Sie fahren in Urlaub? Kein Problem! Einige Dinge sollten sie als Mieter jedoch beachten, sonst könnte es ein böses Erwachen bei ihrer Rückkehr geben. Denn neben der Pflicht pünktlich die Miete zu zahlen, wartet noch eine Reihe zusätzlicher Nebenpflichten auf sie.
Eine der wichtigsten Pflichten nennt sich Obhutspflicht. Der Mieter muss im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs alles ihm Zumutbare tun, um die Wohnung gegen Schäden zu sichern, bzw. er muss alles unterlassen, was solche Schäden verursachen könnte, dies gilt selbstverständlich auch während ihrer Abwesenheit.
Mein Urlaub geht den Vermieter nichts an
Hier denken viele Mieter falsch. Schon 1970 befand der Bundesgerichtshof, dass ein Mieter seinen Vermieter darüber zu informieren hat, wer in seiner Abwesenheit einen Ersatzschlüssel zu Wohnung besitzt (BGH, VIII ZR 164/70). Sie sollten ihren Vermieter also über längere Abwesenheiten - diese Pflicht greift schon beim Kurzurlaub von vier Tagen - informieren, sonst kann es ihnen passieren, dass in einem Notfall die Wohnung zwangsgeöffnet wird und sich der Vermieter den Schaden von ihnen bezahlen lässt.
Herrlich, drei Wochen keine Treppenhausreinigung!
So geht es leider nicht. Sind sie als Mieter für die Treppenhausreinigung, das Laub fegen oder den Winterdienst alleine oder auch im Wechsel mit ihren Nachbarn zuständig, müssen sie während ihrer Abwesenheit für Ersatz sorgen. Das kann der Nachbar, eine eigens beauftrage Firma oder auch eine gute Freundin sein. Es ist in der Regel nicht der Eigentümer, der die fehlende Treppenhausreinigung bemerkt. Es sind ihre Nachbarn, die wir als Hausverwaltung schnell mit einer Beschwerde am Telefon haben.
Sicherungen, Wasserleitungen, Spül- und Waschmaschine
Nein, der Vermieter kann nicht von ihnen verlangen alle Sicherungen auszuschalten, die Wasserleitungen leer laufen zu lassen und den Haupthahn zuzudrehen. Problematischer wird es jedoch bei den Zuleitungen zu Spül- und Waschmaschinen. Kommt es hier während ihrer Abwesenheit zu einem Wasserschaden haben sie schlechte Karten.
Kommt es während der Abwesenheit Ihres Mieters zu einem Wasserschaden, weil der Zulaufschlauch zu seiner Wasch- oder Geschirrspülmaschine unter Druck gehalten wurde und so das Wasser bei einem Schlauchdefekt ungehindert raus laufen konnte, handelt der Wohnungsinhaber grob fahrlässig. Mit der Folge, dass der Vermieter Schadenersatz verlangen kann (OLG Oldenburg, Urteil v. 18.10.1995 – 2 U 135/95, NJWE-MietR 1996, S. 194).
Ausreichend heizen und regelmäßig lüften
Geht es in den Winterurlaub, sollten sie die Heizung nicht komplett ausschalten. Sie sind in der Winterzeit verpflichtet, die Wohnung ausreichend zu heizen – auch wenn sie nicht da sind (BGH - VIII ZR 173/66). Das heißt natürlich nicht, dass auch in ihrer Abwesenheit eine Wohlfühltemperatur von 21 Grad vorherrschen muss. Sie müssen die Wohnung soweit heizen, dass keine Frostschäden an den Wasserleitungen entstehen oder sich der Schimmel fröhlich ausbreitet. Sind sie hier geizig und es kommt zu Schäden, die nachweisbar durch ihr mangelndes Heizverhalten verursacht wurden, müssen sie dafür gerade stehen.
Sind sie länger unterwegs, sollten sie auch an die regelmäßige Durchlüftung denken. Kommen sie nach ihrem Sabbatical-Jahr in eine verschimmelte Wohnung, können sie hierfür nicht ihren Vermieter zur Kasse bitten oder die Miete mindern.
Ein Freund, ein guter Freund
Es geht doch nichts über gute Freunde oder hilfreiche Nachbarn, die während der Abwesenheit nach dem Rechten sehen. Ein paar Dinge sollten sie allerdings beachten! Quartiert sich der Freund oder die Freundin während ihrer Abwesenheit in ihrer Wohnung ein, kann ihr Vermieter dazu nicht „Nein“ sagen. Sie sollten ihn jedoch darüber informieren. Es handelt sich um das Eigentum ihres Vermieters und der hat ein Recht zu erfahren, wer denn im Haus ein- und ausgeht, zugleich weiß er, an wen er sich im Falle eines Falles zu wenden hat.
Und wenn während ihrer Abwesenheit Freund oder Nachbar einen Schaden verursachen?
