§ 2 Nr. 17 BetrKV | Sonstige Betriebskosten

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Die Nummer 17 und damit die letzte Position der Betriebskostenverordnung führt immer wieder zu Streit zwischen Vermieter und Mieter. Unter die "Sonstigen Betriebskosten" verbuchen Vermieter gerne Aufwendungen, die nicht direkt den Positionen 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung zuzuordnen sind. Sie sind jedoch der Auffassung, dass die angefallenen Kosten vom Mieter zu tragen sind. Dem hat der Bundesgerichtshof in seinem "Dachrinnenurteil" aus dem Jahr 2004 (VIII ZR 167/03, MM 6/04, Seite 43) einen Riegel vorgeschoben. Der Richter bekräftigten nochmals den Grundsatz, dass "Sonstige Betriebskosten" im Mietvertrag konkret im Einzelnen benannt sein müssen, damit sie umlagefähig sind.

 


Ein Tipp für VermieterEin Tipp für Vermieter

Eine häufige Fehlerquelle in der Gestaltung des Wohnraummietvertrages: In Formularmietverträgen finden sich keine genauen Angaben zu den Sonstigen Betriebskosten, die Konkretisierung liegt bei ihnen. Allein die mietvertragliche Bezeichnung Sonstige Betriebskosten reicht wegen der völligen Unbestimmtheit dieser Formulierung für eine wirksame Umlage der Kosten nicht aus. Möchten sie als Vermieter Sonstige Betriebskosten umlegen, müssen sie die Kosten im Mietvertrag konkret nennen.

 


Beispiel

Müssen wegen des dichten Baumbestandes in der Nachbarschaft die Regenrinnen regelmäßig gereinigt werden, sollte unter den Sonstigen Betriebskosten stehen: „Regelmäßige Dachrinnenreinigung.“

Ein kleiner Trost: In einer Parallelentscheidung vom 7. April wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass eine künftige Umlegung Sonstiger Betriebskosten - trotz fehlender mietvertraglicher Betriebskostenvereinbarung - auch auf Grund jahrelanger Zahlung zulässig ist, weil hierin eine stillschweigende Vereinbarung liegen kann (BGH vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03).

Fazit: Sonstige Betriebskosten darf ein Vermieter berechnen, wenn sie

  1. konkret mietvertraglich vereinbart wurden,
  2. es sich um laufende Kosten handelt und
  3. sie nicht unter § 1 Absatz 2 der BetrKV fallen.

 

betriebskosten abrechnen 350 mal 350

 

Diese Kosten darf der Vermieter abrechnen

Diese Kosten darf der Vermieter nicht abrechnen

Diese Kosten darf der Vermieter eventuell abrechnen

Der Bundesgerichtshof wies darauf hin, dass eine künftige Umlegung „Sonstiger Betriebskosten“ trotz fehlender mietvertraglicher Vereinbarung, auch auf Grund jahrelanger Zahlung zulässig ist, weil hierin eine stillschweigende Vereinbarung liegen kann (BGH vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03).

 


Tipp für MieterEin Tipp für Mieter

Sonstige Betriebskosten müssen im Mietvertrag ganz konkret benannt werden, prüfen sie die Abrechnung dahingehend. Belastet sie der Vermieter mit mietvertraglich nicht vereinbarten sonstigen Betriebskosten, streichen sie die Position aus der Betriebskosenabrechnung und informieren sie ihren Vermieter über die Streichung.

Wenn sie sich jetzt fragen, was mit der Legionellenprüfung ist: Bei den Kosten der Legionellenprüfung handelt es sich um Kosten der Wassererwärmung, sie unterfallen den Positionen „Überwachung der Anlage“ und „Prüfung ihrer Betriebssicherheit“.


 

§ 2 BetrKV - Aufstellung der Betriebskosten

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

17. sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Betriebskostenverordnung (BetrKV) Aktuelle Fassung 2022 komplett