Meistens denken Mieter hier nur an die klassische Treppenhausreinigung, allenfalls noch zweimal im Jahr werden die Kellergänge gekehrt und die Flurfenster gereinigt. Doch weit gefehlt, der Vermieter kann in der Betriebskostenabrechnung unter der Nummer 9 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) weitaus mehr Kosten abrechnen als gedacht.
Lohnkosten
Beschäftigt der Vermieter eigenes Personal, sind die Personalkosten inkl. der Beiträge zur Sozialversicherung und Berufsgenossenschaft in der Betriebskostenabrechnung ansetzbar. Beauftragt der Eigentümer eine externe Reinigungsfirma, so sind alternativ die hier anfallenden Kosten zu nehmen.
Reinigungsmittel und Reinigungsgeräte
Abrechnen darf der Vermieter die Kosten der Reinigungsmittel und der Reinigungsgeräte, sofern es sich bei den Geräten nicht um die Erst- oder Ersatzanschaffung handelt.
Fußmattenreinigung
Das Landgericht Tübingen verhandelte 2004 einen Fall, in dem der Eigentümer großflächige Reinigungsmatten in den Hausflur legen lies und zur Reinigung einen Servicebetrieb mit der Mattenreinigung beauftragte. Die Kosten hierfür rechnete er in der jährlichen Betriebskostenabrechnung ab. Der Einspruch der Mieter hatte keinen Erfolg. Auch dieser Reinigungsdienst konnte umgelegt werden.
Fassadenreinigung
Es soll auch Vermieter geben, die die Reinigung der Hausfassade an die Mieter weitergeben. Das ist nicht statthaft. Die Kosten der Fassadenreinigung zählen nicht zu den Pflegemaßnahmen, sondern zu den Instandhaltungskosten.
Graffitientfernung
Eine uneinheitliche Rechtsprechung liegt im Fall der Graffitientfernung vor. Galt früher, dass die Entfernung der ungeliebten Schmierereien dem Bereich der Instandhaltungskosten zuzuordnen sind, so wird hiervon mittlerweile abgewichen. Durch die Häufigkeit der angebrachten Graffiti sind die Eigentümer immer öfter gezwungen, die Malereien regelmäßig entfernen zu lassen. Das Amtsgericht Berlin Mitte hält die Kosten für solche Sonderreinigungen von Farbschmierereien nun für umlagefähig, wenn sie laufend bzw. regelmäßig erforderlich sind und der Verursacher nicht feststellbar ist (Urteil vom 7. Juli 2007 – 11 C 35/07).
Der Mieter putzt die Treppe nicht
Ein Hauptstreitpunkt unter Mietern und zwischen Mieter und Vermieter ist die Treppenhausreinigung. Was tun, wenn ein Mieter sich nicht beteiligt?
Hausmeisterbüro
Die Kosten für die Reinigung des Hausmeisterbüros sind Verwaltungskosten, eine Umlage auf die Mieter ist nicht statthaft.
Garagenreinigung
Werden in der Wohnanlage auch Garagen vermietet und regelmäßig gereinigt, so sind diese Kosten ausschließlich auf die Garagenmieter zu verteilen.
Reinigung der Aussenanlagen
Die Reinigung und Pflege der Außenanlagen gehören zu den Kosten der Gartenpflege und haben unter der Position Gebäudereinigung nichts zu suchen.
Sonderreinigungen
Neben der regelmäßigen Reinigung des Gebäudes fallen hin und wieder Sonderreinigungen an, z.B. Baudreck oder Baustaub aufgrund von Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen muss entfernt werden. Diese Kosten können vom Vermieter nicht an den Mieter weitergegeben werden, da es sich nicht um laufende Kosten handelt.
Die Sperrmüllkosten gehören in die Abteilung Müllgebühren
Ein beliebter Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. In unserer Verwaltung betreuen wir ein 15-Parteien-Haus dessen Mieter den Hof als Ablagefläche für nicht mehr benötigte Gegenstände aller Art und Größe betrachten. Geht der Hausmeister durch das Haus und fragt nach, wer die Couchgarnitur denn nun in den Hof gestellt hat, will es nie einer gewesen sein.
Wir halten uns an das Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2009 und verbuchen die Sperrmüllabfuhr unter Müllgebühren.
Welcher Reinigungsturnus ist in einem Wohngebäude angemessen?
Zweimal wöchentlich rückte in einer Regensburger Wohnanlage die Putzkolonne an und reinigte die Flure. Das war einem Mieter, der dies über die Umlage der Betriebskosten mitfinanzieren sollte, eindeutig zu viel. Er zog vor Gericht, um feststellen zu lassen, wie viel Reinlichkeit geboten ist. Die Frequenz – etwa acht Mal pro Monat – sei eindeutig übertrieben und entspreche nicht mehr dem Gebot der Wirtschaftlichkeit, beschied das Amtsgericht Regensburg. Selbst bei einer Vielzahl von Mietern reiche es, die Reinigungsfirma im Wochenrhythmus zu bestellen. Auch zur Reinigung der Flurfenster wurde der Vermieter eines Besseren belehrt. Er war der Meinung gewesen, diese Arbeit sei vier Mal pro Jahr erforderlich. Die Hälfte sei auch genug, hieß es im Urteil (AG Regensburg, Aktenzeichen 11 C 3715/03).
Die Dachrinnenreinigung gehört zu den Sonstigen Betriebskosten
Die Kosten der Dachrinnenreinigung gehören nicht zur Gebäudereinigung. Müssen die Dachrinnen, zum Beispiel wegen eines dichten Baumbestandes, regelmäßig gereinigt weden, kann die Weitergabe der Kosten mietvertraglich unter der Nummer 17 Sonstige Betriebskosten der Betriebskostenverordnung vereinbart werden (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 167/03).
§ 2 BetrKV - Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
9. Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
