Gewerbe und Wohnungen: So teilen sie den Wasserverbrauch auf

Ein gesonderte Erfassung und Abrechnung der Frischwasser- und Abwasserkosten ist immer erforderlich, wenn durch die Gewerbeeinheiten ein Mehrverbrauch entsteht. Zu denken ist hier an Gaststätten und Restaurants, Saunen, Wäschereien, Zahnärzte oder Friseurgeschäfte.

Fehlen entsprechende mietvertragliche Vereinbarungen, ist ein Vermieter bei der Abrechnung von Wasserkosten jedoch nicht verpflichtet, den Verbrauch der Wohneinheiten und Gewerbeeinheiten durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann auch in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird urteilte der Bundesgerichtshof. Man spricht hier auch von Vorwegabzug.

Die Hintergründe: Ein Mieter traute der Wasserabrechnung seines Vermieters nicht. Das Gebäude, in dem sich seine Wohnung befindet, besteht aus einer Gewerbeeinheit mit einer Fläche von 312,90 qm sowie vier Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von 295 qm. Der Vermieter ermittelt den auf die vier Wohnungen umzulegenden Wasserverbrauch, indem er den mittels Zwischenzähler gemessenen Verbrauch der Gewerbeeinheit von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abzieht. Die Verteilung innerhalb der Wohneinheiten erfolgt nach dem Maßstab der Wohnfläche. Viel zu ungenau fand der Mieter, außerdem würde es neben dem Zwischenzähler für die Gewerbeeinheit auch noch Zwischenzähler für jede einzelne Wohnung im Haus geben. Nur beweisen konnte er es nicht. In seiner Wohnung gab es keinen und die Anbringung von Zwischenzählern für die einzelnen Wohnungen im Keller wurde vom Vermieter bestritten.

Das Urteil: So kam der Bundesgerichthof zu dem Ergebnis, dass die Anwendung der Differenzmethode nach Vorwegabzug des durch Zwischenzähler gemessenen Verbrauchs der Gewerbeeinheit nicht zu beanstanden ist. Zwar habe der Beklagte geltend gemacht, dass neben dem Zwischenzähler für die Gewerbeeinheit auch Zwischenzähler für die einzelnen Wohnungen vorhanden seien, so dass die Abrechnungen der Wohnungen nach Verbrauch erfolgen müssten. Eine Beweisaufnahme über diesen Streitpunkt sei aber nicht erforderlich. Denn die Klägerin habe das Vorhandensein von Messeinrichtungen für die einzelnen Wohnungen bestritten, und der Beklagte habe daraufhin nicht konkret vorgetragen, dass in seiner Wohnung ein Zwischenzähler eingebaut sei. Üblicherweise befänden sich derartige Messeinrichtungen in der Wohnung selbst, denn die Anbringung von Zwischenzählern für die einzelnen Wohnungen im Keller wäre wegen der dann erforderlichen gesonderten Steigleitungen unwirtschaftlich (BGH, Urteil vom 25. November 2009 - VIII ZR 69/09)

So berechnen sie den Vorwegabzug

Rechnung des Wasserwerkes für die Abrechnungsperiode

2400 EUR

 

Gesamter Wasserverbrauch im Abrechnungsjahr

600 m³

 
     

Zwischenzähler Gewerbeeinheit Ablesung am 31.12.

350

somit entfallen auf die Wohneinheiten

250

     

Kosten Gewerbeeinheiten

1.400,00 €

 

Kosten Wohneinheiten

1.000,00 €

 

Wichtig: Erläutern sie den Vorwegabzug in der Abrechnung!

Halten sie die Abrechnung transparent. In der Betriebskostenabrechnung muss ersichtlich sein, dass ein Vorwegabzug stattgefunden hat. Unterlassen sie diese Information, ist die Betriebskostenabrechnung formell unwirksam.

BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244 Rn. 9 ff. - [...] dürfen nach der Rechtsprechung des Senats die Kosten nicht vorab - außerhalb der dem Mieter erteilten Abrechnung - um nicht umlagefähige Anteile bereinigt werden; in einem solchen Fall fehlt es an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten.

Einzelfragen zur Abrechnung der Wasserkosten

 

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