Betriebskostenarten

Ein gesonderte Erfassung und Abrechnung der Frischwasser- und Abwasserkosten ist immer dann erforderlich, wenn durch die Gewerbeeinheiten ein Mehrverbrauch entsteht. Zu denken ist hier an Gaststätten und Restaurants, Saunen, Wäschereien, Zahnärzte oder Friseurgeschäfte.

Fehlen entsprechende mietvertragliche Vereinbarungen, ist ein Vermieter bei der Abrechnung der Wasserkosten jedoch nicht verpflichtet, den Verbrauch der Wohneinheiten und Gewerbeeinheiten durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann auch in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird urteilte der Bundesgerichtshof.

Die Hintergründe des Falls

Ein Mieter traute der Wasserabrechnung seines Vermieters nicht. Das Gebäude, in dem sich seine Wohnung befindet, besteht aus einer Gewerbeeinheit mit einer Fläche von 312,90 qm sowie vier Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von 295 qm. Der Vermieter ermittelt den auf die vier Wohnungen umzulegenden Wasserverbrauch, indem er den mittels Zwischenzähler gemessenen Verbrauch der Gewerbeeinheit von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abzieht. Die Verteilung innerhalb der Wohneinheiten erfolgt nach dem Maßstab der Wohnfläche. Viel zu ungenau fand der Mieter, außerdem würde es neben dem Zwischenzähler für die Gewerbeeinheit auch noch Zwischenzähler für jede einzelne Wohnung im Haus geben. Nur beweisen konnte er es nicht. In seiner Wohnung gab es keinen und die Anbringung von Zwischenzählern für die einzelnen Wohnungen im Keller wurde vom Vermieter bestritten.

Das Urteil des BGH

So kam der Bundesgerichthof zu dem Ergebnis, dass die Anwendung der Differenzmethode nach Vorwegabzug des durch Zwischenzähler gemessenen Verbrauchs der Gewerbeeinheit nicht zu beanstanden ist. Zwar habe der Beklagte geltend gemacht, dass neben dem Zwischenzähler für die Gewerbeeinheit auch Zwischenzähler für die einzelnen Wohnungen vorhanden seien, so dass die Abrechnungen der Wohnungen nach Verbrauch erfolgen müssten. Eine Beweisaufnahme über diesen Streitpunkt sei aber nicht erforderlich. Denn die Klägerin habe das Vorhandensein von Messeinrichtungen für die einzelnen Wohnungen bestritten, und der Beklagte habe daraufhin nicht konkret vorgetragen, dass in seiner Wohnung ein Zwischenzähler eingebaut sei. Üblicherweise befänden sich derartige Messeinrichtungen in der Wohnung selbst, denn die Anbringung von Zwischenzählern für die einzelnen Wohnungen im Keller wäre wegen der dann erforderlichen gesonderten Steigleitungen unwirtschaftlich (BGH, Urteil vom 25. November 2009 - VIII ZR 69/09)