Wann müssen Wasserkosten nach Verbrauch umgelegt werden?

Ein Vermieter muss die Wasserkosten nach Verbrauch abrechnen, wenn Einzelzähler zur Messung des individuellen Verbrauchs in jeder Mieteinheit eingebaut wurden oder wenn es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt, hier liegt die Hürde jedoch hoch. Er kann die Kosten selbst dann für alle Mietparteien weiter nach der Wohnfläche verteilen, wenn - bis auf eine Wohnung - alle übrigen Wohnungen im Gebäude mit Wasserzählern ausgerüstet sind.

Der Fall: Die Vermieterin rechnete die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche ab obwohl alle Wohnungen mit einer Ausnahme, mit einem Wasserzähler ausgestattet sind. Dabei ergab sich zu Lasten eines Mieters ein Betrag von 557,60 €. Daraus resultierte eine Nachforderung in Höhe von 99,60 €. Die Mieter weigerten sich den Nachzahlungsbetrag zu begleichen, sie machten geltend, dass die Vermieterin wegen der vorhandenen Wasserzähler verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen; unter Berücksichtigung der von der Wasseruhr abgelesenen Werte ergebe sich ein Betrag von lediglich 227,47 € und dementsprechend ein Guthaben zu ihren Gunsten.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Vermieterin berechtigt ist, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Diesen Abrechnungsmaßstab sieht § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich vor, sofern die Parteien - wie hier - nichts anderes vereinbart haben und keine gesetzlichen Sonderregelungen bestehen. Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch wäre die Vermieterin nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nur verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären; das ist hier jedoch nicht der Fall.

Bloße Zweifel der Mieter an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt. Dieses Erfordernis ist hier jedoch nicht erfüllt (BGH,Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 188/07).

Bemerkenswert finden wir, wie hoch der Bundesgerichtshof die Latte hängt, wenn es um das Thema Billigkeit eines Verteilerschlüssel geht. Nach der Wohnfläche muss der Mieter 557,60 EUR für die Wasserkosten zahlen, wäre nach Verbrauch abgerechnet worden, hätte knapp 60% weniger zahlen müssen.

Wichtig zu wissen!

Sind in einem Objekt alle Wohnungen mit Wasseruhren ausgestattet, muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Wird pflichtwidrig keine verbrauchsabhängige Abrechnung erstellt und der Abrechnungsfehler wird innerhalb der Abrechnungsfrist der Betriebskostenabrechnung nicht korrigiert, kann der Mieter die Kosten um 15% kürzen (BGH, Beschluss vom 13. März 2012, Az. VIII ZR 218/11).

Einzelfragen zur Abrechnung der Wasserkosten

Musterschreiben nach Einbau von Kaltwasserzählern in jeder Wohnung

Anrede,
mit Mietvertrag vom ..................... haben wir unter § .............. vereinbart, dass die Kosten für Kaltwasser nach der Wohnfläche (Alternativ nach Personen etc.) umgelegt werden. Grund dafür war, dass keine Kaltwasserzähler im Haus installiert waren, so dass es nicht möglich war, verbrauchsabhängig über die Kaltwasserkosten abzurechnen.
Das ist jetzt anders. Seit dem .............. verfügt jeder Haushalt im Haus über einen Kaltwasserzähler, sodass nun verbrauchsabhängig abgerechnet werden kann. Aus diesem Grund stelle ich gemäß § 556 a BGB den ursprünglich vereinbarten Umlageschlüssel nach Wohnflähe zu Beginn der Abrechnungsperiode vom ............... bis .............................. auf die gerechtere, verbrauchsabhängige Abrechnung um.

Mit freundlichen Grüßen

 

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