Ein Malheur kann immer passieren. Da stößt die Freundin die teure Blumenvase vom Sideboard oder der Nachbar beschädigt das Waschbecken im Bad. Normalerweise muss jemand, der einem anderen einen Schaden zufügt, der Person den Schaden ersetzen. Handelt es sich jedoch um eine Gefälligkeit - sie bitten ihren Nachbarn um den Gefallen, in der Wohnung nach dem Rechten zu sehen oder sie bitten ihren Freund, die Wohnung während ihrer Abwesenheit zu bewohnen handelt es sich um eine Gefälligkeit. Eine Gefälligkeit, wie sie jeden Tag unter Nachbarn und Freunden eine Selbstverständlichkeit ist.
Solange der Schaden nicht grob fahrlässig oder mit Vorsatz entstanden ist, haftet der helfende Verursacher für den Schaden nicht. Der Gesetzgeber spricht dann von einem stillschweigenden Haftungsausschluss. Er ist der Auffassung, dass eine Person, die sich hilfsbereit zeigt, nicht auch noch bestraft werden soll, wenn etwas zu Bruch geht.
Und was ist mit der Haftpflichtversicherung des Schadenverursachers?
Hier gibt es ein juristisches Problem. Die Haftpflichtversicherungen stellen sich gerne quer, lehnen die Übernahme des Schadens ab und argumentieren: Da es sich um eine Gefälligkeit handelt, greift der stillschweigenden Haftungsausschluss und der Schadensverursacher kann nicht in Anspruch genommen werden. Hat die gute Seele das Waschbecken im Bad beschädigt wird der Schaden also mit Verweis auf die Gefälligkeitshandlung nicht ersetzt.
- Sind Sie die geschädigte Person eines Gefälligkeitsschadens, sprechen sie mit dem oder der Verursachenden, wie das weitere Vorgehen aussehen soll. Wenn eine Einreichung des Schadens bei der Versicherung nicht gewünscht ist, kann der Schaden natürlich auch aus eigener Tasche beglichen werden. Ohne bestehende Haftpflichtversicherung auf Seiten des des Schadenverursachers greift in der Regel der stillschweigende Haftungsausschluss und sie bleiben auf dem Schaden sitzen.
- Haben sie den Gefälligkeitsschaden verursacht und verfügen über eine private Haftpflichtversicherung, können sie Ihre Versicherung kontaktieren und den Schaden melden. Diese prüft dann die Sachlage.
Prüfen sie ihre Versicherungsbedingungen
Viele Versicherer schließen inzwischen Gefälligkeitsschäden mit ein. Wenn der Schadensverursacher eine solche private Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat, reguliert diese also den Schaden. Damit wäre der Fall erledigt. Noch besser ist eine private Haftpflichtversicherung mit Ausfalldeckung, auch Forderungsausfalldeckung genannt, Falls ihnen eine andere Person einen Schaden (Personen- oder Sachschaden) zufügt und der Schadensverursacher kein Geld und keine Privathaftpflichtversicherung besitzt übernimmt die Ausfalldeckung der eigenen Privathaftpflichtversicherung die Kosten. Sie denken: "Wer ist denn so leichtsinnig und hat keine Haftpflichtversicherung"? Aus unserer Verwalterpraxis kann ich bestätigen: VIELE MIETER haben weder eine Haftpflicht- noch Hausratversicherung, sie können vom Vermieter auch nicht gefordert werden.
Apropos Versicherung: Gehen sie länger auf Reisen, sollten sie ihre Hausratversicherung informieren. Bleibt die Wohnung länger als 60 Tage unbeaufsichtigt, will ihr Versicherer darüber in Kenntnis gesetzt werden. Als beaufsichtigt gilt die Wohnung nur, wenn sich während der Nacht eine dazu berechtigte volljährige Person darin aufhält. Sie sollten das Kleingedruckte ernst nehmen, sonst versagt ihnen der Versicherer im Schadensfall den Versicherungsschutz.
Ein halbes Jahr weg, da muss doch was mit den Betriebskosten gehen
Nein, werden die Betriebskosten nach der Wohnfläche verteilt, ändert auch ihre Abwesenheit nichts an der Kostentragungspflicht. Die gilt auch, wenn einzelne Betriebskostenarten nach der Personenzahl berechnet werden, sie sind ja nicht ausgezogen. Allenfalls werden die verbrauchsabhängigen Kosten (Heizung, Warmwasser etc.) bei längerer Abwesenheit sinken.
Den Urlaub durch Airbnb finanzieren
Da sprechen sie besser vorab mit ihrem Vermieter. Wer die Absicht hat, seine Mietwohnung an Gäste gegen Entgelt tageweise zu vermieten, sollte sich hier unbedingt die Zustimmung seines Vermieters holen. Auch eine schon vorhandene einfache Erlaubnis zur Untervermietung reicht da nicht. Im schlimmsten Fall ist das ein Kündigungsgrund für den Vermieter, wie der BGH ausführte.
