mietsache und unterliegt somit dem Herrschaftsbereich des Mieters. Pauschale Aussagen darüber, welche Nutzungs-, Ausstattungs- oder Bepflanzungsregelungen einer Hausordnung statthaft sind lassen sich kaum treffen. Die Richter und Richterinnen der Amtsgerichte schauen bei ihrer Urteilsfindung auch auf die Gegebenheiten vor Ort und die regionalen Besonderheiten.

Mieter- und Vermieterverbände sich sich einig, dass sicher kein Vermieter seinem Mieter Vorschriften zur Form und Farbe seiner Blumenkästen oder Möblierung geben kann. Das Trocknen der Wäsche auf einem Wäscheständer auf dem Balkon geht einen Vermieter sicher auch nichts an.

Auf der anderen Seite wird es schon etwas problematischer, wenn sie als Mieter eine Eigentumswohnung angemietet haben und die Gemeinschaftsordnung vorsieht, dass Blumenkästen nur an der Innenseite des Balkons zu befestigen sind oder wenn im Mietshaus ein Trockenraum vorhanden ist und darauf in der Hausordnung auch verwiesen wird.

Beispielhafte Urteile mit Bezug auf die Hausordnung:
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