Wir kennen sie alle, ob von Zweckform, Formblitz oder Haus und Grund. Standardmietverträge sind bequem am Computer auszufüllen, mit ein paar Klicks sind alle Daten eingefügt und die Verträge sind immer wieder verwendbar. Individuelle Abreden sind nicht oder kaum vorgesehen. Die bequemste und preiswerteste Art des Mietvertrages. Alles drin und dran, was das BGB und die Rechtsprechung für einen "wasserdichten" Wohnraummietvertrag verlangt.
Formularmietverträge stellen Allgemeine Geschäftsbedingungen dar
Neben der Arbeitserleichterung besteht jedoch auch der Nachteil, dass diese Formularmietverträge Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen (AGB) - regelmäßig werden an diese vom Gesetz und von den Gerichten schärfere Bedingungen gestellt.
Der Grund liegt darin, dass AGB (vorformulierte Vertragsbedingungen) nicht individuell zwischen den Parteien ausgehandelt, sondern einseitig vom Vermieter gestellt werden. Der Mieter ist aufgrund seiner schwächeren Position in der Regel nicht in der Lage, einzelne Bestimmungen individuell auszuhandeln.
Einschränkungen im Mietrecht
Grundsätzlich können die Parteien ihre rechtlichen Beziehungen untereinander regeln. Im Mietrecht, gilt dies nur unter gewissen Einschränkungen - erst recht dann, wenn es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen handelt. Hier kommen nämlich beispielsweise § 305c BGB (überraschende Klauseln, Zweifel der Auslegung gehen zu Lasten des Verwenders) und § 307 BGB (Unwirksamkeit unangemessener Benachteiligungen und unverständlicher Bestimmungen) zum Zuge. Dann fällt das, was im Vertrag steht, schlicht unter den Tisch - und es gelten die meist mieterfreundlichen gesetzlichen Regelungen. Vor allem die unangemessene Benachteiligung von Mietern (§ 307 BGB) wurde in den letzten Jahren vom Bundesgerichtshof oft zur Begründung herangezogen, um vorformulierte Klauseln zu kippen.
Beispiele
- zu kurze oder starre Fristen bei Schönheitsreparaturen
- die Farbwahlklausel zur Dekoration der Wohnung
- generelles Hunde- und Katzenhalterverbot
- Verquickung von Schönheits- und Endrenovierungsklauseln
- zu weit gefasste Schönheitsreparaturen
- generelles Entfernen der Tapete bei Auszug
- Kündigungsausschluss über vier Jahre hinausgehend
- Abwälzung von Zwischenablesekosten
Verwenden sie einen aktuellen Mietvertrag
Bei Neuabschluss eines Mietvertrages sollte immer die aktuelle Version einer Mietvertrag-Vorlage genommen werden. Das Mietrecht ist in Bewegung, der zwei Jahre alte Vordruck auf der Festplatte entspricht in der Regel nicht mehr dem Stand der aktuellen BGH-Rechtsprechung.
Alternvative Individualvereinbarung
Die Mietwohnung weist einige Besonderheiten auf oder sie vermieten eine Eigentumswohnung und möchten, dass für ihren Mieter künftige WEG-Beschlüsse gültig sind? Dann sollten Sie mit Ihrem Mieter zusätzliche individuelle Abreden aushandeln. Ob eine Regelung individuell zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde oder eine vorformulierte Bedingung darstellt, ist im Streitfall von erheblicher rechtlicher Bedeutung. Denn wenn eine Vereinbarung den richterlichen Stempel "individuelle Abrede" bekommt, finden die mieterfreundlichen Regelungen keine Anwendung. Was im Formular-Mietvertrag steht, wird in diesen Fällen völlig bedeutungslos.
