Der Mieter putzt die Treppe nicht - was tun?

Einer der Hauptstreitpunkte innerhalb der Mietergemeinschaft und zwischen Mieter und Vermieter ist nach wie vor die Treppenhausreinigung. Hier ein typischer Fall: Herr Müller aus dem zweiten Stock soll eigentlich mit Frau Schulze, seiner Wohnungsnachbarin, im Wechsel seinen Treppenhausabschnitt einmal wöchentlich reinigen - das tut er aber nicht. Alles Reden hilft nicht, weder Frau Schulze noch der Eigentümer können Herrn Müller dazu bewegen, regelmäßig zum Schrubber zu greifen.

Frau Schulze hat irgendwann genug und sie teilt dem Eigentümer mit, wenn Herr Müller nicht putzt, tut sie es auch nicht mehr. Familie Meyer aus dem 3. Stock sieht sich das ein paar Wochen an, zu guter Letzt schreiben sie dem Eigentümer, dass der Dreck nicht mehr hinnehmbar sei, sie würden ab dem nächsten 1. die Miete kürzen, bis im 2. Stock wieder geputzt wird. Nur Herr Schmitz im Erdgeschoß kommt treu seinen Pflichten nach.

Nach der angekündigten Mietminderung hat der Eigentümer von den Streitereien genug, er lässt sich zwei Kostenvoranschläge kommen und erteilt der Firma Blitzblank den Auftrag zur Treppenhausreinigung. Die Kosten, so schreibt er den Mietern, werde er bei der nächsten Betriebskostenabrechnung in Rechnung stellen. Das findet Herr Schmitz aus dem Erdgeschoß nun überhaupt nicht gerecht. Er ruft seinen Vermieter an und teilt ihm mit, er werde nicht zahlen, schließlich reinige er jede Woche seinen Abschnitt.

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Kann der Vermieter seine Mieter zur Reinigung des Treppenhauses verpflichten?

Zunächst einmal sollte ein Eigentümer die mietvertraglichen Unterlagen dahingehend prüfen, ob die Mieter überhaupt verpflichtet sind, das Treppenhaus zu putzen. Denn, findet sich hierzu keine mietvertragliche Regelung, so ist der Eigentümer für die Reinigung zuständig. Die Kosten kann er über die jährliche Betriebskostenabrechnung unter der Position Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung seinen Mietern in Rechnung stellen.

Treppenhausreinigung und Intervalle können über

  • eine Individualvereinbarung,
  • eine mietvertragliche Regelung oder
  • eine Hausordnung

festgehalten werden. Ist das geschehen, kann der Eigentümer seine Mieter aus dem 2. Stock schriftlich abmahnen. In der Abmahnung weist er sie auf ihre mietvertraglichen Pflichten hin und fordert die beiden unter Fristsetzung auf, diese einzuhalten. Rühren sich die Mieter dann immer noch nicht, kann der Hausbesitzer sie auf Erfüllung ihrer Pflichten vor Gericht verklagen. Bekommt er Recht und weigern sich die beiden Mieter nach dem Urteil weiter den Flur zu putzen, kann der Vermieter die „Vollstreckung auf Ersatzvornahme“ betreiben (AG Wiesbaden - 91 C 2213/99-19): Die kann so aussehen, dass er eine Reinigungsfirma beauftragt den 2. Stock zu säubern, die Kosten kann er durch den Gerichtsvollzieher bei den Mietern eintreiben oder er lässt die Bankkonten von Herrn Müller und Frau Schulze pfänden.

hausordnung treppenhausreinigungEin gepflegtes Treppenhaus ist die Visitenkarte des Hauses!

Darf der Eigentümer einfach einen Reinigungsdienst beauftragen?

Wurde vereinbart, dass die Mieter das Treppenhaus selbst putzen, kann der Vermieter ihnen dieses Recht nicht durch die Beauftragung einer Reinigungsfirma entziehen. Weigern sich ein Mieter zu zahlen, bleibt der Eigentümer auf den Kosten sitzen. Dies gilt auch für den Fall, dass die Mietergemeinschaft an den Vermieter herantritt und um die Beauftragung eines Reinigungsdienstes bittet. Es müssen immer alle Mieter einverstanden sein, eventuelle Mehrheitsentscheidungen der Mieter reichen nicht, Mieter, die weiter selbst zum Schrubber greifen wollen, zur Zahlung zu verpflichten (AG Frankfurt/Oder WM 97, 432).

Reinigungsfristen sind von den Mietern einzuhalten!

Die pünkliche Reinigung des Treppenhauses lag einem Vermieter besonders am Herzen und deshalb hielt er mietvertraglich fest, dass die Mietparteien ihren Pflichten abwechselnd bis zum dritten Tag eines Monats nachzukommen hätten. Das beindruckte einen Mieter überhaupt nicht, er rührte keinen Finger. Als der Eigentümer daraufhin einen Putzservice kommen lies und die Kosten in Rechnung stellte, hatte die Klage des Mieters vor dem Amtsgericht Bremen keine Chance. Die Regelung sei nicht zu beanstanden, der Mieter befand sich mit Ablauf des dritten Kalendertages in Verzug, er muss zahlen (AG Bremen, 9 C 346/12).

Die Treppenhausreinigung darf mietvertraglich zugewiesen werden

So kann man es auch versuchen: Generell rechtswidrig fand der Mieter eine mietvertragliche Regelung zur Hausreinigung. Hier wurde fest gelegt, dass Treppenhaus und Keller im Wechsel mit den Nachbarn geputzt werden mussten. Das Amtsgericht Borken (15 C 466/04) hatte wenig Verständnis für den Mieter, die Reinigungspflicht kann selbstverständlich auf Mieter umgelegt werden, die Grenze sei lediglich die Zumutbarkeit, die hier nicht überschritten werde.

Übrigens, der Vermieter sollte es nicht mit der Reinlichkeit übertreiben. Wer die Reinigungsfirma zweimal die Woche bestellt, handelt unwirtschaftlich. Die Mieter können die Rechnung kürzen.

Urteile

Neue Gartengeräte & Pflanzen sind keine Betriebskosten

Die Erstanschaffung von Pflanzen sowie die Neuanlage eines Gartens sind keine laufenden und wiederkehrenden Betriebskosten entschied das Landgericht Berlin. Hier hatte ein Berliner Vermieter genug von der Betontristesse in seinem Hinterhof und er Schritt zur Tat, der Hof wurde bepflanzt. Verschnupft reagierten die Mieter, der Eigentümer hatte die Ausgaben sowie einen Stundenlohn für seine Eigenarbeiten in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt. Die Richter hielten dies für "rechtswidrig". Ausgaben für die Gartenpflege dürften zwar weitergegeben werden, dies gelte jedoch nicht für die Schaffung einer Gartenanlage (LG Berlin, 64 S 366/98).

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